REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 AVRIL 2025

N° RG 24/00008 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G5QM

N° minute : 25/00129

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [U]

né le 14 Janvier 1957 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie REDON REY avocat au barreau de Toulouse, substituée par M^e Marie MERCIER-DURAND, substituée par M^e Kathy BOZONNET, avocats au barreau de l’Ain

Madame [M] [R] épouse [U]

née le 18 Décembre 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie REDON REY avocat au barreau de Toulouse, substituée par M^e Marie MERCIER-DURAND, substituée par M^e Kathy BOZONNET, avocats au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [A] [B]

Née le 10 Décembre 1988 à [Localité 5]

demeurant Chez M. [B] [N] – [Adresse 3]

comparante

Monsieur [J] [X]

né le 28 Décembre 1993 à [Localité 6]

demeurant Chez Madame [K] [I] – [Adresse 1]

comparant

Monsieur [N] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [P] épouse [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Février 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025

copies délivrées le 03 AVRIL 2025 à :

Monsieur [F] [U]

Madame [M] [R] épouse [U]

Madame [A] [B]

Monsieur [J] [X]

Monsieur [N] [B]

Madame [E] [P] épouse [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 AVRIL 2025 à :

Monsieur [F] [U]

Madame [M] [R] épouse [U]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé les 15 et 16 février 2023, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] ont consenti un bail d’habitation à Madame [A] [B] et à Monsieur [J] [X] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] (01) et un garage situé à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 985 euros, outre les charges.

Suivant actes sous seing privé du 15 février 2023, Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] se sont portés cautions solidaires pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure.

Par actes délivrés par commissaire de justice du 02 décembre 2024, dénoncés le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] ont fait assigner en référé Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai des occupants au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des quatre défendeurs :

— de la somme provisionnelle de 3.954,58 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à fin novembre 2024, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 février 2025, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U], représentés par leur conseil, ont réitéré l’ensemble de leurs demandes, portant à 4.888,97 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers et charges. Ils ont précisé que les locataires ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 10 décembre 2024 mais qu’en revanche ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

En défense, Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X], comparants en personne, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Ils ont expliqué avoir déposé un dossier de surendettement ensemble, puis un autre chacun séparément du fait de leur séparation. En outre, ils ont affirmé avoir mis en place un échéancier et avoir réglé le loyer de décembre au mois de janvier 2025. Enfin, ils ont indiqué vouloir quitter le logement.

Assignés respectivement à domicile et en personne, Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution de certains défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs, Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] justifient avoir saisi le 14 août 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 août 2024, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] ont fait commandement à Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] d’avoir à payer la somme en principal de 2.479,73 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 14 octobre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs solidairement à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé les 15 et 16 février 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 18 février 2025 d’une dette de 5.533,92 euros dont il y a lieu de déduire les primes mensuelles, contribution annuelle et frais de courtage MRH, qui ne peuvent être réclamés par les bailleurs qui n’en sont pas les créanciers, soit la somme de 429,40 euros.

Ce décompte mentionne bien les paiements effectués par les locataires les 7 et 10 janvier 2025.

En l’absence d’autre paiement libératoire, il y a donc lieu de condamner Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de 5.104,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Des règlements étant intervenus après le commandement de payer puis encore après l’assignation (et devant s’imputer sur la dette la plus ancienne), cette somme portera intérêts au taux légal uniquement à compter de la présente décision.

L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée.Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] ont déclaré être dans l’attente de la décision de recevabilité du dossier de surendettement qu’ils ont déposé chacun de leur côté.

En outre, le couple est en pleine séparation et ne souhaite pas rester vivre dans ce logement, dont le loyer est d’ailleurs trop élevé par rapport à leurs ressources.

Dans ces conditions, il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la condamnation solidaire des cautions

Il résulte de l’article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] se sont engagés comme caution solidaire des loyers et des charges, des réparations locatives, de toutes indemnités d’occupation et des frais et indemnités éventuels de procédure dus par Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X].

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 13 août 2024 a été dénoncé aux deux cautions par acte délivré par commissaire de justice le 20 août 2024, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] solidairement avec Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] au titre des sommes dues aux bailleurs, qu’il s’agisse des loyers ou des indemnités d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 13 août 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail des 15 et 16 février 2023 conclu entre Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] d’une part et Madame [A] [B] et Monsieur [J] [X] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] (01) et un garage sis à la même adresse sont réunies au 14 octobre 2024,

Ordonnons la libération des lieux,

Disons qu’à défaut par Madame [A] [B] et par Monsieur [J] [X] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamnons solidairement Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamnons solidairement Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] la somme de 5.104,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 février 2025, mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Condamnons solidairement Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [R] épouse [U] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum Madame [A] [B], Monsieur [J] [X], Madame [E] [P] épouse [B] et Monsieur [N] [B] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 13 août 2024,

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,