TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00167 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKR4

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à Mme [I]

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [M] [I]

née le 23 Juin 1967 à BOURGOIN JALLIEU (38)

132 impasse de la Ville

38300 CHATEAUVILAIN

comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [D] [W]

27 avenue Champ Fleuri

Chantereine bât A

38300 BOUSSIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail verbal consenti par madame [M] [I], madame [D] [W] a pris en location un logement situé 27 avenue Champ-Fleurie 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 680 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 4 juillet 2024, madame [M] [I] a fait délivrer à madame [D] [W] une sommation de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 228 € au titre des loyers et charges impayés.

Madame [M] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 4 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 8 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, madame [M] [I] a assigné madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• prononcer la résiliation du bail verbal ;

• dire que la locataire se trouve occupante sans droit ni titre et en conséquence prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans le mois de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

• condamner madame [D] [W] à lui payer les sommes suivantes ;

—  2 149,00 € suivant décompte arrêté au 6 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, jusqu’au jour du règlement,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, outre les charges normalement récupérables et ce jusqu’à libération effective des lieux,

—  300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Madame [D] [W] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de madame [M] [I], comparante en personne, laquelle a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 246 € suivant décompte arrêté au 6 janvier 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont elle a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, madame [D] [W] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de résiliation d’un bail d’habitation conclu verbalement et la défenderesse bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

L’article 1714 du code civil dispose qu’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement » sauf dispositions particulières pour les baux ruraux.

L’article 1715 du code civil précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que madame [D] [W] qui occupe le logement situé 27 avenue Champ-Fleurie 38300 Bourgoin-Jallieu, propriété de madame [M] [I], a cessé d’honorer le paiement des loyers à compter du mois de mai 2024.

Les paiements effectués au titre de la période antérieure au mois de mai 2024 constituent un commencement d’exécution de la part de madame [D] [W] du bail verbal évoqué quand bien même il n’existe aucun écrit établi entre les parties.

Madame [D] [W] non comparante, ne s’est pas manifestée pour contester l’existence de ce bail ni sa consistance alors que, outre l’assignation, elle s’est vue signifier une sommation de payer les loyers pour le logement.

En conséquence, en application des dispositions précitées, il y a lieu de relever un commencement d’exécution du bail objet de la cause et donc de confirmer l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

Sur la recevabilité de la demande

Madame [M] [I] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 4 juillet 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 8 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail verbal

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

L’article 1194 du code civil dispose que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, madame [M] [I] produit aux débats un décompte qui établit que madame [D] [W] ne paie pas régulièrement ou intégralement son loyer depuis le mois de mai 2024.

Au vu de ces impayés, madame [M] [I] a fait délivrer à madame [D] [W] le 4 juillet 2024 une sommation de payer les loyers, demeurée infructueuse.

Compte tenu de l’absence totale de reprise des loyers entre la sommation de payer et la date de l’audience, il y a lieu de considérer que madame [M] [I] rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave de madame [D] [W] à ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La résolution du contrat prendra effet rétroactivement au jour de l’assignation soit le 8 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 6 janvier 2025 à la somme de 3 246 €, au paiement de laquelle madame [D] [W] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 1 228,00 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel.

Madame [D] [W] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 8 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [W], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à madame [M] [I].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre madame [M] [I] d’une part, et madame [D] [W] d’autre part, portant sur un logement situé 27 avenue Champ-Fleurie 38300 Bourgoin-Jallieu ;

PRONONCE la résolution du bail verbal aux torts exclusifs de madame [D] [W] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

DIT que la résolution du bail verbal prendra effet le 8 janvier 2025 ;

DIT que madame [D] [W] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [D] [W] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 27 avenue Champ-Fleurie 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail verbal n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE madame [D] [W] à payer à madame [M] [I] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [D] [W] à payer à madame [M] [I] la somme de 3 246,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 1 228,00 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE madame [D] [W] à payer à madame [M] [I] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [D] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION