TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKON

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES IRA

9 rue Anna Marly

69007 LYON 07

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Z]

14 rue Robert Belmont

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Z]

14 rue Robert Belmont

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 30 septembre 2022, consenti par la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES, monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] ont pris en location un logement situé 14 rue Robert BELMONT 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 458,45 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 11 janvier 2024, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a fait délivrer à monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 312,58 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 12 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 7 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a assigné monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater avec effet au 11 mars 2024, la résiliation de plein droit du bail ;voir dire que monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] se trouvent occupants sans droit ni titre et en conséquence, prononcer leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, dans le mois de la signification de la décision à intervenir si besoin est avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] à lui payer les sommes suivantes :- 2 799,04 € suivant décompte arrêté au 27 novembre 2024 ainsi que les loyers à échoir jusqu’à la date de constatation de la résiliation de plein droit du bail, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer jusqu’au jour du règlement en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer en cours outre charges et accessoires avec indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail, à compter du prononcé du jugement et ce jusqu’à libération effective des lieux,

—  400,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] s’est présenté le 18 février 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] vivent dans le logement en cause avec un enfant mineur, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 826,09 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 2 137,03 €. Monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence de la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 859,16 € suivant décompte arrêté au 28 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

LA SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [C] [Z] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [U] [Z] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 12 janvier 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 7 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2022.

Au vu de ces impayés, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a fait délivrer à monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z], le 11 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 12 mars 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du12 mars 2024 à la somme de 1 312, 58 € + 1 139,74 € soit un total de 2 452,32 €, correspondant au montant du commandement de payer et des deux mois de loyers et charges jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, hors frais, au paiement de laquelle monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 312,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Cette indemnité due depuis le 12 mars 2024, n’est sollicitée qu’à compter du prononcer du jugement par le bailleur dans son assignation et oralement lors de l’audience.

Il y a lieu de faire droit à cette demande plus favorable aux locataires dont le bail est résilié et en conséquence aucun règlement ne pourra être demandé pour la période entre le 29 août 2023 et le mois de décembre 2024.

Par conséquent, monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du prononcer du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, sans qu’aucun règlement ne soit dû pour la période entre le 12 mars 2024 et la date du prononcer du jugement.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] ont répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et alors que monsieur [U] [Z] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur leurs difficultés et leur volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES les empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 12 mars 2024 ;

DIT que monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 14 rue Robert BELMONT 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du prononcer du jugement égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES la somme de 2 452,32 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 312,58 € et à compter du prononcer du jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [Z] et madame [C] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION