TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00244 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DF6Y

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Madame [O] [U]

235 Rue de Frada

Résidence de Frada villa 2

38140 APPRIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 7 août 2007, consenti par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, madame [O] [U] a pris en location un logement situé 235 rue de Frada 38140 APPRIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 397,58 €.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a signalé le 9 février 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [O] [U].

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 2 novembre 2023, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à madame [O] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 792,52 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 19 février 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a assigné madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 7 août 2007 ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;

• ordonner l’expulsion de madame [O] [U] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

• condamner madame [O] [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 555,80 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 11 janvier 2024, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 792,52 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

• Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• condamner madame [O] [U] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [O] [U] s’est présentée à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic établit le 23 mai 2024 que madame [O] [U] vit seule dans le logement en cause et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 975,38 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 662,86 €. Madame [O] [U] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 912,72 € suivant décompte arrêté au 6 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a indiqué que madame [O] [U] bénéficie d’une suspension de l’exigibilité de sa dette pour une durée de douze mois selon la décision de la commission de surendettement des particuliers en date du 21 janvier 2025.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, madame [O] [U] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [O] [U] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 19 février 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que madame [O] [U] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2021.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à madame [O] [U], le 2 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 3 janvier 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 6 mars 2025 à la somme de 1 447,78 € hors frais de procédure, au paiement de laquelle madame [O] [U] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 792,52 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [O] [U] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 3 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VI de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, par décision du 21 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a suspendu l’exigibilité de la dette de madame [O] [U] pour une durée de douze mois, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions précitées.

En revanche, madame [O] [U] qui n’a pas comparu n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire, à laquelle il ne peut être fait droit d’office.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [U], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 3 janvier 2024 ;

DIT que madame [O] [U] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [O] [U] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 235 rue de Frada 38140 APPRIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 3 janvier 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE madame [O] [U] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [O] [U] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 1 447,78 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 792,52 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

SUSPEND l’exigibilité de la dette locative pour une durée de 12 mois ;

CONDAMNE madame [O] [U] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [O] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION