MINUTE N° : 25/00045

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQW7

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “CHATEAUNEUF PANIER FLEURI”

ET :

[R] [D]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 janvier 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 02 AVRIL 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “CHATEAUNEUF PANIER FLEURI”représenté par son syndic la SARL CITYA CHARLES GILLES immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 348 662 255, demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substitant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [D] est propriétaire des lots n°5, 6, 7, 8, 9 et 10 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 7].

Le 9 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI » représenté par son syndic la SARL CITYA CHARLES GILLES a donné assignation à M. [R] [D] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile et 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 307,24 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 1 717,20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêtsordonner la capitalisation des intérêtscondamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2 946 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront le coût de la mise en demeure ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 8 janvier 2025 la somme de 1 307,24 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice à la copropriété.

A l’audience du 29 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI », représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI » verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er janvier 2025 et distinguant les causes du jugement du 22 novembre 2023 des charges dues postérieurement, faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 307,24 euros

Frais sollicités 1 717,20 euros (comprenant des sommes qui seront examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile)

TOTAL 3 024,44 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [R] [D] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er janvier 2025 à hauteur de la somme de 1 307,24 euros.

L’assignation n’a pas permis une régularisation du solde.

M. [R] [D] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 307,24 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025 selon décompte arrêté au 08 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, les impayés de M. [R] [D] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles à hauteur de la somme de 259,20 € seront accordées en conséquence. Il sera condamné à ce titre.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 22 novembre 2023 (RG N°23/00348), M. [R] [D] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 300 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [R] [D] sera tenu aux dépens qui incluront le coût de l’assignation.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 €, au regard des factures produites et en tenant compte de l’équité, au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [R] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI » les sommes suivantes :

1.307,24 € (MILLE TROIS CENT SEPT EUROS VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au1er janvier 2025 selon décompte arrêtés au 08 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;259,20 € (DEUX CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne M. [R] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI » la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [R] [D] aux dépens ;

Condamne M. [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CHATEAUNEUF PANIER FLEURI » la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT