TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/189

RG n° : N° RG 25/00338 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPTQ

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Q]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 2] N°645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [Q]

née le 08 Septembre 1990 à

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [R] [A]

né le 03 Juillet 1992 à

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à M. [R] [A] et Mme [O] [Q] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 259,55 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,32 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, elle leur également donné à bail un garage référencé 1720037230 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 52,64 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 19 décembre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue aux contrats a été délivré à M. [A] et Mme [Q] en date du 30 décembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 12 mars 2025, dénoncés le 13 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [R] [A] et Mme [T] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater la résiliation des baux en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement M. [R] [A] et Mme [T] [Q] à lui payer :

la somme de 3 844,67 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 03 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 juin 2025, le juge a relevé que les baux litigieux avaient été signés par Mme [O] [Q], tandis que l’assignation avait été délivrée à "Mme [T] [Q]".

Un renvoi à une audience ultérieure a été ordonné pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur ce point.

Par courrier du 10 juillet 2025 reçu au greffe le 11 juillet 2025, le conseil de la SA BATIGERE HABITAT a précisé que le prénom de la débitrice se trouvait être [O], comme mentionné par cette dernière en signature d’un courriel adressé au bailleur le 12 juin 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé l’arriéré locatif à la somme de 3 522,57 euros selon décompte arrêté au 18 septembre 2025. Elle a précisé qu’un plan d’apurement de la dette avait été mis en place avec les locataires et qu’il était jusqu’alors respecté, à l’exception de l’échéance du mois de juin 2025 qui n’avait pas été réglée.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 13 janvier 2026 en raison des contraintes du service.

Par avis mentionné au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité la partie demanderesse à régulariser la citation délivrée à Mme [T] [Q] au lieu de Mme [O] [Q].

Par exploit de commissaire de justice du 09 février 2026, dénoncé le 10 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a régularisé l’assignation délivrée à Mme [O] [Q] en vue de l’audience du 10 mars 2026.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 3 678,01 euros et produit un décompte arrêté au 03 mars 2026. Elle a sollicité que soit entériné le plan de remboursement de la dette, prévoyant le versement par les locataires de la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant, et a maintenu le surplus de ses demandes.

M. [R] [A] et Mme [O] [Q], tous deux cités à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion des contrats litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les contrats signés par les parties prévoient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, ce délai étant plus favorable aux locataires que le délai légal sus-rappelé.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite aux baux pour un montant en principal de 3 337,54 euros pour le logement et le garage.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation des baux à compter du 28 février 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [R] [A] et Mme [O] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation des baux, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de ses biens à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 406,74 euros pour le logement et le garage, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

Les contrats prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, y compris pour le paiement des indemnités d’occupation, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 03 mars 2026, que M. [R] [A] et Mme [O] [Q] restent devoir la somme de 3 520,53 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de mars 2026 non incluse), déduction faite de la somme de 157,48 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et dont le sort sera traité dans les dépens.

Non comparants, les défendeurs ne contestent pas le principe de cet arriéré locatif et n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’en être acquittés.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [R] [A] et Mme [O] [Q] seront condamnés solidairement à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 520,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit que le paiement du loyer courant a été repris et que les défendeurs ont versé des sommes supplémentaires en vue de l’apurement de la dette.

Dans ces conditions et compte tenu de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à M. [R] [A] et Mme [O] [Q] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [A] et Mme [O] [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [R] [A] et Mme [O] [Q] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation et du bail portant sur le garage, liant les parties, à compter du 28 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 520,53 euros au titre des loyers et charges pour le logement et le garage (échéance de mars 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à se libérer de leur dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 50 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— les contrats de location portant sur le logement et le garage situés [Adresse 5], [Localité 5] [Adresse 6], seront résiliés et ce, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

DIT qu’à défaut par M. [R] [A] et Mme [O] [Q] d’avoir libéré le logement et le garage situés [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 406,74 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum M. [R] [A] et Mme [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [A] et Mme [O] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge