TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00695 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMK4

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL ALTIUS AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LUPIE

5 Impasse de Charges

Petit chemin de charges

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SELARL ALTIUS AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z] [X]

né le 23 Septembre 1991 à PRAHOVA (ROUMANIE)

8 Rue du Docteur Polosson

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Madame [H] [X]

née le 19 Février 1983 à BUCAREST (ROUMANIE)

8 Rue du Docteur Polosson

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 1er mai 2024, consenti par la SCI LUPIE par l’intermédiaire de son mandataire, Monsieur [I] [Z] [X] et Madame [H] [X] ont pris en location un logement situé 8 Rue du Docteur Polosson Bourgoin-Jallieu 38300, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 709,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 15 janvier 2025, la SCI LUPIE a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] [X] et Madame [H] [X] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 5 780,30 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SCI LUPIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 16 janvier 2025 la situation d’impayés de Monsieur [I] [Z] [X] et Madame [H] [X].

Par acte de commissaire de justice remis respectivement à domicile et à personne le 16 mai 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, la SCI LUPIE a assigné Monsieur [I] [Z] [X] et Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI LUPIE et monsieur [I] [K] [X], et madame [J] [Y] [X],

• Ordonner l’expulsion de corps et de biens monsieur [I] [K] [X] né le 23 septembre 1991 à Prahova (Roumanie), et Madame [J] [Y] [X] née le 19 février 1983 à Bucarest (Roumanie), ainsi que de tout occupant de leur chef du bien sis 8 rue Docteur Polosson à Bourgoin-Jallieu (38300), avec le concours si besoin est, de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X], à verser la somme de 6 927,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à ce jour outre intérêts légaux à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer, et outres loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date de l’audience,

• Condamner Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X], une somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la signification du commandement de payer, de la signification du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, de l’assignation, de la signification du jugement à intervenir et des suites.

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de la SCI LUPIE, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 11 181 € suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Madame [J] [Y] [X] n’a pas comparu.

Monsieur [I] [K] [X] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette indique faire face à des difficultés avec son employeur qui ne lui paie pas ses salaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et l’un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

La SCI LUPIE justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 16 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 16 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Aussi, l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit : « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 1er mai 2024, entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SCI LUPIE produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2024.

Au vu de ces impayés, la SCI LUPIE a fait délivrer à Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X], le 15 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SCI LUPIE.

En outre, Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X] qui ont été mis en demeure par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 de produire dans un délai d’un mois tout justificatif, n’établissent pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 février 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 1er octobre 2025 à la somme de 11 181 €, au paiement de laquelle Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 27 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 27 février 2025 ;

DIT que Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier du logement situé 8 Rue du docteur Polosson 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 27 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X] à payer à la SCI LUPIE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] [X], et Madame [J] [Y] [X] à payer à la SCI LUPIE la somme de 11 181 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI LUPIE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] [X] et Madame [J] [Y] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION