TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00967 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DI7Y

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M. [I]

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [I]

né le 31 Mars 1946 à BIOL (38)

32 grande rue

38690 BIOL

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [X] [F]

34 grande rue

38690 BIOL

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 1er juillet 2020, consenti par monsieur [L] [I], monsieur [X] [F] a pris en location un logement situé 34 Grande Rue 38690 Biol, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 420 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 14 mai 2024, monsieur [L] [I] a fait délivrer à monsieur [X] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 580 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [L] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 24 septembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, monsieur [L] [I] a assigné monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après le commandement de payer les loyers et l’arriéré locatif et que monsieur [X] [F] est occupant sans droit ni titre du logement ;

• condamner monsieur [X] [F] à libérer les lieux et à son expulsion ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était ;

• condamner monsieur [X] [F] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 830 € représentant les loyers impayés au 20 septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte produit lors des débats, outre les intérêts de droit à compter de la présente signification,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

—  300 € sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiées,

—  500 € au titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

• débouter monsieur [X] [F] de toute demande reconventionnelle, et toute défense, exception et fin.

Monsieur [X] [F] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024, en présence de monsieur [L] [I], comparant en personne, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 000 € suivant décompte arrêté au 17 avril 2024, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [X] [F] qui a comparu en personne a fait part de son souhait de quitter le logement et de régler sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 8 janvier 2025, Maître MAGES, commissaire de justice, a indiqué avoir reçu de monsieur [X] [F] un chèque de 2 580 € en règlement du solde des loyers dus.

Après réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2025, monsieur [L] [I] a transmis les pièces sollicitées, et en particulier le bail liant les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [L] [I] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 15 mai 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 24 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, monsieur [L] [I] produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [X] [F] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2022.

Au vu de ces impayés, monsieur [L] [I] a fait délivrer à monsieur [X] [F], le 14 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de monsieur [L] [I].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 15 juillet 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, et du paiement d’un montant de 2 580 € entre les mains du commissaire de justice, la dette locative s’établit à la date du 8 janvier 2025 à la somme de 420 €, au paiement de laquelle monsieur [X] [F] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [X] [F] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 15 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il ressort de l’article 1231-6 alinéa 3, anciennement 1153 alinéa 4, du Code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, monsieur [L] [I] ne justifie pas, compte tenu des pièces fournies, de faits ou circonstances susceptibles de caractériser la mauvaise foi du locataire à l’origine d’un préjudice indépendant de celui résultant des retards de paiement.

Par conséquent, sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [F], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à monsieur [L] [I]

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 15 juillet 2024 ;

DIT que monsieur [X] [F] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [X] [F] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 34 Grande Rue 38690 Biol ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 26 juin 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [X] [F] à payer à monsieur [L] [I] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [X] [F] à payer à monsieur [L] [I] la somme de 420,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 8 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE monsieur [L] [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE monsieur [X] [F] à payer à monsieur [L] [I] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION