TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

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N° RG 24/03866 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E6ZA

Minute 26-

Jugement du :

03 février 2026

La présente décision est prononcée le 03 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM, greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM LE FOYER [E] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par le cabinet AMMOURA-BRAZY avocat au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 2016, la société anonyme FOYER [E] a donné à bail à Monsieur [V] [A] un box de stationnement n°304 sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail a été conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, en contrepartie d’un loyer mensuel de 30,05 euros, payable à terme échu, outre les charges.

Le FOYER [E] a fait signifier au locataire, par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, son intention de délivrer congé avec prise d’effet au 1er juillet 2024.

Monsieur [A] n’ayant pas libéré les lieux à la date du 1er juillet 2024, le FOYER [E] a, par voie de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, assigné l’intéressé devant le tribunal judiciaire de Reims afin de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la validité du congé délivré le 29 mars 2024 concernant l’emplacement de stationnement n°304;le constat de la résiliation du bail du fait du congé;l’expulsion du défendeur des lieux ;la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provisions sur charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés;la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 09 décembre 2024 et a fait l’objet de renvois successifs.

A l’audience du 17 novembre 2025, le FOYER [E], représenté, sollicite le bénéfice de ses conclusions en date du 8 septembre 2025 lesquelles reprennent les demandes formulées dans l’assignation introductive auxquelles il ajoute le complet débouté des demandes adverses.

Le FOYER [E] fait valoir avoir valablement donné congé au locataire. Il précise que le locataire n’a pas honoré la convocation du commissaire de justice, adressée par lettre recommandée, en vue de la rélisation de l’état des lieux de sortie. Sur le fondement des articles 1737 à 1739 du Code civil, il soutient que le congé a été délivré le 29 mars 2024 laissant conformément aux dispositions contractuelles un préavis de 3 mois au locataire pour quitter les lieux. Pour autant, au jour de l’audience le locataire n’a toujours pas restitué les clés depuis le 1er juillet 2024.

En réponse, le FOYER [E] soutient que le congé a été délivré par acte de commissaire de justice, comme l’y autorise l’article 651 du code de procédure civile et que le défendeur ne peut se prévaloir de la méconnaissance de la date de l’état des lieux de sortie alors même que cette dernière a été fixée en concertation. Le FOYER [E] réfute également l’unicité du contrat de bail d’habitation du logement avec celui de la place de stationnement précisant que les actes ont été rédigés par des actes et à des dates distincts, justifiant l’inapplication de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur soutient également que le congé a été délivré en raison d’un usage non conforme des lieux.

Lors de l’audience, [V] [A], représenté, sollicite le bénéfice de écritures n°II et sollicite à titre principal et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que soit :

— constaté qu’il n’a jamais été destinataire de l’acte extra-judiciaire en date du 29 mars 2024;

— constaté que le congé n’a pas été valablement délivré par le bailleur ;

— constaté que le contrat de bail conclu le 13 mai 2016 n’est pas résilié;

A titre subsidiaire :

— constaté que le demandeur a rompu le contrat de location sans aucun motif et de manière abusive ;

En tout état de cause, sollicite que :

— le demandeur soit déclaré irrecevable et mal fondé en ses demandes ;

— le demandeur soit débouté de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation;

— le demandeur soit condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le défendeur sollicite l’irrecevabilité des demandes adverses soutenant ne pas avoir été avisé de l’acte de congé, d’une part car il était absent lors du passage du commissaire de justice à son domicile, d’autre part car la signature figurant sur le recommandé valant convocation à l’état des lieux de sortie est différente de celle figurant au contrat de bail.

Subsidiairement, il considère que la conclusion du bail d’habitation relatif à son logement n’a été réalisée que parce qu’il avait la possibilité de louer en complément un garage ; il considère ainsi que l’intention du bailleur est en réalité de le faire partir de son logement. Il soutient que la rupture d’un contrat de location de garage ne peut être réalisée qu’au titre de quatre motifs sérieux (dette locative, faute grave, réalisation de travaux de sécurité nécessaires, reprise pour vente ou démolition), aucun n’étant présentement applicable. Il souligne que le motif selon lequel l’usage de son garage serait à l’origine de nuisances n’a pas été visé dans le congé et ne peut donc être invoqué à ce stade. Sur l’indemnité d’occupation, il affirme s’être toujours acquitté du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes des parties qui tendent à ce qu’il « constate » ou qu’il « dise et juge », qui ne font que reprendre des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

1. Sur les dispositions applicables au titre du contrat de bail

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Les articles 1713 à 1778 du Code civil régissent les baux exclus du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le juge des contentieux de la protection est seul à connaître.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de bail du box de stationnement a été conclu entre le FOYER [E] et Monsieur [A] le 12 mai 2016 sans aucune référence au contrat de location du logement d’habitation. Le contrat du logement d’habitation conclu précédemment le 29 avril 2016 entre le même bailleur et le couple formé par [V] [A] et [N] [H] a été modifié par avenant le 28 septembre 2020, sans qu’aucune mention spécifique à la place de stationnement ne soit également réalisée.

Le congé dont se prévaut le bailleur ne porte également trace d’aucune référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Distinct tant dans le temps qu’entre les parties au contrat, le contrat de bail du box de stationnement ne fait pas plus référence au contrat du bail d’habitation pour lequel il ne se présente pas comme accessoire.

Relevant par ailleurs que les parties ne contestent pas la compétence du juge du tribunal judiciaire pour avoir à connaître de ce contrat de bail, il sera fait application pour juger le litige des dispositions du Code civil sus-mentionnées.

2. Sur la validité du congé et la résiliation du contrat de bail

* sur l’irrecevabilité des prétentions du FOYER [E]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le locataire sollicite que le bailleur soit déclaré irrecevable en ses demandes sans évoquer ou préciser l’une des moyens sus rappelés.

En conséquence, sa demande fondée sur l’irrecevabilité des prétentions adverses sera rejetée.

* sur le bienfondé

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1739, lorqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance des lieux, ne peut invoquer la tacite reconduction.

L’article 651 du code de procédure dispose que les actes sont portés à la connaissance des intéressés par la notification qui leur en est faite.La notification faite par acte d’huissier de justice est une signification.

La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le FOYER [E] produit le contrat de bail relatif à la place de stationnement conclu le 12 mai 2016 entre le bailleur et Monsieur [A], aux termes duquel il est prévu :

— DUREE que la "location est consentie à compter du 12 mai 2016 pour une période d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Chacune des parties pourra y mettre fin en respectant un préavis de trois mois. Le congé sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Au terme du préavis, le locataire remettra, lors du constat de sortie, les clés au bailleur qui établira un reçu.

— CONDITIONS GENERALES que les « lieux doivent être utilisés pour le stationnement des véhicules, à l’exclusion de tout autre usage ».

Le bailleur justifie d’un acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024 aux termes duquel le bailleur entend délivrer congé au preneur à compter du 1er juillet 2024. L’acte est remis au domicile du destinataire dont la certtitude est caractérisée par le fait que le bailleur du stationnement est identique à celui du logement d’habitation. Il est précisé par le commissaire de justice que la signification à personne a été rendue impossible du fait de l’absence momentanée du preneur. Il est mentionné qu’aucune personne n’était présente au domicile, que le preneur n’a pu être rencontré sur son lieu de travail, aussi l’acte a t-il été déposé à étude. Un avis de passage a été déposé et une lettre contentant l’acte a été adressée au locataire conformément aux dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile.

Il convient de relever que l’article 658 du Code de procédure civile dispose que l’huissier de justice doit aviser l’intéressé, le jour même de la signification ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient une copie de l’acte de signification.

ll résulte des dispositions du code civil sus rappelées que le congé n’est soumis à aucune forme particulière et dépend de toute manifestation, quelle qu’elle soit, de la volonté de son auteur de mettre fin à la location. Les modalités de délivrance du congé n’ont d’intérêt que de garantir cette prise de connaissance et donner date certaine audit congé.

Le contrat étant la loi des parties et conformément à l’article 651 du code de procédure, le bailleur était autorisé à recourir à un commissaire de justice pour délivrer le congé, lequel a instrumenté conformément aux dispositions du Code de procédure civile, en l’absence, non contestée, du locataire à son domicile.

S’agissant des éventuels motifs du congé, il convient de relever que l’acte de congé signifié par le commissaire de justice ne fait état d’aucune motivation ayant conduit le bailleur à mettre fin au contrat. Le code civil de même que le contrat ne prévoient par ailleurs aucun motif indispensable et préalable à cette notification. Aussi, les parties n’ont pas à rapporter la preuve d’une faute ou d’un motif propre à justifier le congé.

En conséquence, le congé adressé à Monsieur [A] a été valablement délivré à compter du 1er juillet 2024, soit à l’issue d’une période de préavis de trois mois conformément au contrat et rappelé dans l’acte de signification.

Le bail a donc été résilié par l’effet du congé le 1er juillet 2024 et Monsieur [A] se trouve occupant sans droit ni titre de la place de stationnement n°304 sise [Adresse 3] à [Localité 2] depuis cette date.

En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée.

3. Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 1er juillet 2024, Monsieur [A] cause un préjudice à la société FOYER [E] qui sera réparé par sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [A] sera condamné à verser au FOYER [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’espèce Monsieur [A] est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [V] [A] sera condamné à verser à la société le FOYER [E] la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour reprise délivré par la société anonyme FOYER [E] à Monsieur [V] [A] le 29 mars 2024 ;

CONSTATE que le contrat de bail en date du 12 mai 2016 liant la société anonyme FOYER [E] et Monsieur [V] [A] concernant l’emplacement de stationnement situé n°304 sis [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 1er juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [A] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux situés n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [A] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [A] à payer à la société anonyme FOYER [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [A] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [A] à payer à la société anonyme FOYER [E] la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente