TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01350 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNQP

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[C]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [C]

né le 25 Mars 1973 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 8 juillet 2025

délibéré au 06/10/2025 prorogé au 10/11/2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 21 août 2024, dénoncé le 22 août suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail, ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [C] à lui payer :la somme de 3614,95 euros, sauf à parfaire, représentant les loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité impayés au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le service chargé de réaliser le diagnostic social et financier a transmis un bordereau de carence au greffe le 15 octobre 2024 mentionnant que M. [C] ne s’était pas présenté aux rendez-vous.

A l’audience du 25 février 2025, M. [C] a expliqué qu’il avait été hospitalisé et qu’il n’avait pas eu le temps de se préparer pour l’audience, l’affaire a donc été renvoyée au 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 14 749,11 euros au 6 mai 2025. Elle a indiqué qu’il y avait eu deux paiements récents et qu’elle ne parvenait pas à joindre le locataire.

M. [C] a indiqué que les trois derniers loyers étaient payés et qu’il réglait 350 euros par mois en tout. Il a déclaré qu’il cherchait un nouveau logement avec l’aide de l’association Alisés.

Un dernier renvoi a été accordé, à l’audience du 8 juillet 2025, afin que M. [C] transmette ses pièces au conseil de la société BATIGERE HABITAT.

A l’audience du 8 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 17 245,72 euros au 2 juillet 2025. Elle a précisé que M. [C] ne réglait pas ses loyers régulièrement et qu’il ne répondait pas aux services sociaux.

M. [C] a déclaré qu’il avait commencé à payer 350 euros par mois en tout et qu’il faisait des démarches pour rétablir ses droits.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025, prorogé au 10 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un contrat de bail entre les parties

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est établi par écrit, l’article 1714 du code civil dispose quant à lui que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement. La preuve du bail qui a commencé à s’exécuter peut se faire par tout moyen.

En l’espèce, aucune contestation n’a été soulevée quant à l’existence d’un bail entre les parties. M. [C] ne conteste ni être l’occupant d’un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer, ni que la société BATIGERE HABITAT soit son bailleur.

Les exploits de commissaire de justice mentionnent que son nom apparaît sur la boîte aux lettres et les décomptes de loyers produits par le bailleur, ainsi que les justificatifs de paiement produits par le locataire, viennent corroborer l’existence d’un bail et le commencement de son exécution.

L’existence d’un contrat de bail est donc établie.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

En application de l’article 1184 du code civil, repris aux articles 1224 et suivants du même code depuis l’ordonnance du 10 février 2016, le juge peut prononcer la résolution d’un contrat synallagmatique en cas d’inexécution suffisamment grave.

Il est rappelé que selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par la société BATIGERE HABITAT que le compte de M. [C] présente un solde débiteur depuis février 2024 et qu’entre février 2024 et juin 2025, le locataire n’a effectué que cinq paiements, en avril et juin 2024 puis en mars (deux paiements) et mai 2025, pour un montant total de 1950 euros.

Ainsi, le manquement, qui porte sur une obligation essentielle du contrat, est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Si M. [C] justifie avoir perdu son emploi en mars 2023 et avoir été dans l’incapacité médicale de travailler de février 2023 à début avril 2023, il n’explique pas le non-paiement des loyers et ne justifie pas de sa situation depuis février 2024. Ainsi, bien qu’il ait repris les paiements, certes de façon irrégulière et incomplète, il n’est pas démontré que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

Il n’y a dès lors pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, M. [C] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 373,89 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré. L’indemnité sera due à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce supplément de loyer, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer et il perçoit une indemnité de frais de dossier. Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

L’alinéa 3 de l’article L. 441-9 précise que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. L’alinéa 4 du même article énonce que « la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie que le compte de M. [C] présente un solde de 17 245,72 euros au 2 juillet 2025 (échéance de juillet non incluse).

Toutefois, il convient de déduire les sommes sollicitées au titre des « frais de procédure huissier » dont le sort sera traité dans le cadre des dépens, soit les sommes de 136,21 euros et 129,92 euros.

En outre, il apparait à la lecture du décompte que le bailleur a appliqué un supplément de loyer de solidarité depuis le mois de mai 2024.

S’il est constant que la société BATIGERE HABITAT a adressé un commandement de payer et de justifier des ressources du foyer à M. [C], par exploit de commissaire de justice du 14 juin 2024, force est de constater que cet acte, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne vise pas les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et ne reproduit pas in extenso les dispositions de l’article L. 441-9.

Par ailleurs, le bailleur a imputé aux locataires un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas qu’il était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre du surloyer appliqué à tort, M. [K] [C] n’est plus redevable que de la somme de 4329,49 euros.

Il convient en outre d’ajouter les échéances de juillet à octobre, soit la somme de 1495,56 euros.

En conséquence, M. [C] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5825,05 euros au titre des loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve des sommes qui auraient été versées par le défendeur depuis l’audience du 8 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [C] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 100 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action de la SA BATIGERE HABITAT à l’encontre de M. [K] [C] ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [C] d’avoir libéré le logement dont il était locataire situé au [Adresse 2] à [Localité 9] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [K] [C] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 373,89 euros, APL à régulariser le cas échéant ;

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5825,05 euros au titre des loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sous réserve des sommes qui auraient été réglés depuis la date de l’audience ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge