1 exp Maître [K] [S] de la SELARL BOURGOGNE – [S] & ASSOCIES

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 20 NOVEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00031 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFLY

Minute N° 25/236

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt Novembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SARL LA MISSION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis à [Adresse 10], Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANTIBES sous le numéro 852 901 743, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège.

Représenté par M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

S.C.I. RAINBOW, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

En présence de :

SOCIETE GENERALE en son domicile élu en l’étude de Maître [E], notaire à [Adresse 14] [Localité 2] [Adresse 1] [Adresse 3], en son privilège de prêteur de deniers du 29 juin 2009 volume 0604P05 2009 V n°2071.

Non comparant ni représenté

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 septembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 06 Novembre 2025, délibéré prorogé au 20 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 27 avril 2023, signifié le 6 juin 2023, le [Adresse 16] a fait délivrer à la SCI RAINBOW, par acte de la SCP Charlotte Zonino Pierre Etienne Tessier, commissaires de justice à Saint-Laurent-du-Var, en date du 3 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 5748,12 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune d’Antibes Juan-les-Pins (Alpes-Maritimes), [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références section [Cadastre 11] numéro [Cadastre 4] et [Cadastre 5], à savoir :

— le lot 51 consistant dans une cave au sous-sol et les 3,5/1014èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 70 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée et les 68/1014èmes des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 9] le 27 janvier 2025, Volume 2025 S numéro 13.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 15 janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le créancier poursuivant a fait assigner la SCI RAINBOW à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 24 avril 2025.

Le [Adresse 15] LES ARCADES B a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation à la Société Générale, créancier inscrit en vertu d’une inscription de privilège de prêteur de deniers du 29 juin 2009 volume 0604P05 2009 V numéro 2071.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 18 mars 2025 et enregistré sous le numéro 2025/31.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES ARCADES B, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des articles R322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— entendre valider la saisie dont s’agit ;

— statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles ;

— vu l’article R322-18 du Code des procédures civiles d’exécution fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, intérêts majorés et accessoires, s’élevant à la somme de 5.748,12 € outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 21/10/2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déterminer les modalités de la vente, conformément aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente ;

— fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SCP ZONINO -TEISSIER commissaires de justice associés à SAINT LAURENT DU VAR, qui a établi le procès-verbal de description des biens, assisté si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément aux articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution comme suit :

Pour l’avis de l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution:

— Autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 pour que la totalité du texte puisse éventuellement être inséré dans une seule page de format A3.

— Dire que l’avis sera complété par la mention de l’existence d’une copropriété et du nom du syndic, de l’existence d’une association syndicale libre, du montant de la consignation minimale obligatoire pour enchérir, de la possibilité d’une surenchère dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, de l’indication des jours et heures des visites, d’une description plus approfondie du bien et par l’adjonction d’une éventuelle photographie.

Pour l’avis simplifié de l’article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution:

— Autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 afin le format et la taille des caractères soient identiques à ceux mentionnés à l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition.

— Dire que l’avis simplifié sera complété par la mention les jours et heures des visites, éventuellement par une désignation moins succincte que celle prévue audit article si la valeur du bien le justifie ainsi que par une éventuelle photographie.

Pour les affiches:

— Autoriser l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4, comportant éventuellement photographie et dont le texte correspondra exactement à celui de l’avis de l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution, aménagé comme ci-dessus.

Dire et juger que le coût de ces affiches, sera inclus dans les frais de vente.

Pour la parution Internet:

— Dire et juger que le coût de ces affiches, sera inclus dans les frais de vente.

— Autoriser, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet.

— Dire et juger que la parution sur sites INTERNET comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l’article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, aménagée comme ci-dessus.

Procéder à la taxation des frais préalables ;

SUBSIDIAIREMENT,

— statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par les débiteurs saisis ;

Plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente.

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— déclarer frais privilégiés de vente les dépens de la présente instance.

A l’audience d’orientation fixée dans l’assignation, le créancier poursuivant observe que la partie saisie a procédé au paiement partiel des causes du commandement, qu’elle reste devoir la somme de 1670 euros sur le montant de la condamnation prononcée par le tribunal outre les frais préalables de procédure saisie immobilière.

Il a accepté que le dossier soit renvoyé en vue du règlement de la dette.

La gérante de la société, qui a personnellement comparu, a précisé qu’elle était en invalidité, qu’elle était associée avec sa mère, qu’elle occupe les biens et droits immobiliers saisis, qu’elle n’a pas d’autres dettes, qu’elle est à jour dans le paiement des appels de fonds, qu’elle envoie 100 € par mois pour apurer la dette. Elle évoque ses problèmes de santé.

L’audience d’orientation a donc été renvoyée à l’audience du 19 juin puis du 18 septembre 2025.

Lors de cette audience, le créancier poursuivant a précisé que la société avait seulement procédé au règlement d’une somme de 100 €, que le solde débiteur s’élève le 12 septembre 2025 à la somme de 3976,51 €.

Il sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, en l’absence de demande d’autorisation de vente amiable.

***

La SCI RAINBOW, dont la gérante a personnellement comparu à l’audience du 24 avril 2025 et qui a été informé par le greffe de la date d’audience de renvoi, n’a pas comparu le 18 septembre 2025, et personne pour elle.

***.

La Société Générale, créancier inscrit, n’a pas constitué avocat et déclaré de créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire de jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal de proximité d’Antibes le 27 avril 2023, signifié le 6 juin 2023 et définitif.

Ce jugement constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le tribunal a condamné la partie saisie au paiement de la somme de 4867,89 €, en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023, de la somme de 50 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié avec intérêts au taux légal à compter l’assignation et d’une indemnité de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le certificat de non opposition de cette décision ne figure pas parmi les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 1er juillet 2024 comportant une mention informative relative à la procédure de saisie immobilière à l’encontre de la société défenderesse qui aurait été autorisée en vertu d’une assemblée générale spéciale du 22 février 2024, non produite. Il est ainsi mentionné « SCI RAINBOW : suite à la dernière assemblée générale spéciale du 22 février 2024 durant laquelle la procédure de saisie immobilière a été votée, nous vous informons que celle-ci a bien été lancée. Nous reviendrons vers vous ultérieurement pour vous donner plus de détails ».

L’assemblée générale ayant autorisé le syndic n’est pas versée aux débats.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement aux fins de saisie vente qu’il a fait délivrer à la société défenderesse le 23 juin 2023, à l’exclusion de tout autre acte d’exécution.

Dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l’assignation il excipe d’une créance, liquide et exigible

— principal au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2023 : 4807,89 €

— intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 au 21 octobre 2024 selon décompte avec intérêts majorés à compter du 8 juin 2023 : 429,59 €

— Frais article 10-1 de la loi de 1965 : 50,00 €

— intérêts au taux légal sur cette somme arrêtée au 21 octobre 2024 : 6,54 €

— article 700 du code de procédure civile : 350,00 €

— intérêts sur cette somme au 21 octobre 2024 : 44,10 €

soit un total de 5748,12 euros sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré à compter du 21 octobre 2024 jusqu’à parfait paiement

Lors de la première audience, l’avocat du créancier poursuivant a précisé que la société avait procédé à des règlements et qu’elle restait seulement devoir sur les causes du jugement fondant les poursuites de saisie immobilière une somme de 1670 € et les frais préalables de procédure.

Compte tenu des engagements de la débitrice de procéder au règlement des sommes restant dues, l’audience d’orientation a été renvoyée.

Le syndic a adressé à la gérante de la société le 11 juin 2025, quelques jours avant la date de l’audience fixée au 19 juin 2025 un mail dont copie a été remise au juge de l’exécution. Dans ce document, il informe précisément son destinataire des sommes payées et des sommes restants dues. Ainsi, il évoque jugement du 19 avril 2024 du tribunal de proximité d’Antibes qui aurait condamné la société au paiement de la somme de :

—  4867,89 € au titre des charges dues en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-170 € au titre de l’article 10-1 de cette loi ;

—  500 € à titre de dommages-intérêts ;

—  1000 € sur le fondement de l’article 700 du code pour sur civile outre aux entiers dépens.

Il fait état de l’absence de règlement en exécution de cette décision et d’une nouvelle procédure « pour saisie immobilière ». Il précise qu’un versement a été opéré le 23 avril 2025 d’un montant de 4754,43 € afin de solder vos charges de copropriété dues au 1er avril 2025 et demander l’arrêt de la procédure de saisie immobilière. Il rappelle que ce paiement justifiait le renvoi du dossier par l’avocat, il évoque le courrier adressé le 29 avril 2025 indiquant qu’en cas de paiement des frais avant le 19 juin 2025, la copropriété se désiste à la procédure. Il lui précise que pour que la copropriété se désiste de la procédure de saisie immobilière qu’elle reste devoir payer 170 € au titre de l’article 10-1, 500 € à titre de dommages-intérêts, 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et 2619,37 € de l’état de frais de procédure de saisie immobilière soient un total de 4289,37 €.

Ce jugement, à supposer qu’il existe et qu’il concerne effectivement la société défenderesse, n’est pas visé dans le commandement de payer et ne saurait en l’état servir de base à la détermination, conformément aux dispositions de l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, de la créance du créancier poursuivant.

Outre ce document, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte daté du 17 septembre 2025 visant une situation précédente, non détaillée, d’un montant de 4387, 52 €, comportant le détail des versements opérés par la société entre le 16 février 2025 et le 12 septembre 2025, d’un montant de 800 euros (8 versements de 100 euros) et de 4754,43 euros un total de 5554,43 euros.

Ce décompte vise des frais d"avocat, des appels de fonds et de charges jusqu’au 1° juillet 2025 et diverses autres sommes, afférentes au jugement visé dans le mail et les frais de procédure de saisie immobilière.

En l’état, de ces éléments, de la confusion engendrée par ce mail, le juge de l’exécution n’est pas en mesure de vérifier le montant de la créance résiduelle telle que fixée par le titre exécutoire fondant les poursuites de saisie immobilière.

La réouverture des débats s’impose.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la réouverture des débats, de produire un décompte actualisé de sa créance fondée sur le jugement du 27 avril 2023, en précisant les modalités d’imputation des paiements opérés à hauteur de 4754,43 euros et de 800 euros, dans le respect des dispositions légales en pareille matière ou en tenant compte de la demande de la débitrice.

Il sera observé que, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les frais de poursuite sont l’accessoire de la dette pour le paiement de laquelle a été diligentée la procédure de saisie immobilière, que dès lors, le créancier saisissant, bien qu’ayant été désintéressé des causes du commandement en principal par le saisi, est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière contre celui-ci tant qu’il n’a pas obtenu le règlement desdits frais (Chambre civile 2, 7 décembre 2017, 16-23.313, [W] [G]).

Les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et avant dire droit,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne la réouverture des débats pour les motifs précédemment énoncés à l’audience du jeudi 18 décembre 2025 à 9 heures ;

Invite le créancier poursuivant à produire le certificat de non appel du jugement fondant les poursuites de saisie immobilière

L’invite à produire un décompte actualisé de sa créance fondée sur le jugement du 27 avril 2023, en précisant les modalités d’imputation des paiements opérés à hauteur de 4754,43 euros et de 800 euros, dans le respect des dispositions légales en pareille matière ou en tenant compte de la demande de la débitrice ;

Dit que le créancier poursuivant devra signifier à la partie saisie le présent jugement accompagné de ses conclusions qu’il prendra dans le cadre de la réouverture des débats ;

Réserve les demandes et les dépens.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION