TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00609 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMA4

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à S.C.I. JOY’S

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. JOY’S

Monsieur [Z] [H]

155 Rue du Grand Gaillot

01150 ST VULBAS

représentée par M. [Z] [H] (Gérant)

DEFENDERESSE

Madame [N] [K]

née le 03 Novembre 1992 à DECINES CHARPIEU (69)

840 Route d’Amblagnieu

38390 PORCIEU AMBLAGNIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 10 février 2020, consenti par la SCI JOY’S, Madame [N] [K] a pris en location un logement situé 840 Route d’Amblagnieu 38390 PORCIEU AMBLAGNIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 440 euros.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 17 mai 2024, la SCI JOY’S fait délivrer à Madame [N] [K] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 266,00 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SCI JOY’S a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 25 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, la SCI JOY’S a assigné Madame [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Condamner Madame [N] [K] au paiement de la somme de 709,00 euros montant de l’arriéré locatif à la date du 19 mars 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

• Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à l’expiration du délai de six semaines suivant le commandement de payer ; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [N] [K] ;

• Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [K] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;

• Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et condamner Madame [N] [K] à payer jusqu’à son départ effectif ;

• Condamner Madame [N] [K] à la somme TROIS CENT EUROS (300,00 euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement, de la saisine de la saisine CCAPEX, de la présente assignation et tous les frais d’exécution.

Madame [N] [K] s’est entretenue par téléphone le 19 juin 2025 avec les services de l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [N] [K] vit seule dans le logement en cause et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 289 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 640,90 euros. Madame [N] [K] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 juillet 2025, en présence de la SCI JOY’S, régulièrement représentée par son gérant, lequel a maintenu ses demandes, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SCI JOY’S s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [N] [K] qui a comparu en personne conteste le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

La SCI JOY’S justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 21 mai 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 28 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SCI JOY’S produit aux débats un décompte qui établit que Madame [N] [K] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2023.

Au vu de ces impayés, la société la SCI JOY’S a fait délivrer à Madame [N] [K], le 17 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SCI JOY’S.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans lecontrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 18 juillet 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date de l’assignation à la somme de 709,00 euros, au paiement de laquelle Madame [N] [K] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [N] [K] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 18 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [N] [K] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, la reprise partielle du paiement des loyers, comme en atteste les pièces versées en cours de délibéré par la locataire, l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [K], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à la société SCI JOY’S.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 18 juillet 2024 ;

DIT que [N] [K] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [K] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 840 Route d’Amblagnieu 38390 PORCIEU AMBLAGNIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 18 juillet 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à la société SCI JOY’S la somme de 709,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 avril 2025 date de l’assignation, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à la SCI JOY’S la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION