JUGEMENT DU : 21 novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/03553 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GSDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 novembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. VILA CARNE

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 845 303 890, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Virginie PEZZELLA, avocat au barreau de l’Ain (T. 105)

DÉFENDERESSE

S.A.S. RHODANIENNE DE REPARATION CONSTRUCTION D’OUVRAGES (R2CO)

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 850 255 639, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GRAVEJAT, avocat au barreau de Lyon (T. 1832)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 2022, la SCI Vila Carne a consenti à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages un bail de courte durée, non soumis au statut des baux commerciaux (article L. 145-5 du “Nouveau Code de Commerce”), portant sur un local d’activité d’environ 400 m², composé de 300 m² environ de surface de dépôt, 100 m² environ de surface de bureaux cloisonnés et un emplacement de 30 m² sur le parking dans le prolongement du local loué pour le stockage de matériel (container, benne), situé [Adresse 1] à La Boisse (01120), destiné à l’usage de “étude et réalisation de tous travaux de génie civil accessoires à une voie ferrée à l’exclusion de tous travaux d’entretien maintenance ou de réparation de voies ferrées”, pour une durée de 36 mois à compter du 12 avril 2022 jusqu’au 11 avril 2025, moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 euros, majoré de la TVA au taux en vigueur (20 %), payable par trimestre et d’avance et pour la première fois le 12 avril 2022, avec indexation, outre charges.

Le bâtiment sus-visé a été occupé par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages seule du 11 avril au 31 décembre 2022, puis la deuxième partie du bâtiment a été louée, à compter du 1er janvier 2023, à la société GLS Concept, société de serrurerie-métallerie.

Par courrier de son conseil du 20 juin 2023, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a contesté la facture de la SCI Vila Carne en date du 14 juin 2023 lui refacturant la consommation globale d’électricité de la société GLS Concept et d’elle-même entre février et mai 2023, faute de compteur électrique individuel, la répartition des coûts à hauteur de 50 % chacune étant sans rapport avec leurs consommations réelles.

Par courrier en réponse de son conseil du 5 juillet 2023, la SCI Vila Carne a sollicité auprès du conseil de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages le paiement par cette dernière de la facture d’électricité d’un montant de 3 153,52 euros HT dans les meilleurs délais au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Par courrier de son conseil du 21 juillet 2023, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a rappelé au conseil de la SCI Vila Carne qu’en matière de consommation électrique, l’individualisation des consommations des locataires était de rigueur et qu’une répartition des charges au prorata de la surface exploitée ne pouvait perdurer. Elle a par ailleurs informé celui-ci qu’outre l’absence de compteur électrique individuel, l’absence de branchement téléphonique individuel, la non-conformité des installations électriques, des infiltrations d’eau et une alimentation en eau par un puits, elle se trouvait privée d’accès à l’eau depuis 14 jours et elle a mis en demeure la SCI Vila Carne de remédier sous 5 jours à l’ensemble des irrégularités et non-conformités relevées.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a fait assigner la SCI Vila Carne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir ordonner à cette dernière la réalisation, sous astreinte, des travaux de raccordement au réseau d’eau potable dans le local d’activité de la Boisse et, dans l’intervalle, la mise en œuvre des mesures temporaires propres à assurer l’alimentation en eau potable du local, ainsi que de voir ordonner la consignation des loyers.

Suivant ordonnance du 10 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— ordonné à la SCI Vila Carne de réaliser, dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance, les travaux de raccordement au réseau d’eau potable dans le local d’activité de la Boisse, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période de 60 jours à l’issue de laquelle il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive,

— rejeté la demande de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages de consignation des loyers,

— dit que la demande reconventionnelle de la SCI Vila Carne est irrecevable,

— condamné la SCI Vila Carne à payer à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Vila Carne aux dépens.

Les travaux de raccordement au réseau d’eau potable ont été effectués le 16 octobre 2023.

Par courrier de son conseil du 19 octobre 2023, la SCI Vila Carne a rappelé au conseil de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages que les travaux de raccordement au réseau d’eau potable avaient été effectués le 16 octobre 2023 et a mis en demeure cette dernière de lui payer avant la fin de la semaine la somme de 6 353,04 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer pour les mois de septembre et octobre 2023, la somme de 2 177,76 euros TTC au titre de la taxe foncière 2023, la somme de 161,26 euros TTC au titre de l’entretien extérieur, la somme de 546 euros TTC au titre du remplacement de la pompe de puits qui a dû être changée en raison d’une manipulation inappropriée et celle de 228,86 euros au titre de la consommation d’électricité pour les mois de septembre et octobre 2023.

Par courrier de son conseil du 15 novembre 2023, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a informé le conseil de la SCI Vila Carne que si elle avait pu souscrire un contrat d’abonnement auprès de la société Sogedo, elle n’avait toujours pas accès à l’eau en raison d’une fuite d’eau venant d’une nourrice installée dans les parties communes et a contesté tant la facture de remplacement de la pompe du puits que la facture d’électricité. Elle a mis en demeure la SCI Vila Carne de lui régler la somme de 11 864,80 euros dans les quinze jours à compter de la réception du courrier, ladite somme correspondant au montant global du préjudice qu’elle avait subi du fait de l’absence de l’eau et la somme de 1 268,52 euros due par cette dernière au titre de l’ordonnance de référé, déduction faite des sommes qu’elle-même devait au titre des loyers de septembre, octobre et novembre 2023, de la facture d’entretien extérieur et de la taxe foncière.

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a donné congé à la SCI Vila Carne et un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 22 décembre 2023.

Par courrier de son conseil du 19 janvier 2024, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a sollicité auprès du conseil de la SCI Vila Carne le remboursement dans les plus brefs délais du dépôt de garantie de 7 500 euros.

Par courrier de son conseil du 21 février 2024, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages est revenue auprès du conseil de la SCI Vila Carne sur les conséquences du cambriolage ayant eu lieu dans la nuit du 15 au 16 septembre 2023 et l’a interrogé sur le point de savoir si ladite société souhaitait qu’elle fasse effectuer les travaux de réparation de la porte d’entrée et du remplacement d’une vitre ou si cette dernière, à qui le montant de l’indemnité versée par son assureur serait reversé sur communication des factures acquittées, ferait elle-même réaliser les travaux.

*

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SCI Vila Carne a fait assigner la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement de diverses sommes au titre des loyers, charges et réparations locatives.

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 4) notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, la SCI Vila Carne demande à la juridiction de :

“Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

(…)

— CONDAMNER la société R2CO à payer à la société VILA CARNE :

o 11.783,86 euros TTC d’arriéré de loyers pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2023,

o 161.26 euros TTC au titre de l’entretien des extérieurs,

o 546.00 euros TTC au titre de la réparation de la pompe de puit,

o 7.598,96 euros TTC au titre des charges d’électricité

o 43.944 euros TTC au titre des réparations locatives

o Outre intérêts au taux légal.

— REJETER l’intégralité des demandes de la société R2CO à l’exception de la demande relative à la compensation de la somme de 1200 euros correspondant à l’article 700 du CPC prononcé par le juge des référés et 7500 euros correspondante au dépôt de garantie,

— PRONONCER la compensation avec la créance de 8.700 euros de la société R2CO (7500 euros de dépôt de garantie et 1200 euros d’article 700),

— CONDAMNER en conséquence la société R2CO, après compensation, à régler à la SCI VILA CARNE la somme globale de 55.334,08 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société R2CO à payer à la société VILA CARNE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.”

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir notamment que :

— alors même que le juge des référés n’a pas accédé à la demande de consignation des loyers de la défenderesse, cette dernière a décidé d’autorité de ne plus acquitter les loyers du mois de septembre 2023 au jour de son départ le 22 décembre 2023, de sorte que cette dernière est redevable à ce titre de la somme de 11 783,86 euros TTC (3 x 3 176,52 euros TTC + 2 254,30 euros TTC au prorata de son occupation en décembre 2023),

— en application de l’article 7.1 du bail du 11 avril 2022, elle est bien fondée à réclamer à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages la somme de 161,26 euros TTC au titre de l’entretien des extérieurs, étant souligné qu’elle a tenu compte, pour l’imputation de cette facture, de l’extension de 280 m² du bâtiment qui a été construite courant 2023,

— le locataire est tenu de toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par sa faute ; qu’il résulte des attestations qu’elle verse aux débats que la défenderesse est intervenue sur la pompe de puisage et l’a arrachée, de sorte qu’elle est bien fondée à lui réclamer la somme de 546 euros TTC au titre de la réparation de la pompe de puits,

— la consommation en électricité du bâtiment est incontestablement due par la défenderesse alors seule locataire pour la période du 11 avril 2022 jusqu’au 31 décembre 2022 ; qu’à compter du 1er janvier 2023, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a partagé le bâtiment avec un autre locataire et qu’elle est bien fondée à réclamer le paiement des charges d’électricité correspondant à la moitié de la consommation d’électricité du bâtiment, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de consommation d’eau (arrêt du 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-16.430) ; que la défenderesse est ainsi redevable à ce titre d’une somme globale de 7 598,96 euros TTC pour la période du 11 avril 2022 au 22 décembre 2023,

— l’état du bardage intérieur et extérieur a été considérablement dégradé par la défenderesse entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que cela ressort du procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 22 décembre 2023 ; que les travaux de reprise des 20 panneaux endommagés ont été chiffrés à la somme globale de 43 944 euros TTC, le système de bardage utilisé sur le bâtiment ne pouvant donner lieu à de simples retouches, s’agissant de panneaux en tôle qui ne peuvent être défroissés une fois endommagés,

— s’agissant des demandes reconventionnelles de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages :

* aucun justificatif n’est produit à l’appui d’aucun des prétendus chefs de préjudice et les sommes sollicitées sont exorbitantes et injustifiées,

* la défenderesse ne saurait soutenir, au vu des chiffres annoncés, qu’elle a dépensé 1 000 euros par mois d’eau, ce qui équivaudrait à une consommation de 200 000 litres d’eau par mois au regard du coût d’un litre d’eau en France évalué entre 0,004 et 0,007 euros, ni que ses salariés ont passé 31h30 à tirer la chasse d’eau sur la période considérée, soit plus de 10 heures par mois,

* la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages a déjà obtenu une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du référé qu’elle a initié et qu’elle sollicite également une indemnité judiciaire dans le cadre de la présente procédure,

* elle a mandaté, dès qu’elle a été informée d’un problème d’alimentation en eau, la société LTCI qui est intervenue les 26 et 27 juillet 2023, puis le 22 août 2023 suite à une nouvelle panne, la défenderesse ayant toutefois refusé l’accès au bâtiment industriel à ladite société ce jour là, ledit accès ne lui ayant été permis que par l’autre locataire ; que ce n’est que suite à l’ordonnance de référé qu’elle a été autorisée par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages à accéder au bâtiment et que par la suite, cette dernière a attendu un mois pour se prévaloir d’une prétendue fuite d’eau et d’un prétendu préjudice moral,

— seules peuvent venir en compensation des sommes dues par la défenderesse l’indemnité judiciaire qu’elle a été condamnée à lui verser par le juge des référés et le dépôt de garantie de 7 500 euros TTC, de sorte que la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages demeure redevable à son égard d’une somme totale de 55 334,08 euros.

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 4) notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages demande au tribunal de :

“Vu les articles 1103, 1348-1, 1719 et 1720 du Code Civil,

Vu l’article L 331-1 du Code de l’énergie,

Vu les dispositions contractuelles,

Vu la jurisprudence,

Vu les observations qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

Rejetant toutes fins et moyens contraires,

DEBOUTER la société SCI VILA CARNE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société R2CO,

ET,

CONSTATER que la société SCI VILA CARNE est redevable à l’égard de la société R2CO de la somme de 32 319,56 euros, au titre de l’indemnisation du préjudice que cette dernière a subi du fait de l’absence d’alimentation continue en eau,

CONSTATER que la société SCI VILA CARNE est débitrice à l’égard de la société R2CO de la somme de 1 268,52 euros, au titre de la condamnation prononcée par le Juge des référés du Tribunal judicaire de Bourg en Bresse le 10 octobre 2023,

CONSTATER que la société SCI VILA CARNE est redevable, à l’égard de la société R2CO, de la somme de 7 500 euros, au titre du remboursement du dépôt de garantie,

En conséquence,

CONDAMNER la société SCI VILA CARNE à payer à la société R2CO la somme de 41 088,08 euros,

ORDONNER la compensation des dettes connexes associées au contrat de bail du 11 avril 2022,

CONDAMNER en conséquence, la SCI VILA CARNE, après compensation, à régler à la société R2CO, la somme de 29 142,96 euros,

CONDAMNER la société VILA CARNE à payer à la société R2CO la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société VILA CARNE aux entiers dépens de l’instance.”

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir notamment que :

— s’agissant des préjudices qu’elle a subis du fait du défaut d’accès continu à l’eau :

* l’obligation du bailleur de délivrance de la chose louée imposait que le bien comporte une installation d’alimentation en eau potable,

* elle a été privée d’un accès continu à l’eau entre le mois de juillet et le mois de novembre 2023, le raccordement au puits alimentant le local en eau s’étant tout d’abord trouvé durablement défectueux, puis les travaux de raccordement au réseau d’eau potable étant intervenus suite à l’ordonnance de référé le 16 octobre 2025 sans qu’elle ne soit informée ni de l’existence et de la localisation d’un compteur d’eau ni d’un potentiel numéro de compteur, et une fuite d’eau venant d’une nourrice installée dans les parties communes étant enfin survenue,

* l’absence durable d’alimentation en eau ne lui a pas permis de poursuivre son activité dans le local de [Localité 6] dans des conditions normales d’utilisation ; qu’elle y a maintenu son activité en palliant, par ses propres moyens, les graves défaillances du bailleur, en se faisant notamment livrer des bidons d’eau ; que le défaut d’eau courante a gravement nui aux conditions d’hygiène et de salubrité dans lesquelles ses salariés ont travaillé durant les mois d’été et qu’elle n’a pas pu honorer les rendez-vous avec sa clientèle dans les locaux ; que contrairement aux allégations de la demanderesse, elle n’a pas refusé l’accès aux locaux des techniciens de la société LTCI, ni n’a attendu un mois avant d’informer la SCI Vila Carne d’une fuite d’eau,

* entre le 7 juillet et le 16 octobre 2023, date à laquelle le raccordement à l’eau potable a été réalisé, son préjudice comprend :

— les coûts d’approvisionnement en eau dans le local de [Localité 6] et sur les cinq chantiers d’intervention du fait de l’absence d’eau au départ du local de [Localité 6] : 11 100 euros, ainsi que cela ressort des factures des sociétés Jacquemet et Fra Travaux ferroviaires,

— la perte de production associée à l’alimentation en eau de la chasse d’eau des 3 personnes travaillant dans le local, basée sur un coût horaire de 60 euros (70 jours ouvrés x 3 personnes x 3 minutes x 3 alimentations de la chasse d’eau/jour) : 1 890 euros,

— ses honoraires de conseils : 9 329,56 euros,

— son préjudice moral : 10 000 euros,

— la SCI Vila Carne ne s’est pas acquittée des sommes auxquelles elle a été condamnée suivant ordonnance de référé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et reste donc débitrice à son égard de la somme globale de 1 268,52 euros,

— elle est bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 7 500 euros en application de l’article 10 du bail du 11 avril 2022,

— le changement de la pompe du puits, alimentant en eau l’ensemble des locataires, relève de la responsabilité du bailleur ; que ledit puits n’avait aucune existence légale ; que l’attestation de Monsieur [X], produite par la demanderesse, n’est pas à même d’apporter la preuve irréfutable qu’elle utilisait ce matériel, ni que son utilisation a été à l’origine d’une dégradation de la pompe du puits,

— il appartenait au bailleur, pour se conformer l’article 1719 du code civil auquel le bail du 11 avril 2022 était soumis, d’installer un compteur individuel d’électricité, ainsi que la jurisprudence le rappelle régulièrement quelle que soit la nature du bail ; que la répartition des coûts d’électricité entre la société GLS Concept, autre occupante du local, et elle n’est pas en rapport avec leurs consommations réelles, l’activité de la société GLS Concept (serrurerie-métallerie) étant nettement plus consommatrice d’électricité que la sienne (travaux de génie civil exécutés en dehors des locaux utilisés uniquement pour des activités de bureau et de stockage) ; qu’en outre, l’absence de compteur individualisé dans le local de [Localité 6] ne lui a pas permis de choisir son fournisseur d’électricité, ni la puissance électrique correspondant à ses activités ; que la jurisprudence de la Cour de cassation invoquée par la SCI Vila Carne n’est pas transposable à la consommation d’électricité,

— la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait endommagé le bardage ; que les menus désordres relevés par l’huissier de justice mandaté par le bailleur (des taches, des rayures, des traces d’enfoncement dans l’entrepôt, quelques écailles et un enfoncement sur le bardage extérieur), s’ils devaient être traités, ne nécessiteraient que de simples retouches ; que le constat vidéo réalisé par huissier lors de l’état des lieux d’entrée le 19 avril 2022 permet de constater l’état d’usure des bardages intérieurs et extérieurs et la présence d’enfoncements, de rayures, de taches et de salissures ; que la dégradation du bardage intérieur, constatée lors de l’état des lieux de sortie, avait aussi été constatée lors de l’état des lieux d’entrée ; que s’agissant du bardage extérieur, elle n’est pas la seule utilisatrice des locaux, la SCI Vila Carne n’a jamais réparé la dégradation de celui-ci en février 2023 sous l’effet de vents forts et aucun dispositif n’avait été mis en place pour prévenir les dégradations issues du cambriolage de septembre 2023 ; qu’enfin, la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle aurait subi en l’absence de réparation des bardages, la production d’un devis étant insuffisante pour ce faire ; que la SCI Vila Carne ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux qu’elle juge pourtant indispensables et que les captures d’écran produites par cette dernière ne semblent pas exiger le remplacement de 20 panneaux de bardage intérieur ; qu’en tout état de cause, lors de l’entrée dans les lieux, les locaux étaient sales et non entretenus et leur aménagement intérieur n’avait pas été achevé ; que c’est donc elle qui a procédé à la réfection des peintures des bureaux et parties communes,

— une compensation peut être opérée entre les loyers de septembre, octobre, novembre et décembre d’un montant total de 11 783,86 euros et la facture d’entretien extérieur dont elle demeure redevable à l’égard de la SCI Vila Carne avec le montant de ses préjudices subis du fait du défaut d’accès continu à l’eau, la somme de 1 268,52 euros due par la demanderesse au titre de l’ordonnance du 10 octobre 2023 et le remboursement du dépôt de garantie, soit une somme globale de 22 002,96 euros lui restant due.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire au 15 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

— Sur les loyers et charges récupérables

L’article 1728 du code civil dispose que :

“Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Sur les loyers

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire du 11 avril 2022 stipule que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 euros, majoré de la TVA, au taux en vigueur de 20 %, ledit loyer étant payable par trimestre et d’avance, avec indexation à la date anniversaire du bail.

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages reconnaît être redevable de la somme réclamée de 11 783,86 euros au titre des loyers pour la période du 1er septembre au 22 décembre 2023.

La défenderesse sera, en conséquence condamnée à payer cette somme à la SCI Vila Carne.

Sur les charges récupérables

En l’espèce, les parties ont conclu un bail dérogatoire dérogeant au statut des baux commerciaux et elles ont expressément convenu, au paragraphe “7 – Charges” en page 3, que :

“La répartition des charges, prestations et travaux défini[s] au présent article se fera au prorata de la surface exploitée telle que définies à l’article 1 des présentes étant rappelé que si le Preneur occupe partie d’un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux lots loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises”.

L’article “7.1 – Charges, Prestations et travaux” du dit bail précise que :

“Le Preneur devra acquitter ou rembourser au Bailleur ou à son mandataire les charges, travaux et prestations suivantes afférentes aux locaux loués ainsi que sa quote-part de charges, travaux et prestations relatives aux parties communes de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier.

Ces charges, travaux et prestations comprendront :

• au titre des prestations et fournitures et travaux individuels :

(…)

— les consommations personnelles : eau, électricité, téléphone, gaz…

(…)

• au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien, aux travaux et réparations de l’immeuble et/ou de l’ensemble immobilier :

(…)

— frais concernant l’entretien, le nettoyage des parties communes y compris la vitrerie, la fourniture des consommables,

(…)

— frais liés aux abonnements, aux consommations et à l’entretien des équipements communs, à la gestion des déchets y compris bacs roulants, à la sécurité incendie, aux contrôles réglementaires (…).”

Il résulte de l’article “1 – Désignation des locaux” du contrat de bail que la SCI Vila Carne a donné à bail à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages “Un local d’activité d’environ 400 m² composé comme suit :

—  300 m² environ de surface de dépôt,

—  100 m² environ de surface de bureaux cloisonn[és],

— Un emplacement de 30 m² sur le parking dans le prolongement du local loué pour le stockage de matériel (container, benne) avec la faculté de laisser un passage pour les véhicules et deux places de stationnement devant le local”.

En premier lieu, la demanderesse sollicite la somme de 161,26 euros TTC au titre de l’entretien des extérieurs.

La SCI Vila Carne explique dans ses écritures qu’elle a tenu compte, pour l’imputation de cette facture, de l’extension de 280 m² du bâtiment qui a été construite courant 2023 et a donc réparti la facture globale de la manière suivante :

—  134,38 euros HT pour la défenderesse (400 m²),

—  94,06 euros HT pour l’extension (280 m²),

—  201,56 euros HT pour le locataire adjacent (600 m²).

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages ne conteste ni être redevable de la somme qui lui est réclamée au titre de l’entretien des extérieurs, ni le mode de calcul opéré pour calculer sa quote-part.

La défenderesse sera, en conséquence, condamnée à payer à la demanderesse la somme de 161,26 euros à ce titre.

En second lieu, la SCI Vila Carne réclame la somme de 7 598,96 euros TTC au titre des charges d’électricité pour la période du 11 avril 2022 au 22 décembre 2023.

La demanderesse explique que pour la période du 11 avril 2022 au 31 décembre 2022, elle facture la consommation en électricité du bâtiment en intégralité à la défenderesse alors seule locataire, puis à compter du 1er janvier 2023, elle facture à cette dernière la moitié de la consommation d’électricité du bâtiment qu’elle partage alors avec un autre locataire.

Toutefois, la répartition des charges au prorata de la surface exploitée, prévue expressément à l’article 7.1 rappelé ci-dessus et convenue entre les parties lors de la conclusion du bail, s’impose tant au bailleur qu’au locataire qui avait connaissance des lieux et donc de l’absence de compteur électrique individuel, étant rappelé que l’article L. 331-2 du code de l’énergie prévoit que tout consommateur final d’électricité exerce le droit de choisir son fournisseur d’électricité “par site de consommation” et que la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages ne justifie nullement avoir sollicité un changement de fournisseur d’électricité.

Dès lors, la SCI Vila Carne ne saurait réclamer à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages, pour la période du 11 avril 2022 à mars 2023 que 40 % de la consommation d’électricité du bâtiment, celle-ci ne louant que 400 m² sur les 1 000 m² alors existants, puis à compter d’avril 2023, époque d’achèvement de l’extension des 280 m² ainsi qu’il ressort du courrier de son conseil du 19 octobre 2023, seulement 31,25 % de la consommation, la défenderesse ne louant alors que 400 m² sur les 1 280 m² désormais existants.

Il sera noté que pour la période de février à mai 2023, la demanderesse produit en pièce 18 uniquement la facture qu’elle a elle-même établie au nom de la défenderesse d’un montant de 3 784,22 euros, sans joindre aucun justificatif émanant de la société EDF, ne permettant ainsi pas de vérifier la somme réclamée et ce d’autant que le prorata de la surface occupée par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages change courant avril 2023. La demande de la SCI Vila Carne pour cette période sera, en conséquence, rejetée.

Pour le reste, au vu des justificatifs émanant de la société EDF produits par la demanderesse en sus de ses factures, lesquelles ne sont pas autrement contestées par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages, cette dernière demeure donc redevable au titre de sa consommation d’électricité des sommes suivantes, étant souligné qu’il convient de retenir les sommes dont s’est effectivement acquittée la demanderesse :

— (628,91 + 446,68 + 685,5 + 114,89 + 76,40) x 0,40 = 780,95 euros pour la période du 11 avril 2022 au 31 décembre 2022,

—  544,94 x 0,3125 = 170,29 euros pour la période dite septembre et octobre 2023,

—  587,60 x 0,3125 = 183,62 euros pour la période dite octobre/novembre 2023,

—  1 636,04 x 0,3125 = 511,26 euros pour la période dite novembre/décembre 2023,

—  526,88 [(1 092,75 euros – 39 euros au titre de l’abonnement électricité d mois de janvier 2024) / 2, la période de consommation et d’utilisation du réseau de distribution allant du 7 décembre 2023 au 6 janvier 2024, alors que la défenderesse a quitté les locaux le 22 décembre 2023] x 0,3125 = 164,65 euros pour la période dite du 07/12/2023 au 22/12/2023.

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages sera, en conséquence, condamnée à payer à la SCI Vila Carne la somme totale de 1 810,77 euros au titre de ses consommations d’électricité.

— Sur les réparations locatives

Sur la réparation de la pompe du puits

L’article 1719 du code civil dispose que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

(…)”

L’article 1720 du dit code précise que :

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.”

La SCI Vila Carne sollicite la somme de 546 euros TTC au titre de la réparation de la pompe du puits aux motifs qu’il incombe au locataire de réparer les conséquences de son comportement fautif, que la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages est intervenue sur la pompe de puisage et l’a arrachée et que le défaut d’alimentation était lié à un défaut d’entretien du filtre à sable de la pompe de puisage.

Au soutien de ses allégations, la demanderesse verse aux débats deux attestations :

— l’une établie le 6 septembre 2023 par Monsieur [F] [G], chef de chantier de la société LTCI, aux termes de laquelle ce dernier certifie que ladite société est intervenue à la demande de la SCI Vila Carne les 26 et 27 juillet 2023 car il n’y avait plus d’eau dans les bâtiments industriels situés [Adresse 1] à La Boisse, qu’ils ont constaté que les tuyaux et la corde du puits étaient tous arrachés et qu’ils ont mis en place une nouvelle pompe et remis l’eau pour le bâtiment industriel, qu’ils ont dû réintervenir le 22 août 2023 car il n’y avait plus d’eau et qu’ils ont été contraints de passer par un autre local attenant à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages qui leur a refusé l’accès,

— l’autre établie le 18 septembre 2023 par Monsieur [E] [X], artisan “pour l’entreprise STL” aux termes de laquelle ce dernier certifie qu’il a vu des personnes de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages “vouloir sortir une pompe d’un puits avec un chariot élévateur par le tuyau mais celui-ci a cédé”.

La défenderesse conteste tant un quelconque refus d’accès de sa part au bâtiment industriel à la société LTCI, que le fait d’avoir endommagé la pompe du puits par des manoeuvres inappropriées.

Il n’est pas contesté que le puits alimentait en eau l’ensemble des locataires avant la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau potable dans le local d’activité de [Localité 6].

Or, l’attestation de Monsieur [E] [X], qui ne mentionne pas de date, ni ne décrit les circonstances dans lesquelles les faits auraient été réalisés et vus, est insuffisante à elle seule, en l’absence de tout autre élément corroborant la cause de l’arrachage des tuyaux et de la corde du puits, à rapporter la preuve de dégradations réalisées par la défenderesse.

Les attestations sus-visées ne démontrent pas davantage un défaut d’entretien de la part de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages.

La SCI Vila Carne sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement au titre de la réparation de la pompe du puits.

Sur les travaux de reprise du bardage intérieur et extérieur du bâtiment

L’article 1730 du code civil dispose que “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

La SCI Vila Carne sollicite la somme de 43 944 euros TTC au titre du remplacement de 20 panneaux endommagés au motif que l’état du bardage intérieur et extérieur a été considérablement dégradé entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Toutefois, la demanderesse se borne à verser, au titre de l’état des lieux d’entrée, un procès-verbal de constat vidéo dressé le 19 avril 2022 par la SAS Huissiers Réunis, commissaires de justice à [Localité 8], mentionnant qu’il est procédé à la réalisation d’un film, appuyé des constatations du dit commissaire, à l’aide d’une caméra GoPro dotée d’un enregistreur de son et que ledit film a été placé sur un support numérique propriété de l’étude divisé en différentes séquences décrivant les différentes phases, sans que le contenu du dit film ne soit produit.

Or, au vu des extraits du constat vidéo non contestés produits notamment en pièces 14, 20 et 22 par la défenderesse montrant que le bardage litigieux présentait à l’époque des traces, des chocs, des enfoncements, des rayures et en l’absence de contestation par la SCI Vila Carne de l’existence d’une dégradation causée en février 2023 sous l’effet de vents forts et d’un cambriolage survenu en septembre 2023, la demanderesse échoue à rapporter la preuve de dégradations locatives de la part de la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages nécessitant le remplacement de 20 panneaux tel que réclamé.

La SCI Vila Carne sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

— Sur les préjudices résultant du défaut d’accès continu à l’eau

L’article 1719 du code civil dispose que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

(…)”

L’article 1720 du dit code précise que :

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Sur l’approvisionnement en eau dans le local de [Localité 6] et sur les chantiers d’intervention

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages sollicite la somme de 11 100 euros au titre, selon ses déclarations, des coûts d’approvisionnement en eau dans le local de [Localité 6] et sur les cinq chantiers d’intervention du fait de l’absence d’eau au départ du local de [Localité 6].

La somme de 11 100 euros réclamée par la défenderesse correspond au total des trois factures suivantes :

— la facture de la société Jacquemet d’un montant de 3 960 euros en date du 31 juillet 2023 portant sur le “transport alimentation eau chantier” et plus précisément le “chantier OCP RAV [Localité 3] les 03/07, 06/07 et 13/07” et le “chantier OCP Dalot de [Localité 9] les 17/07, 21/07 et 26/07”,

— la facture de la société Fra Travaux ferroviaires d’un montant de 3 060 euros en date du 31 juillet 2023 portant sur le “transport tonnes à eaux [Localité 7] 17 – 19 et 21 juillet”,

— la facture de la société Fra Travaux ferroviaires d’un montant de 4 080 euros en date du 31 octobre 2023 portant sur le “transport tonnes à eaux potence signalisation les 25 septembre 2 9 et 18 octobre”, pour le “chantier [Localité 4]”.

Toutefois, s’il appartenait à la SCI Vila Carne d’assurer l’alimentation en eau des locaux loués à La Boisse, il n’appartenait pas à cette dernière d’alimenter en eau les chantiers de la défenderesse situés à Ambérieu-en-Bugey, Torcieu, Louhans et Annemasse.

Faute pour la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages de démontrer que les problèmes d’alimentation en eau rencontrés par cette dernière dans les locaux loués entre juillet et octobre 2023, ainsi qu’il ressort des constats de commissaire de justice des 10 juillet et 30 août 2023, ont augmenté les coûts de transport d’alimentation des chantiers en eau, sa demande en paiement à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de production

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages sollicite une somme de 1 890 euros au titre de la perte de production associée à l’alimentation en eau de la chasse d’eau des trois personnes travaillant dans le local, basée sur un coût horaire de 60 euros (70 jours ouvrés x 3 personnes x 3 minutes x 3 alimentations de la chasse d’eau/jour).

Toutefois, la défenderesse se borne à produire au soutien de sa demande les bulletins de salaire de ses employés sur la période de juillet à octobre 2023 sans donner la moindre explication avec la perte de production alléguée. Faute de preuve d’une quelconque baisse ou d’un quelconque retard d’activité sur cette période, sa demande en paiement à ce titre sera rejetée.

Sur les honoraires de conseils

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages sollicite la somme de 9 329,56 euros au titre de ses honoraires de conseils, sans produire le moindre justificatif au soutien de sa demande, ni expliquer ce que recouvrent lesdits honoraires.

Par ailleurs, ainsi que la SCI Vila Carne le souligne, la défenderesse s’est d’ores et déjà vu allouer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de référé et elle sollicite une somme de 5 000 euros dans le cadre de la présente procédure.

Sa demande en paiement à ce titre sera, en conséquence, rejetée.

Sur le préjudice moral

La société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages sollicite la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral.

Toutefois, faute pour la défenderesse de produire le moindre justificatif au soutien de sa demande, celle-ci sera rejetée.

— Sur les condamnations au titre de l’ordonnance de référé

La SCI Vila Carne ayant été condamnée, suivant ordonnance de référé du 10 octobre 2023, à payer à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance de référé, la défenderesse détient d’ores et déjà un titre exécutoire à l’encontre de cette dernière qui n’est pas remis en cause au fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner la demanderesse à lui payer à nouveau la somme de 1 268,52 euros à ces titres.

— Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article “10- Dépôt de garantie” du contrat de bail stipule que :

“Le Preneur verse à la signature des présentes la somme de 7 500 euros.

Cette somme, non productive d’intérêts, représente trois mois de loyer hors taxes, versée à titre de dépôt de garantie. Elle sera remboursée au PRENEUR, en fin de location, après déménagement et remise des clés, sur justification du paiement de ses impôts, exécution des réparations à charge, déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le BAILLEUR ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du PRENEUR à quelque titre que ce soit”.

La SCI Vila Carne, qui ne s’oppose pas à la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages, sera condamnée à payer à cette dernière la somme de 7 500 euros à ce titre.

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que “La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.”

L’article 1348 du dit code précise que “La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.”

Les deux parties sollicitent la compensation entre leurs créances respectives.

Il sera noté que si la SCI Vila Carne reconnaît dans ses écritures être redevable de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile suite à sa condamnation par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages invoque quant à elle une somme restant due de 1 268,52 euros au titre du dit article 700 du code de procédure civile mais également des dépens de l’instance de référé.

La demanderesse ne se prononce pas sur les 68,52 euros supplémentaires sollicités par la défenderesse et dans le courrier de son conseil du 19 octobre 2023, elle indiquait que la somme globale de 9 466,92 euros due par cette dernière pouvait être compensée avec la somme de 1 268,52 euros qu’elle devait en application de l’ordonnance du 10 octobre 2023, somme qu’il convient donc de retenir.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à cette demande de compensation, de sorte que la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages demeurera seule condamnée à payer à la SCI Vila Carne la somme de 11 783,86 + 161,26 + 1 810,77 – 1 268,52 – 7 500 = 4 987,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens exposés lors de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages à payer à la SCI Vila Carne :

— la somme de 11 783,86 euros au titre des loyers pour la période du 1er septembre au 22 décembre 2023,

— la somme de 161,26 euros au titre de l’entretien des extérieurs,

— la somme de 1 810,77 euros au titre de ses consommations d’électricité,

Déboute la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages de ses demandes en paiement au titre de la réparation de la pompe du puits et des travaux de reprise du bardage intérieur et extérieur du bâtiment,

Condamne la SCI Vila Carne à restituer à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages la somme de 7 500 euros au titre du dépôt de garantie,

Dit n’y avoir lieu à condamner la SCI Vila Carne au paiement de la somme de 1 268,52 euros “au titre de la condamnation prononcée par le juge des référés du tribunal judicaire de Bourg en Bresse le 10 octobre 2023”,

Déboute la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages de ses demandes en paiement au titre des coûts d’approvisionnement en eau, de la perte de production, des honoraires de conseils et du préjudice moral résultant de l’absence d’alimentation continue en eau,

Ordonne la compensation entre les dettes dues par la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages à la SCI Vila Carne au titre des loyers impayés, de l’entretien des extérieurs et de ses consommations d’électricité et celles dues par la SCI Vila Carne à la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages au titre des condamnations à l’article 700 du code de procédure civile et des dépens prononcées par l’ordonnance de référé du 10 octobre 2023 et de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne en conséquence la société Rhodanienne de Réparation Construction d’Ouvrages à payer à la SCI Vila Carne la somme de 4 987,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Prononcé le vingt-et-un novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Virginie PEZZELLA

M^e Nicolas GRAVEJAT