TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKC5

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL,

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

34 avenue de Grugliasco

38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [K]

né le 15 Février 1976 à NOISY LE GRAND (93160)

62 bis rue Pontcottier

Le palanquin allée B Lot 0012

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Madame [R] [K]

née le 20 Juillet 1979

62 bis rue Pontcottier

Le palanquin allée B Lot 0012

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 10 octobre 2017, consenti par la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES, monsieur [X] [K] et madame [R] [K] ont pris en location un logement situé 62 bis rue Pontcottier 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 525,53 €.

Suivant acte notarié du 19 décembre 2018, la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES a cédé à la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, l’ensemble immobilier sis à BOURGOIN-JALLIEU (38300), 62-62bis-62ter rue Pontcottier.

Par acte de commissaire de justice en date du le 27 juin 2024 remis à personne s’agissant de madame [R] [K] et remis au domicile concernant monsieur [X] [K], la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, venant aux droits de la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES, leur a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 746,36 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 19 juin 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [X] [K] et madame [R] [K].

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 18 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné monsieur [X] [K] et madame [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de résiliation du bail et en expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT demande au tribunal de :

juger recevables et bien fondées ses demandes ;débouter monsieur [X] [K] et madame [R] [K] de l’ensemble de leurs fins et prétentions comme étant non fondées ;condamner monsieur [X] [K] et madame [R] [K] solidairement au paiement de la somme de 2 756,57 € montant de leur arriéré locatif à la date du 27 mars 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231 du code civil ;constater la résiliation de plein droit du bail consenti à monsieur [X] [K] et madame [R] [K] par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail au torts (CF CONCLUSIONS) de monsieur [X] [K] et madame [R] [K] réitérés à leur obligation de payer le loyer et les charges à leur échéance et ce, au visa des articles 1224 et 1230 du code civil et à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de monsieur [X] [K] et madame [R] [K] de corps et de bien ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute pour monsieur [X] [K] et madame [R] [K] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personne que de tout bien se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture et au besoin avec le concours de la force publiquefixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10% outre charges et taxes, et condamner solidairement monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à la payer à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à lui payer la somme de 1 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement monsieur [X] [K] et madame [R] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 27 juin 2024 et de l’assignation du 18 décembre 2024.

Monsieur [X] [K] et madame [R] [K] se sont présentés à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence de la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 756,57 € suivant décompte arrêté au 27 mars 2025, et s’en est remis oralement à ses conclusions, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [X] [K] qui a comparu en personne, conteste le principe et le montant de la dette ainsi que le lien contractuel avec la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et indique avoir engagé de nombreux travaux, en raison de l’indécence du logement.

Madame [R] [K], bien que régulièrement convoquée n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’existence d’un lien contractuel entre les parties

Il est constant que le nouveau propriétaire, est substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires.

Par contrat de bail daté du 10 octobre 2017, consenti par la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES, monsieur [X] [K] et madame [R] [K] ont pris en location un logement situé 62 bis rue Pontcottier 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 525,53 €.

Suivant acte notarié du 19 décembre 2018, la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES a cédé à la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, l’ensemble immobilier sis à Bourgoin-Jallieu (38300), 62-62bis-62ter rue Pontcottier.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT qui a acquis le bien loué est substituée dans les droits et obligations de la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES à compter de la vente.

Par conséquent, il y a ainsi lieu de constater l’existence d’un bail d’habitation entre la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et monsieur [X] [K] et madame [R] [K].

Sur les conditions de recevabilité prévues par l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 19 juin 2024.

La SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [X] [K] et madame [R] [K] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 18 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’indécence du logement

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur.

L’article 6, alinéa 3, de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les conditions à satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Il convient de rappeler que les seules allégations non corroborées ne peuvent suffire à établir la réalité des faits propres à fonder les prétentions respectives des parties, et emporter, le cas échéant, la conviction du tribunal.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que le logement a été affecté par un dégât des eaux constaté amiablement le 15 novembre 2022, pour lequel la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie plusieurs tentatives d’intervention, l’indécence du logement ne saurait être caractérisée par ce seul désordre ni davantage des photographies non datées et du devis réalisé par les époux [K] dont le lien entre les réparations envisagées et les dégradations n’est pas établi.

Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de leur demandes portant sur l’indécence du logement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre monsieur [X] [K] et madame [R] [K] et la SCIC HABITAT RHÔNE ALPES, aux droits desquels vient la SA SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [X] [K] et madame [R] [K] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [X] [K] et madame [R] [K], le 27 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 août 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 27 mars 2025 à la somme de 2 756,57 €, au paiement de laquelle monsieur [X] [K] et madame [R] [K] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [X] [K] et madame [R] [K] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, et aux déclarations de monsieur [X] [K] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [X] [K] et madame [R] [K] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [X] [K] et madame [R] [K] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il conviendra, dès lors que le bail sera résilié, d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [K] et madame [R] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600,00 € sera allouée de ce chef à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, la somme de 2 756,57 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 27 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [X] [K] et madame [R] [K] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 75,00 avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataire se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [X] [K] et madame [R] [K] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [X] [K] et madame [R] [K] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 62 bis rue Pontcottier 38300 Bourgoin-Jallieu ;

AUTORISE la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

CONDAMNE in solidum monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à payer à la SA SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [X] [K] et madame [R] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION