TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01465 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNYW

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

C/

[T]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [T]

née le 15 Octobre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Présidente : Sylvie RODRIGUES

Greffier présent lors des débats : Laurence CORROY

Greffier présent lors du prononcé : Pauline PRIEUR

DEBATS :

Audience publique du : 24 juin 2025,

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT a consenti à Madame [S] [T] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 328,68 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 46 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Madame [S] [T] le 25 juin 2024 pour la somme de 1402,29 euros dont 1273,58 euros en principal.

— oOo-

Par acte d’huissier du 16 septembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 17 septembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), a fait assigner Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [S] [T] à lui payer :

la somme de 1715,42 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 05 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [S] [T] au paiement de tous les frais et dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [S] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge a été destinataire d’un courrier de Madame [M] [G] se présentant comme la fille de Madame [S] [T] et évoquant des problèmes de santé dont souffrirait Madame [S] [T]. Aux termes de ce courrier, elle s’engageait à aider sa mère dans le paiement des loyers et dans la régularisation de la situation d’impayés.

Suite à ce courrier, l’affaire a fait d’un renvoi à l’audience du 24 juin 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2447,19 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025.

Madame [S] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

Le 30 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT a adressé un décompte actualisé de sa créance locative à la somme de 3354,80 euros au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de la société BATIGERE HABITAT :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la CCAPEX le 12 décembre 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi précitée, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 16 septembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 17 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 mars 2025.

Par conséquent, la demande de la société BATIGERE HABITAT est recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est rappelé à ce titre que, par exploit du 25 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [S] [T] un commandement de payer les loyers et charges pour la somme de 1402,29 euros dont 1273,58 euros en principal.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 26 août 2024 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, Madame [S] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 août 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut pour Madame [S] [T] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [T] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 26 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculés tel que si le bail s’était poursuivi, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aussi, selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 26 juin 2025, que Madame [S] [T] reste devoir la somme de 3137,49 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation après déduction des frais d’huissier et frais de rejet.

En conséquence, au vu de ces éléments, Madame [S] [T] sera condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3137,49 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [S] [T] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2023 sont réunies au 26 août 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 3] se trouve donc résilié au 26 août 2024;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [T] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, à compter du 26 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculés tel que si le bail s’était poursuivi, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 3137,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 26 juin 2025, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [T] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 14 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT