TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKCZ

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

34 avenue de Grugliasco

38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE

Madame [D] [H] [L]

née le 20 Janvier 1973 à VENISSIEUX (69200)

1 rue du Docteur François Bertrand

HLM La Chapelle Bât E Logement 0029

38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 16 mars 2020, consenti par la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, madame [D] [L] a pris en location un logement situé 1 rue du Docteur François Bertrand 38630 LES AVENIÈRES-VEYRINS-THUELLIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 383,83 €.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a signalé le 23 juin 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [D] [L].

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 28 juin 2023, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [D] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 971,32 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 20 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de la locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par la locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner madame [D] [L] à lui payer les sommes suivantes :- 4 377,46 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 6 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Madame [D] [L] s’est présentée le 13 mars 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que madame [D] [L] vit dans le logement en cause avec un enfant majeur en situation de handicap et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 698,00 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 605,00 €. Madame [D] [L] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence de la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 933,38 € suivant décompte arrêté au 21 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [D] [L] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [D] [L] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 20 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [D] [L] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2022.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [D] [L], le 28 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 29 août 2023.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 29 août 2023 à la somme de 1 971,32 € + 1 306,30 € soit un total de 3 277,62 €, correspondant au montant du commandement de payer et des deux mois de loyers et charges jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, hors frais, au paiement de laquelle madame [D] [L] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Cette indemnité n’est due, comme la demande formulée par le bailleur dans son assignation et reprise oralement lors de l’audience, qu’à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il y a lieu de faire droit à cette demande plus favorable à la locataire dont le bail est résilié et qu’en conséquence aucun règlement ne pourra être demandé pour la période entre le 29 août 2023 et le mois de décembre 2024.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si madame [D] [L] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 29 août 2023 ;

DIT que madame [D] [L] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [D] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 1 rue du Docteur François Bertrand, HLM La Chapelle Bât E Logement 0029, 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN ;

AUTORISE la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du mois de décembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

DIT qu’aucun règlement ne pourra être demandé pour la période entre le 29 août 2023 et le mois de décembre 2024 ;

CONDAMNE madame [D] [L] à payer à la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation à compter du mois de décembre 2024 comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [D] [L] à payer à la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 3 277,62 €, correspondant au montant du commandement de payer et des deux mois de loyers et charges jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 août 2023, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [D] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION