TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jianru CAI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E7P

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [R] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jianru CAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E7P

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé conclu le 18/01/1998, la SGIM, devenue SA ELOGIE SIEMP, a donné à bail à [U] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], esc D, 1er étage gauche, pour un loyer mensuel initial de 730 francs outre des charges mensuelles locatives.

Par contrat du 01/08/1988, [U] [S] devenait titulaire du bail.

Selon contrat verbal, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à [U] [S] une chambre de service située au [Adresse 5]

Suite au décès de [U] [S] le 16/08/2021, [R] [E] épouse [S] demeurait seule titulaire des baux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17/01/2025 à étude, la SA ELOGIE SIEMP a assigné [R] [E] épouse [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, et des articles 1103, 1217, 1728 et 1741 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater que [R] [E] épouse [S] n’habite pas dans les lieux, tant dans l’appartement que dans la chambre de service ;

prononcer la résiliation de deux baux consentis à [R] [E] épouse [S] ;

— ordonner l’expulsion des lieux de [R] [E] épouse [S], et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles dans tout garde-meubles aux frais risques et périls de la défenderesse ;

— condamner [R] [E] épouse [S] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, outre les charges, jusqu’au départ effectif des lieux, tant de l’appartement que de la chambre de service ;

— dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre demeurent soumis aux obligations et charges du bail notamment en matière d’assurance ;

— condamner [R] [E] épouse [S] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

L‘affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/06/2025.

La SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, sollicite la recevabilité de son action, le rejet des demandes reconventionnelles, et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

S’agissant de la recevabilité de son action, elle indique qu’elle ne fonde pas sa demande de résiliation sur l’acquisition de la clause résolutoire ou un défaut de paiement des loyers, et n’est dès lors pas soumise à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

[R] [E] épouse [S], représentée par son conseil, sollicite à titre liminaire l’irrecevabilité de l’action pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— débouter la SA ELOGIE SIEMP de toutes ses demandes ;

— constater l’existence d’un bail unique comprenant un appartement T2 et une chambre de service d’une surface globale disponible de 61 m² dont la surface globale corrigée s’élève à 61 m² ;

— déclarer l’absence de suroccupation engendrant des problématiques sanitaires ou de sécurité ;

— constater le caractère abusif du recours mené par la SA ELOGIE SIEMP ;

— condamner la SA ELOGIE SIEMP au paiement d’une amende civile ;

— condamner la SA ELOGIE SIEMP au paiement de 5000 euros en réparation du préjudice psychologique subi par [R] [E] épouse [S], par son fils [H] [S], son épouse et ses quatre enfants mineurs ;

— à titre subsidiaire : accorder à [R] [E] épouse [S] et sa famille les plus larges délais pour quitter les lieux, écarter l’exécution provisoire de la décision et débouter les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— en tout état de cause, condamner la SA ELOGIE SIEMP aux dépens, au paiement de la somme de 2500 euros au profit de Maître CAI qui renoncera à l’aide juridictionnelle, et au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sollicite oralement un relogement social.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 21/08/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SA ELOGIE SIEMP

[R] [E] épouse [S] soulève l’irrecevabilité de l’action aux fins de prononcé de la résiliation des baux pour défaut de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat six semaines avant l’audience, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, et comme le soulève la SA ELOGIE SIEMP, l’action ne se fonde pas sur l’acquisition de la clause résolutoire ou un défaut de paiement des loyers.

Dès lors, les dispositions de l’article 24 ne sont pas applicables et l’action est recevable.

Sur la demande reconventionnelle de qualification d’un bail unique

[R] [E] épouse [S] sollicite le constat de l’existence d’un seul bail portant sur l’appartement T2 et la chambre de service depuis la conclusion du contrat initial le 18/01/1978. Elle soutient que la surface corrigée inscrite dans le décompte du prix du loyer est de 79 m², ce qui correspond à la surface corrigée de l’appartement de 37,34 m² et la surface de la chambre de service de 19,5 m².

En l’espèce, il résulte de l’analyse du contrat de bail initialement signé le 18/01/1978 que la chambre de service n’est pas mentionnée dans le descriptif des lieux. Le décompte du prix du loyer calculé le 18/01/1978 ne mentionne pas de chambre de service, et concerne précisément le local situé au [Adresse 2], esc D, 1er étage gauche, soit l’appartement T2. Le nombre 19,50 correspond à l’équivalence superficielle des éléments d’équipement installés par le propriétaire et listés sur le document.

Aussi, la SA ELOGIE SIEMP produit deux décomptes locatifs distincts, reprenant l’historique des loyers de manière séparée entre l’appartement T2 et la chambre de service. Le décompte locatif concernant la chambre de service mentionne une entrée dans les lieux le 01/02/1991, corroborant ainsi l’existence d’un bail distinct concernant ce lieu.

Enfin, les déclarations faites au cours du conseil d’arrondissement de la mairie du 13ème ne constituent pas une vérité juridique, et ne permettent pas d’écarter l’existence d’un bail verbal.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de constate l’existence d’un seul bail unique concernant l’appartement T2 et la chambre de service.

Sur la demande de résiliation des deux baux pour sous-location illicite et défaut d’occupation

Aux termes de l’article 8 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

La SA ELOGIE SIEMP, bailleur social, démontre de l’exécution et ainsi de l’existence d’un contrat de bail verbal avec [R] [E] épouse [S] concernant la chambre de service en produisant le décompte locatif mettant en évidence le paiement d’un loyer mensuel depuis plusieurs années. Aussi, la défenderesse ne conteste pas être titulaire d’un bail portant sur une chambre de service située au [Adresse 5]

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 23/09/2024 qu'[R] [E] épouse [S] ne réside plus dans le logement n dans la chambre de service et sous-louent illicitement les lieux à ses deux fils et leur famille. En effet, le commissaire de justice a rencontré [H] [S], fils de la locataire, dans l’appartement T2 qui a déclaré vivre dans les lieux avec son épouse et les enfants et régler les loyers depuis plusieurs années. Il déclare que sa mère ne vit pas dans les lieux, et que son frère cadet [B] [S] vit dans la chambre de service avec sa compagne. Les photographies annexées au constat corroborent la présence de nombreuses affaires personnelles dans le logement. Le commissaire de justice mentionne que la locataire « séjournerait épisodiquement dans cette chambre du bâtiment A avec son fils ».

Ces constations corroborent les éléments contenus dans le courriel de [B] [T] du 11/03/2024 (pièce 5 de la demanderesse), à savoir l’occupation de l’appartement T2 par son frère et sa famille.

Suite à la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation des lieux avisée le 16/07/2024, [R] [E] épouse [S] a affirmé vivre dans les lieux avec son fils et sa famille et a produit une copie de son passeport avec des tampons d’entrées et de sorties du territoire en 2021 et 2023. Elle n’a néanmoins produit aucunes pièces supplémentaires, telles que des attestations du voisinage, des factures ou des contrats d’énergie de nature à démontrer de sa présence dans l’appartement T2 et dans la chambre de service.

Enfin, l’avis de réception de la mise en demeure a été signé par [B] [S] et l’assignation a été délivrée à étude, [R] [E] épouse [S] étant absente.

A l’audience, [R] [E] épouse [S] produit le livret de famille et les différents actes d’état civil démontrant de son lien de filiation avec ses deux fils, ainsi que des pièces médicales datant de 2022 et 2023 adressées au [Localité 6], esc D, 1er étage gauche. Ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer l’occupation effective de l’appartement T2 et de la chambre de service au moins huit mois par an.

Il n’y a pas lieu de répondre aux moyens de défense concernant la suroccupation des lieux, qui n’est pas une cause de résiliation soulevée par la SA ELOGIE SIEMP.

Dans ces conditions, la SA ELOGIE SIEMP est bien fondée à invoquer l’absence d’occupation personnelle des lieux et la sous-location illicite tant de l’appartement que de la chambre de service. Ce manquement aux obligations est grave, en ce qu’il cumule plusieurs violations alors même que la locataire bénéficie d’un logement social depuis de nombreuses années.

Dès lors, la SA ELOGIE SIEMP est bien fondée à solliciter la résiliation pour manquent grave.

Par conséquent, la résiliation judicaire des deux baux sera prononcée à compter du prononcé de la présente décision.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion d'[R] [E] épouse [S], ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, de l’appartement et de la chambre de service, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

[R] [E] épouse [S] sollicite un délai supplémentaire pour elle et sa famille pour quitter les lieux, afin de pouvoir se reloger dans des conditions décentes.

En l’espèce, il résulte de la présence décision qu'[R] [E] épouse [S] n’occupe pas les lieux. Dès lors, la demande de délais supplémentaire pour pouvoir se reloger est sans objet et sera rejetée.

S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux au bénéfice de sa famille, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, seule [R] [E] épouse [S] étant partie au présent litige.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de dire qu'[R] [E] épouse [S] sera redevables à son égard d’une indemnité d’occupation, à compter du lendemain de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux constituée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les deux baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du préjudice subi et de l’amende civile

[R] [E] épouse [S] sollicite la condamnation de la SA ELOGIE SIEMP a réparer son préjudice et celui causé à son fils [H] [S] et sa famille. Elle demande également la condamnation de la SA ELOGIE SIEMP au paiement d’une amende civile.

En l’espèce, il résulte de la présente décision que la SA ELOGIE SIEMP n’a pas commis d’abus de droit et est bien fondée en ses demandes. En outre, [R] [E] épouse [S] ne démontre pas de l’existence d’un préjudice moral, d’une anxiété, d’un mal-être, de difficultés personnelles ou de tout autre dommage moral causé par le comportement de la SA ELOGIE SIEMP. Aussi, les pièces produites par la défense ne mettent pas en évidence un harcèlement de la part du bailleur social. Enfin, [H] [S] n’est pas partie à la présente procédure et ne peut dès lors formuler une demande d’indemnisation.

Par conséquent, les demandes seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de relogement social

En l’espèce, le juge judiciaire n’est pas compétent pour statuer sur le relogement définitif d’une locataire dans le parc social, les conditions d’attribution ou de mutations pour ces logements répondant à des mécanismes administratifs.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[R] [E] épouse [S], qui succombe, supportera les dépens de l’instance comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA ELOGIE SIEMP ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et [R] [E] épouse [S], d’autre part, sur le logement sis [Adresse 3], à compter du prononcé de la présente décision ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et [R] [E] épouse [S], d’autre part, sur la chambre de service sise [Adresse 4], à compter du prononcé de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ d'[R] [E] épouse [S] des lieux à compter de la signification de la présente décision, la SA ELOGIE SIEMP pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis à exécution durant la trêve hivernale s’appliquent ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [R] [E] épouse [S] à payer à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si les deux baux s’étaient poursuivis, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [E] épouse [S] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE [R] [E] épouse [S] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection