REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDEQ

N° minute : 25/00318

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [R] [N] [I]

née le 04 Septembre 1972 à [Localité 6] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Juillet 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Madame [R] [N] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction du Département de l’Ain, devenu l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [I] et Monsieur [W] [S] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 7] (devenu [Adresse 1]) à [Localité 8] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 394,44 euros, provision sur charges incluse.

Par courrier du 18 septembre 2017, Monsieur [W] [S] a indiqué au bailleur avoir quitté le logement.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Madame [R] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.079,04 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 29 avril 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 30 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait assigner Madame [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail du logement par l’effet de la clause résolutoire,

— le prononcé de la résiliation du bail portant sur un garage, pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion sans délai de Madame [R] [I], si besoin avec le concours de la force publique, s’agissant tant du logement que du garage,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 3.773,86 euros au titre des loyers échus à fin mars 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 03 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 5.468,68 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 30 juin 2025. Il a précisé ne pas être en possession de la copie du bail du garage.

En défense, Madame [R] [I], comparant en personne, n’a pas contesté ni l’existence d’un bail concernant le garage, ni le principe de la dette locative. Elle a déclaré avoir récemment effectué un règlement de 2.000 euros. En outre, elle a proposé de régler la somme de 850 euros par chèque immédiatement puis de verser la somme de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

A la demande du tribunal, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a produit une note en cours de délibéré et un décompte actualisé de la dette au 30 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 22 janvier 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail du logement et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Madame [R] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.079,04 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 24 mars 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le bail portant sur un garage

En vertu de l’article 1714 du code civil, on peut louer, ou par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit des décomptes de loyer depuis le mois d’août 2024, qui mentionnent un loyer pour le logement et un loyer distinct pour un garage (32,35 euros). A l’audience, Madame [R] [I] n’a pas contesté l’existence d’un bail distinct portant sur un garage situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (01).

En conséquence, il convient de considérer que la preuve d’un bail verbal conclu entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et Madame [R] [I] portant sur un garage est suffisamment rapportée.

L’ article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1228 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [R] [I] n’a versé aucun loyer depuis le mois de septembre 2024, soit depuis près d’un an. Elle n’a pas réagi au commandement de payer qui lui a été signifié le 23 janvier 2025.

Un tel manquement constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail du garage.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [R] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels, augmentés des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux du logement et du garage, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement signé le 24 mai 2006, en prouvant l’existence d’un bail verbal portant sur un garage, et un dernier décompte faisant état à la date du 30 juillet 2025 d’une dette de 3.468,68 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 3.468,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le juge peut également accorder des délais dans le cadre de la résiliation du bail relatif au garage.

Madame [R] [I] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant grâce à un règlement de 2.000 euros le 03 juillet 2025, tout juste avant l’audience. Elle a expliqué à l’audience avoir eu un accident de voiture et avoir fait face à des frais importants suite au décès de son père. Elle a déclaré avoir récemment reçu une prime et percevoir un salaire entre 2.100 et 2.300 euros. Enfin, elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a précisé qu’elle vit seule avec ses deux fils âgés de 18 ans. Ses enfants travaillent en intérim et peuvent l’aider à payer le loyer.

Madame [R] [I] a prouvé sa bonne foi car sa dette locative a diminué depuis l’assignation. De plus, la proposition de règlement apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique de Madame [R] [I] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire du contrat du logement seront suspendus.

Madame [R] [I] est ici clairement avertie que tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation des contrats de location du logement et du garage et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [R] [I] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 3.468,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse,

Autorise Madame [R] [I] à se libérer de sa dette par 35 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 24 mai 2006 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part, et Madame [R] [I] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au 1er étage, [Adresse 7] (devenu [Adresse 3]) à [Localité 8] (01) sont réunies au 24 mars 2025,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement reprendra ses pleins effets,

— le contrat de bail verbal portant sur un garage situé [Adresse 4] à [Localité 8] (01) sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,

— à défaut par Madame [R] [I] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, s’agissant tant du logement que du garage,

— Madame [R] [I] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels révisés, augmentés des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux du logement et du garage et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE