TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 02 JUIN 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00023 – N° Portalis DBYG-W-B7K-DPZQ

Plaidoirie le 05 Mai 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY, Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, statuant en référé, a :

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [D] [R] épouse [N]

née le 04 Mars 1958

76 Chemin des Bruyères

38300 CHATEAUVILAIN

Madame [Q] [X]

née le 05 Mai 1977 à BOURGOIN JALLIEU (38307)

26 Rue de la Soie

38300 BOURGOIN-JALLIEU

toutes deux représentées par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T]

née le 18 Décembre 1992 à SAINT JOSEPH

2 Avenue des Alpes

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 05 Mai 2026 devant M^me ALMODOVAR-BOY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me ACACIA, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 05 juin 2023, consenti par Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N], Madame [O] [T] a pris en location un logement avec cave situé 2 Avenue des Alpes – 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 560,00 €.

La société IMMO DE FRANCE mandataire de gestion du bien de Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] a fait parvenir une mise en demeure du 14 novembre 2025 par lettre recommandée accusé de réception à la locataire de régler dans un délai de huit jours la somme de 1 175,42 €.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 26 novembre 2025, Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] ont fait délivrer à Madame [O] [T] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans un délai de un mois et un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 028,13 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 27 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 04 février 2026 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 05 février 2026, Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] ont assignées Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Déclarer recevable et fondée l’action de Madame [D] [N] et Madame [Q] [X] ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 26 janvier 2026 ;Ordonner l’expulsion de corps et de bien de Madame [O] [T] ainsi que tous occupants de son chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Madame [O] [T] à payer à Madame [D] [N] et Madame [Q] [X] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû, augmenté des charges, à compter du 26 janvier 2026, date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner Madame [O] [T] à payer la somme de 2 028,13 € comptes arrêtés au 27 janvier 2026, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 novembre 2025 ;Condamner Madame [O] [T] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [T], aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Madame [O] [T] s’est présentée le 03 mars 2026 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que Madame [O] [T] vit dans le logement en cause avec sa fille mineure, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 2 000,00 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 579,25 €. Madame [O] [T] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2026, en présence de Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N], régulièrement représentées par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 342,84 € suivant décompte arrêté au 04 mai 2026, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [O] [T] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse, a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, la présente ordonnance sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce le non paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle certaine et non sérieusement contestable, caractérisant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. Cette situation crée également un dommage imminent pour le bailleur, exposé à l’accumulation d’arriérés. Dès lors, en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il appartient au juge des référés d’ordonner les mesures nécessaires, notamment l’octroi d’une provision correspondant aux loyers impayés.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 27 novembre 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 04 février 2026 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 février 2026 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 05 juin 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] produit aux débats un décompte qui établit que Madame [O] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2025.

Au vu de ces impayés, Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] ont fait délivrer à Madame [O] [T], le 26 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 janvier 2026.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 28 avril 2026 à la somme de 2 342,84 € au paiement de laquelle Madame [O] [T] sera condamnée à titre de provision outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Les bailleurs sont bien fondés à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [O] [T] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 27 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que les bailleurs puissent à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération du logement et de la cave.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que Madame [O] [T] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de Madame [O] [T] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Madame [O] [T] sera tenue de payer à Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [T], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONSTATONS que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 27 janvier 2026 ;

CONDAMNONS Madame [O] [T] à payer à Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] la somme de 2 342,84 € à titre de provision correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement 28 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS que, sauf meilleur accord des parties, Madame [O] [T] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 173 € avant le 15 de chaque mois pendant 14 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente ordonnance, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 27 janvier 2026 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [O] [T] à payer à Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que Madame [O] [T] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [O] [T] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et de la cave situé 2 Avenue des Alpes – 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 27 janvier 2026 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [O] [T] à payer à Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNONS Madame [O] [T] à payer à Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] la somme de 2 342,84 € à titre de provision correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTONS Madame [Q] [X] et Madame [D] [R] épouse [N] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION