TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKDK

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à Mme [F] [R]

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [F] [R]

née le 26 Avril 1972 à BOURGOIN-JALLIEU (38)

245 B route du Gallien

73330 DOMESSIN

comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [P] [O]

née le 1er Septembre 1982 à ALFORTVILLE (94)

694 rue Victor Hugo

(anciennement 90 rue Victor Hugo)

38490 LES ABRETS EN DAUPHINÉ

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 28 mars 2018, modifié par avenant au contrat en date du 28 octobre 2023, consenti par madame [F] [R], madame [P] [O] a pris en location un logement situé 90 rue Victor Hugo 38490 Les Abrets-en-Dauphiné, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 650 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 7 août 2024, madame [F] [R] a fait délivrer à madame [P] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 950 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Madame [F] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 7 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, madame [F] [R] a assigné madame [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater avec effet au 8 octobre 2024, la résiliation de plein droit du contrat de location par suite du jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

• ordonner l’expulsion de corps et de biens de madame [P] [O] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par la locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

• condamner madame [P] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 484 € montant de l’arriéré locatif à la date du 17 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit 650 € par mois,

• si des délais de paiement sont accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, ordonner qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être réalisée ;

• condamner madame [P] [O] à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [P] [O] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de madame [F] [R], en personne, laquelle a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 629 € suivant décompte arrêté au 11 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont elle a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. Madame [F] [R] a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [O] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Elle a proposé de reprendre le versement des loyers en avril 2025 et de verser la somme de 150 € en plus du paiement de son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission

de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

Madame [F] [R] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 8 août 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 7 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, madame [F] [R] produit aux débats un décompte qui établit que madame [P] [O] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mai 2024.

Au vu de ces impayés, madame [F] [R] a fait délivrer à madame [P] [O], le 7 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de madame [F] [R].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 8 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 11 mars 2025 à la somme de 5 629 €, au paiement de laquelle madame [P] [O] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, soit la somme mensuelle de 650 €.

Madame [P] [O] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 8 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si madame [P] [O] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la bailleresse l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations de la défenderesse à l’audience, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [O] succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à madame [F] [R].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 8 octobre 2024 ;

DIT que madame [P] [O] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [P] [O] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 90 rue Victor Hugo 38490 Les Abrets-en-Dauphiné ;

AUTORISE madame [F] [R] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 8 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme mensuelle de 650,00 € ;

CONDAMNE madame [P] [O] à payer à madame [F] [R] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [P] [O] à payer à madame [F] [R] la somme de 5 629 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [P] [O] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 235,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

CONDAMNE madame [P] [O] à payer à madame [F] [R] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [P] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION