TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00552

RG n° : N° RG 25/00128 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRMW

S.C.I. REM

RCS : 482 858 917

prise en la personne de ses gérants en exercice pour ce domicilié audit siège

C/

[G]

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. REM

RCS : 482 858 917

prise en la personne de ses gérants en exercice pour ce domicilié audit siège

Activité :

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, vestiaire :

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [G]

née le 20 Janvier 1969 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 août 2019, la société civile immobilière REM (ci-après désignée la SCI REM) a donné à bail à Madame [N] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 460 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, dénoncé le 17 juillet suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI REM a fait assigner Madame [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail portant sur les locaux occupés, et ordonner la libération volontaire des lieux et à défaut l’autoriser à procéder à l’expulsion des locaux par la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

condamner Madame [N] [G] à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 3 866,50 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 3 064 euros et de l’assignaton pour le surplus,

la somme mensuelle de 470 euros à titre d’indemnité d’occupation représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité ; cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (articles 7a de la loi du 06 juillet 1989 et 1153 du code civil),

déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus qui seraient laissés par Madame [N] [G] au sein des locaux situés [Adresse 11],

autoriser la vente aux enchères des biens susceptibles d’être vendus qui seraient laissés par Madame [N] [G] au sein des locaux situés [Adresse 3],

rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

condamner Madame [N] [G] à lui payer la somme de 1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de délivrance du commandement de payer à hauteur de 174,60 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI REM, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé la somme principale à 4 983 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025.

Madame [N] [G], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI REM a fait délivrer à Madame [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 064 euros en principal.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois fixé par celui-ci.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 mai 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Madame [N] [G] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SCI REM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 470 euros, APL à régulariser le cas échéant.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter d’octobre 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée, en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur la demande de provision au titre d’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SCI REM fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 22 septembre 2025, que Madame [N] [G] reste devoir la somme de 4 983 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de septembre 2025 incluse).

Non comparante, la défenderesse n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cette somme, tant dans son principe que dans son quantum.

L’obligation au paiement de la dette n’étant pas sérieusement contestable, Madame [N] [G] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SCI REM la somme de 4 983 euros.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (153,75 euros) et de sa notification à la CCAPEX (24,05 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [N] [G] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande de la SCI REM recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 27 mai 2025 ;

DISONS que faute pour Madame [N] [G] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 1] à [Localité 10] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [N] [G] à la somme de 470 euros et CONDAMNONS Madame [N] [G] à payer à la SCI REM cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS Madame [N] [G] à payer à titre de provision à la SCI REM la somme de 4 983 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Madame [N] [G] à payer à la SCI REM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge