TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/2024

RG n° : N° RG 25/00178 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRTW

S.C.I. JPS IMMOBILLIER

C/

[O]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JPS IMMOBILLIER

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié ès qualité audit siège

RCS N° 411428916

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [O]

né le 08 Février 1993 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant à l’audience du 25 novembre 2025

Madame [J] [K] épouse [O]

née le 24 Mai 1962 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 28 avril 2026

notification lrar aux parties, Me [D]

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2018 ayant pris effet le 1er février 2018, la SCI JPS IMMOBILIER a donné à bail à M. [S] [O] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges de 45 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [J] [K] épouse [O] s’est portée cation solidaire à l’égard de la bailleresse des engagements pris par le locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à M. [S] [O] le 04 juin 2025.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le même jour. Il a été signifié à la caution le 13 juin 2025.

Par exploits de commissaire de justice des 18 septembre 2025 et 20 septembre 2025, dénoncés le 18 septembre 2025 au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI JPS IMMOBILIER a fait assigner M. [S] [O] et Mme [J] [K] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion du locataire, obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 4 135,95 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 600 euros, de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions visées par le greffe le 27 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI JPS IMMOBILIER demande de :

constater la résiliation du contrat de bail,

En conséquence,

ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef,

le condamner à titre provisionnel, solidairement avec la caution Mme [J] [K] épouse [O], à payer :

les loyers et charges arriérés à décembre 2025, soit 7 493,80 euros,

les loyers à échoir jusqu’à la constatation de la résiliation du bail, outre charges, soit 515 euros par mois,

à compter de la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 800 euros jusqu’à complète libération des lieux,

débouter M. [S] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

le condamner additionnellement à procéder à l’enlèvement de l’épave stationnée dans la cour de l’immeuble ainsi que de l’installation posée en toiture, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

condamner M. [S] [O], sous la même astreinte, à procéder à la remise en état de la toiture après enlèvement de l’installation,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

condamner solidairement M. [S] [O] et Mme [J] [K] épouse [O] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses écritures transmises le 24 novembre 2025, M. [S] [O] sollicite de :

— constater le loyer réel de 470 euros + 45 euros,

— constater l’absence de régularisation des charges 2018-2022 et 2024,

— constater l’absence d’index lors du remplacement du compteur d’eau en 2024,

— constater les travaux d’octobre 2024 exécutés sans notification ni respect des délais,

— constater l’installation électrique dangereuse du sèche-serviettes et le problème d’humidité qui en a découlé,

— constater l’inexactitude du décompte locatif et l’irrégularité du commandement de payer,

— débouter la SCI JPS IMMOBILIER de ses demandes,

— ordonner la production des décomptes de charges 2018 à 2022 et 2024,

— condamner la SCI à verser 500 euros « au titre des dépens ».

Par courrier du 17 mars 2026 dont la défenderesse a eu connaissance, M. [S] [O] produit le justificatif de la souscription d’une assurance habitation pour la période du 1er février 2025 au 31 janvier 2026 et sollicite à titre additionnel de réduire le loyer de 30% soit 329 euros « à compter du 1er novembre, date à partir de laquelle le logement est devenu non décent ».

Appelée à l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties en vue de la mise en état du dossier.

A l’audience du 28 avril 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI JPS IMMOBILIER, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières conclusions telles que visées ci-dessus. M. [S] [O] n’a pas comparu.

Mme [J] [K] épouse [O], citée à étude, est défaillante dans le cadre de la présente procédure.

Un bordereau de carence établi le 23 octobre 2025 par l’organisme chargé de réaliser le diagnostic social et financier a été transmis au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur les demandes principales de la SCI JPS IMMOBILIER

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et les demandes subséquentes

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [S] [O] fait valoir l’irrégularité du commandement de payer à lui délivré au motif que le décompte fourni serait erroné et incomplet.

Il est rappelé qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement au soutien duquel est demandée l’acquisition d’une clause résolutoire. Le moyen invoqué par le défendeur doit donc s’analyser en une contestation sérieuse sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de nature à faire obstacle, si elle était avérée, au constat de celle-ci et à l’expulsion sollicitée.

Si, contrairement à ce qu’indique M. [S] [O], aucune disposition légale n’exige que le décompte de la dette retrace l’historique des sommes dues et des paiements effectués au cours des trois dernières années, il est constant que le commandement délivré au locataire doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes en distinguant entre loyers et charges locatives.

Il ressort de l’examen du commandement de payer délivré à M. [S] [O] le 04 juin 2025 que celui-ci comporte en pages 2 et 3 un décompte de la dette. Ce décompte fait apparaître au titre des loyers impayés l’intégralité des loyers et provisions sur charges de janvier 2023 à mai 2025, alors que des paiements partiels étaient intervenus et, surtout, mentionne sous l’intitulé « Acomptes à déduire » une somme globale de 11 290,93 euros versée, sans que soient précisées la nature des paiements et les périodes d’échéance auxquelles ils se rapportent.

Force est de constater que le décompte figurant au commandement de payer n’est pas de nature à permettre au locataire de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes dues.

Il est rappelé que la problématique d’une éventuelle irrégularité du commandement s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de constater au cas d’espèce l’existence d’une contestation sérieuse, s’opposant aux demandes en référé formées par la bailleresse et tendant la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de constater que, par acte du 04 juin 2025, il a été fait commandement à M. [S] [O] d’avoir à payer la somme de 3 798,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mai 2025 (terme de mai 2025 inclus), déduction faite des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure.

Or, il apparaît que la demanderesse produit aux débats un décompte concernant l’arriéré locatif sollicité (pièce n°18), faisant ressortir un solde restant dû de 4 223,80 euros à mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

De même, ce décompte comporte de nombreuses imprécisions et incohérences, comparé au décompte figurant au commandement de payer délivré à la caution en date du 13 juin 2025.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que la demanderesse est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe, ce ne peut conduire qu’au rejet de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes additionnelles tendant à l’enlèvement de matériels et à la remise en état de la toiture, sous astreinte

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

La procédure de référé fondée sur ces dispositions n’est subordonnée ni au constat d’urgence, ni à l’absence de contestation sérieuse, la seule démonstration d’un trouble manifestement illicite suffisant à fonder la décision du juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, mais l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut justifier un refus d’intervention du juge des référés.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI JPS IMMOBILIER sollicite à titre additionnel de voir condamner M. [S] [O] à procéder à l’enlèvement de l’épave stationnée dans la cour de l’immeuble ainsi que de l’installation posée en toiture, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et de le voir condamner sous la même astreinte à procéder à la remise en état d’origine de la toiture après enlèvement de l’installation.

A l’appui de sa demande, elle verse au débats deux photographies en noir et blanc non datées, qui ne permettent pas de savoir dans quelles circonstances ni où elles ont été prises, ni d’ailleurs à quoi ils correspondent.

Ainsi, si la bailleresse affirme que M. [S] [O] stocke dans la cour de l’immeuble l’épave de sa voiture alors qu’il s’agit d’un espace de stationnement pour véhicule roulant et qu’il s’est par ailleurs autorisé à poser un panneau photovoltaïque ou tout autre appareil sur le toit de l’immeuble et ce, sans aucune autorisation, elle ne produit aucune pièce probante de nature à corroborer ses déclarations, étant observé qu’elle produit pas non plus l’état des lieux d’entrée du bien donné en location.

Par conséquent, faute par la SCI JPS IMMOBILIER de rapporter la preuve qui lui incombe, il convient de constater que l’existence d’un trouble manifestement illicite qui serait imputable à M. [S] [O] ne s’impose pas avec l’évidence requise en référé.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé du chef de ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [S] [O]

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci, en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur la demande de communication des décomptes de charges

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges peuvent donner lieu à versement de provisions et qu’elles doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique M. [S] [O], la SCI JPS IMMOBILIER verse aux débats les décomptes de charges pour les années 2022, 2023 et 2024 qui constituent la période non prescrite au regard de la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la demande en réduction du loyer

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il appartient toutefois au locataire de démontrer que les désordres dont il se plaint relèvent bien de l’obligation de délivrer un logement décent incombant au bailleur et ne sont pas la conséquence d’un défaut d’entretien et de réparations locatives.

En l’espèce, M. [S] [O] fait valoir la non-décence du logement « à compter du 1er novembre », sans précision de l’année, pour justifier sa demande en réduction du prix du loyer, qu’il entend voir évaluer à 30%.

Toutefois, alors d’ailleurs que M. [S] [O] n’a pas formé sa demande à titre provisionnel, l’appréciation du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent ainsi que l’appréciation du montant de la réduction du loyer échappent aux pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé du chef de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant en ses prétentions, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI JPS IMMOBILIER ;

DISONS que les demandes en référé formées par la SCI JPS IMMOBILIER et tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation, se heurtent à une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

DÉBOUTONS la SCI JPS IMMOBILIER de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes additionnelles de la SCI JPS IMMOBILIER tendant à l’enlèvement de matériels et à la remise en état d’origine de la toiture, sous astreinte;

DÉBOUTONS M. [S] [O] de sa demande de communication des décomptes de charges;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [S] [O] en réduction du loyer ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile) ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge