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COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[R] c/ [S], [E], [B]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/03677 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P62W

Grosses délivrées

à M^e CIAIS Laurianae

à M^e TARONE Anais

à Madame [N] [E] épouse [S]

le

DEMANDERESSE:

Madame [T], [O] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e CIAIS Laurianae, avocat au barreau de Grasse

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [S]

Chez Mme [B]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e TARONE Anais, avocat au barreau de Nice

Madame [N] [E] épouse [S]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e TARONE Anais, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2018, à effet au 20 juin 2018, Madame [T] [R] a donné à bail à Monsieur [M] [S] et son épouse Madame [N] [E] épouse [S], un appartement situé au 3ème étage de la copropriété sis [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 850 euros et d’une provision sur les charges locatives de 120 euros par mois soit un total mensuel de 970 euros.

Monsieur [U] [B] s’est porté caution solidaire de Monsieur [M] [S] et de son épouse Madame [N] [E] épouse [S] par acte séparé du 3 juin 2018 pour les obligations découlant du bail.

Madame [P] [R] a fait signifier aux locataires un congé pour reprise pour le 19 juin 2024, par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 mai, 3 et 19 juin 2024, Madame [P] [R] a fait citer Monsieur [U] [B], Madame [N] [E] épouse [S] et Monsieur [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 10 octobre 2024 à 14 heures 15, aux fins de prononcer la résiliation du bail et statuer sur ses conséquences.

Madame [T] [R] a repris possession des lieux donnés à bail le 26 août 2024.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 11 mars 2025 à 14 heures,

À l’audience,

Madame [T] [R], représentée, se réfère à ses conclusions récapitulatives n°3 déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1127 du code civil, des articles 2288 et suivants du code civil, de :

— débouter Monsieur [S] et Monsieur [B] de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [M] [S], Madame [N] [E] épouse [S] et Monsieur [U] [B] à lui payer la somme de 3 214,76 euros au titre des loyers impayés, celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens correspondant aux frais de signification des assignations, de la décision à intervenir et d’exécution.

Monsieur [M] [S] et Monsieur [U] [B], représentés, se réfèrent à leurs conclusions en réplique déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent, au visa des articles 1708 et suivants du code civil, de l’article 1241 du code civil, de l’article 1103 et 1104 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 notamment ses articles 6, 25-3, 15 et 21, du décret du 30 janvier 2022 notamment en son article 2 et de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— ordonner à Madame [T] [R] de communiquer à Monsieur [M] [S] l’entier rapport de l’entreprise MURPROTEC du 26 janvier 2022 effectué à la demande de celle-ci dans l’appartement donné à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] :

— la somme de 5 626 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

— la somme de 1 297 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel,

— la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— ordonner à Madame [T] [R] de communiquer à Monsieur [M] [S] l’ensemble des quittances de loyer au titre du bail d’habitation jusqu’à la remise des clefs en août 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— annuler le congé pour reprise frauduleux délivré par Madame [T] [R] en date du 15 décembre 2023,

— condamner Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral du fait de la nullité et du caractère frauduleux du congé pour reprise,

— condamner Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral du fait de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat,

— débouter Madame [T] [R] de ses demandes à leur encontre,

— ordonner la compensation des sommes dues par les parties,

— condamner Madame [T] [R] au paiement de la somme de 1 500 euros à Monsieur [U] [B] et au paiement d’une somme de 1 500 euros à Monsieur [M] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [E] épouse [S], assignée à personne, n’a pas comparu ni ne s’est faite représentée.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de Madame [T] [R] en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Vu l’acte de cautionnement du 3 juin 2018 selon lequel Monsieur [U] [B] s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges, impôt, taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation et tous intérêts dues par Monsieur [M] [S] et Madame [N] [E] épouse [S], pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyer charges comprises, à compter du 20 juin 2018 et jusqu’au 20 juin 2027.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [T] [R] sollicite le paiement de la somme de 3 214,76 euros au titre des arriérés locatifs déduction faite du dépôt de garantie.

Monsieur [M] [S] ne conteste pas la dette locative que ce soit dans son principe ou son quantum reconnaissant dans ses écritures que le loyer de l’appartement n’a plus été payé pendant plusieurs mois à compter du mois de décembre 2023 et invoquant une séparation avec son épouse le 23 novembre 2023. Il précise également être hébergé chez sa mère depuis le 12 mars 2024. Il convient à cet égard de préciser, ce qu’il ne semble pas contester, qu’à défaut de congé régulièrement délivré à la bailleresse, il reste solidairement tenu avec son épouse des arriérés de loyers jusqu’à la reprise des lieux par la bailleresse, intervenue le 26 août 2024.

À l’appui de sa demande en paiement, Madame [T] [R] produit aux débats un décompte locatif duquel il ressort que les locataires restent redevables de la somme de 3 214,76 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, comprenant 170,24 euros au titre de la régularisation sur les charges 2023/2024 qu’il convient d’expurger à défaut de justificatif produit à cet égard par la bailleresse. En effet, elle verse uniquement un décompte de charges 2023/2024 qu’elle a manifestement elle-même établi sur un papier libre à l’exclusion de toute facture concernant l’électricité, le chauffage, l’eau ou même de la taxe foncière (pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). La dette locative sera donc ramenée à la somme de 3 044,52 euros.

Monsieur [M] [S], Madame [N] [E] épouse [S] et Monsieur [U] [B] en qualité de caution solidaire, sont donc redevables solidairement envers Madame [T] [R] du paiement de la somme de 3 044,52 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juillet 2024 inclus.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [S] et de Monsieur [U] [B]

S’agissant de la demande de communication du rapport de l’entreprise MURPROTEC du 26 janvier 2022 sous astreinte

Les requérants sollicitent la production par la bailleresse du rapport MURPROTEC du 26 janvier 2022 dans son ensemble en faisant valoir que seule la première page de ce rapport leur a été fourni. Ils produisent un courrier de la bailleresse daté du 17 février 2022 accompagné d’un document sur papier en-tête MURPROTEC du 26 janvier 2022 intitulé « devis traitement de la condensation et de la pollution de l’air intérieur par la technologie CTA ». Cependant, aucun élément ne vient corroborer l’hypothèse que la société MURPROTEC a bien établi un rapport à l’intention de Madame [R], laquelle nie être en possession de ce document. Il convient donc de débouter les requérants de leur demande à ce titre.

S’agissant de la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément aux articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Vu le décret du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions précisées, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et notamment :

5. Le logement doit assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. C’est au bailleur, tenu de délivrer au locataire un logement décent, qu’il appartient de prouver qu’il s’est libéré de son obligation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Monsieur [M] [S] se plaint d’un phénomène d’humidité ayant entrainé l’apparition de moisissures dans la plupart des pièces de l’appartement depuis son entrée dans les lieux jusqu’à son départ des lieux loués au mois de mars 2024. Selon lui, les causes de ce phénomène résident dans l’absence de système de ventilation adéquat et de grilles d’aération aux fenêtres caractérisant un manquement de la bailleresse à ses obligations découlant du bail.

Madame [T] [R] fait valoir que l’appartement donné à bail à toujours respecté les critères de décence et qu’elle a toujours agi avec diligence pour procéder aux réparations qui lui incombaient, soulignant que les locataires ne se sont plaints d’aucun désordre au cours des années 2019 et 2020. Elle en conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’elle n’est dès lors pas tenue d’indemniser le locataire d’un quelconque préjudice.

Il est rappelé à titre liminaire que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute ou de la mauvaise foi du bailleur. Madame [T] [R] ne saurait en conséquence s’exonérer de sa responsabilité en prétendant n’avoir commis aucune faute.

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’appartement donné à bail présentait un important phénomène d’humidité et que les locataires ont subi de ce fait la présence de moisissures dans plusieurs pièces de l’appartement, dont la chambre des enfants.

Cela résulte en effet non seulement du constat amiable de dégâts des eaux du 12 novembre 2018 faisant état d’infiltrations par la toiture de l’immeuble, des échanges de SMS avec la bailleresse du 4 janvier 2021 (retour des moisissures au plafond du placard, du coin toilettes et mur porteur interne côté couloir de l’escalier), et de courriel du 5 avril 2021 (les moisissures sont réapparues dans les toilettes, dans le placard du couloir de l’appartement et dans la chambre des enfants) mais également du rapport diagnostic humidité de MURPROTEC du 5 mai 2021 (risque d’aspergillus et de moisissures excessives), de la mise en demeure d’effectuer les travaux adressée à la bailleresse par courrier du 5 mai 2021 et du procès-verbal de constat d’huissier du 6 mai 2021 (absence de ventilation sur les fenêtres de l’appartement et de système de ventilation).

Si Madame [T] [R] ne conteste pas avoir été informée de la réapparition des moisissures en janvier 2021, elle ne justifie pas avoir effectué les diligences nécessaires ou mandaté une société pour procéder à une recherche de fuite afin de trouver la cause des moisissures. Elle justifie néanmoins avoir fait procédé à l’installation de quatorze grilles de ventilation (kit d’entrée d’air) pour fenêtres le 11 mai 2021, travaux qui n’ont cependant pas mis fin aux désordres puisque les locataires l’informaient à nouveau par SMS du 10 janvier 2022 que les moisissures réapparaissaient aux mêmes endroits.

L’entreprise MURPROTECT a constaté le 26 janvier 2022 un phénomène de condensation des espaces intérieurs (taux supérieur à 70%), des locaux humides et insuffisamment ventilés, que l’air de l’appartement était vicié, chargé en pollens, poussières et pollution et par courriel du 7 mars 2022 le service de l’hygiène santé de la Ville de [Localité 10] a mis en demeure la bailleresse de réaliser les travaux nécessités par la mise en conformité dans la salle de bains (orifice d’évacuation de l’air vicié en partie haute).

Madame [T] [R] justifie avoir réalisé d’importants travaux postérieurement au devis MURPROTEC du 26 janvier 2022 à savoir la création d’une aération dans la douche avec mise en place d’un moteur de ventilation, la mise en place d’une bouche d’extraction électrique dans l’appartement outre la réfection de l’étanchéité de la toiture avec mise en place d’un isolant thermique, suivant factures n°2022.07 du 29 mars 2022 de la SARL AZUR BATITECH, n°I-22-04-5 du 18 avril 2022 de KANAMELEC et n°20220489 du 26 avril 2022 de l’entreprise 06 ETANCHE.

Madame [T] [R] a donc été défaillante et a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué.

Monsieur [M] [S] sollicite la somme de 5 626 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance correspondant à 20% du montant du loyer, soit 194 euros sur les périodes suivantes : de novembre 2019 à mars 2020, d’octobre 2020 à mars 2021, d’octobre 2021 à mars 2022, d’octobre 2022 à mars 2023 et d’octobre 2023 à mars 2024, outre un préjudice moral et matériel qu’il évalue respectivement à 1 000 euros et 1 297 euros.

En l’espèce, la présence de moisissure est attestée à compter du mois de janvier 2021 jusqu’au mois d’avril 2021 puis à compter du mois de janvier 2022 jusqu’au mois d’avril 2022, date de réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse. Les photographies produites par le locataire ne sont pas suffisantes à prouver que les moisissures et le phénomène d’humidité a perduré postérieurement à ces travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse réalisés le 26 avril 2022 dans la mesure où aucune date n’est mentionnée sur celles-ci (autres que celles apposées de manière manuscrite par Monsieur [S]).

Cependant, les traces de moisissures ne peuvent résulter que d’un processus évolutif de plusieurs mois. En raison de l’humidité, laquelle est généralisée à quasiment l’intégralité des pièces du logement, il convient de considérer que la réalité des désordres liés à l’humidité est établie depuis le mois d’octobre 2020 jusqu’au mois de d’avril 2021 puis depuis le mois d’octobre 2021 jusqu’au mois d’avril 2022 pour le second épisode, compte-tenu de son caractère évolutif.

Ainsi, l’indemnisation accordée à Monsieur [M] [S] sera fixée à la somme de 2 716 euros correspondant à 20% du loyer de 970 euros, soit 194 euros sur la période d’octobre 2020 à avril 2021 puis d’octobre 2021 à avril 2022.

Le fait de vivre dans un appartement humide et ce d’autant plus que l’un de ces enfants présentait, tel qu’il ressort des nombreuses ordonnances produites, de fréquents problèmes de santé, a nécessairement causé à Monsieur [M] [S] un préjudice moral qu’il convient de réparer en lui allouant la somme de 1 000 euros. En revanche, il sera débouté de sa demande en réparation de son préjudice matériel correspondant aux frais de peintures déboursés en janvier 2021, pour laquelle il ne produit aucun justificatif.

S’agissant de la demande de communication des quittances de loyer sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Monsieur [M] [S] demande la production des quittances de loyers au titre du logement litigieux, jusqu’à la remise des clefs en août 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir et justifie en avoir fait la demande à la bailleresse le 30 décembre 2023 par SMS, réitérée le 12 juin 2024 également par SMS.

De son côté, Madame [T] [R] indique produire dans le cadre de la présente instance les quittances annuelles de 2019 à 2023. Cependant il résulte de la pièce n°23 qu’elle produit à ce titre que les quittances sont en réalité celles afférentes aux loyers versés sur l’année 2019, au titre du mois de juin 2020, au titre des loyers de l’année 2020 (sans les charges), au titre de l’année 2022 puis au titre des mois de janvier à juin 2023. En outre, seul le nom de Madame [N] [E] épouse [S] figure sur ces quittances, alors que Monsieur [M] [S] était également locataire de l’appartement.

Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et d’ordonner à Madame [T] [R] de lui communiquer les quittances établies au nom des deux locataires concernant les loyers versés depuis l’origine du bail, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant 15 jours.

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour reprise. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Monsieur [M] [S] conteste la validité du congé pour reprise signifié par la bailleresse le 15 décembre 2023. Il prétend que ce congé a été délivré de manière frauduleuse dans le seul but d’obtenir leur départ et que la bailleresse n’a jamais eu l’intention d’aménager dans l’appartement donné à bail ni de vendre le sien. Il rappelle qu’elle est propriétaire de l’immeuble dans son entier et qu’elle habite au rez-de-chaussée. Il sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice moral qu’il évalue à 1 000 euros.

Madame [T] [R] réplique qu’elle a abandonné le projet de vente de son appartement pour s’installer dans celui donné à bail aux époux [S], lesquels ont restitué les lieux après saisine de la juridiction et compte tenu de leur séparation et non en raison dudit congé. Elle fait valoir que Monsieur [M] [S] n’est pas fondé à se prévaloir d’un préjudice moral puisqu’il a quitté l’appartement suite à la séparation avec son épouse.

En l’espèce, le contrat de bail conclu 6 juin 2018, à effet au 20 juin 2018, s’est renouvelé successivement par période de trois années pour expirer le 19 juin 2024.

Le congé pour reprise a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions visées à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du caractère frauduleux du congé, il est précisé dans l’acte que celui-ci a été délivré aux fins de reprise par Madame [T] [R] à son propre bénéfice en sa qualité de propriétaire, pour y loger et établir sa résidence principale, cette dernière ayant mis en vente son appartement actuel situé à la même adresse au rez-de-jardin.

Or, Madame [T] [R], si elle indique aujourd’hui avoir abandonné son projet de mise en vente de son appartement situé au rez de chaussée, n’apporte aucun élément aux débats pour étayer qu’à la date de délivrance du congé elle avait bel et bien l’intention de vendre et de reprendre possession des lieux donnés à bail comme par exemple des mandats de vente ou des estimations de valeur immobilière étant relevé que quelques jours seulement avant la date d’effet du congé elle avait relancé par SMS les locataires pour convenir d’un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie. En outre, le fait qu’elle soit propriétaire de l’immeuble dans son entier rend encore moins probable son intention de vendre uniquement un lot et donc son intention réelle de reprendre le logement pour l’habiter personnellement.

Il doit donc être conclu que le congé pour reprise a été délivré frauduleusement par Madame [T] [R] afin d’obtenir le départ des locataires. La somme de 500 euros sera allouée à Monsieur [M] [S] en réparation de son préjudice moral, la délivrance d’un congé frauduleux, avec menace d’expulsion étant de nature à susciter une angoisse légitime, peu important qu’il ait quitté les lieux trois mois après la délivrance du congé dans un contexte de séparation.

Sur la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [M] [S] fait valoir que les circonstances de l’espèce démontrent que Madame [T] [R] n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail. Il rappelle à ce titre, l’absence de décence du logement, le congé pour reprise délivré frauduleusement, l’absence de délivrance des quittances et de communication du rapport de l’entreprise MURPROTEC du 26 janvier 2022. Il sollicite en conséquence l’octroi de dommages et intérêts s’élevant à 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En l’espèce, il ressort de l’examen du dossier qu’effectivement Madame [T] [R] a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi puisqu’elle a délivré frauduleusement un congé pour reprise aux locataires afin d’obtenir leur départ des lieux outre le fait qu’elle se soit abstenue de transmettre à Monsieur [M] [S], qui en avait fait la demande à plusieurs reprises, les quittances de loyers du bail. Cependant, une indemnisation lui a déjà été allouée s’agissant de la décence du logement et du congé frauduleux. Il ne démontre pas en outre le préjudice moral qu’il prétend avoir subi du fait de l’absence de délivrance des quittances de loyer. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation pour dettes connexes

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties, dettes connexes, conformément à l’article 1348 et 1348-1 du code civil et de condamner Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 1 171,48 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [R] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [M] [S] et à Monsieur [U] [B] les sommes que l’équité commande de fixer respectivement à 750 euros et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [M] [S], Madame [N] [E] épouse [S] et Monsieur [U] [B] sont redevables solidairement envers Madame [T] [R] du paiement de la somme de 3 044,52 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juillet 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S], Madame [N] [E] épouse [S] et Monsieur [U] [B] solidairement à payer à Madame [T] [R] , la somme de 3044.52 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juillet 2024 inclus ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] et Monsieur [U] [B] de leur demande tendant à ordonner à Madame [T] [R] de communiquer à Monsieur [M] [S] l’entier rapport de l’entreprise MURPROTEC du 26 janvier 2022, sous astreinte ;

DIT que Madame [T] [R] est redevable envers Monsieur [M] [S] du paiement de la somme de 2 716 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 2 716 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que Madame [T] [R] est redevable envers [M] [S] du paiement de la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] de sa demande de condamnation de Madame [T] [R] à lui payer la somme de 1 297 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

ORDONNE à Madame [T] [R] de communiquer à Monsieur [M] [S] les quittances établies au nom des deux locataires concernant les loyers versés depuis l’origine du bail, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant 15 jours ;

DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour reprise du 14 décembre 2023 ;

DIT que Madame [T] [R] est redevable envers Monsieur [M] [S] du paiement de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral causé par la délivrance frauduleuse du congé pour reprise ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral causé par la délivrance frauduleuse du congé pour reprise ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] de sa demande de condamnation de Madame [T] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral du fait de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties et en conséquence :

CONDAMNE Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 1 171,48 euros ;

CONDAMNE Madame [T] [R] à payer à Monsieur [M] [S] la somme de 750 euros et à Monsieur [U] [B] celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection