AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 26/00046 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CTKH

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LORRAINE EST 2

RCS DE BRIEY : 381 007 541

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

représentée par M^e Franck CASCIOLA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDERESSE :

S.A.S. [K] [Y]

RCS DE BRIEY : 912 579 729

Prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège

[Adresse 2]

non comparante ni représentée

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2022, la SCI LORRAINE EST a donné à bail à la SAS [K] [Y] un local n° 276 situé lieudit, [Adresse 3] à HOMECOURT (54), ladite location étant consentie pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 500 € soumis à la révision triennale.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la SCI LORRAINE EST a fait délivrer à la SAS [K] [Y], le 2 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 2413,87 € dont 2247,23 € en principal.

Par acte en date du 11 mars 2026, la SCI LORRAINE EST a fait assigner la SAS [K] [Y] devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, statuant en référé, pour voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 janvier 2026 ;

— Constater la résiliation du contrat de bail liant les parties;

— Ordonner l’évacuation du preneur et tout occupant de son chef du local commercial dans les 8 jours de l’ordonnance, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique;

— Condamner la SAS [K] [Y] au paiement à son profit et à titre provisionnel de la somme de 3339,97 € au titre des loyers impayés arrêtés au 8 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— Condamner la SAS [K] [Y] au paiement à son profit et à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 535,59 €, à compter du 9 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé;

— Condamner la SAS [K] [Y] au paiement à son profit d’une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile;

— Condamner la SAS [K] [Y] aux frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, et au visa de l’article L145-41 du code de commerce, la SCI LORRAINE EST soutient que la SAS [K] [Y] a manqué à son obligation de paiement du loyer. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 2 décembre 2025. Elle ajoute que la société défenderesse n’a pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit. S’agissant des loyers impayés, elle les chiffre à la somme de 3339, 97 € selon décompte arrêté au 8 janvier 2026. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sollicite qu’elle soit fixée à la somme de 535,59 € par mois correspondant au montant du loyer actualisé, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

La SAS [K] [Y], citée par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile, le 11 mars 2026 pour une première audience le 30 mars 2026, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Après renvoi et à l’issue débats à l’audience du 27 avril 2026, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 8 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. La clause du contrat intitulée « Clause résolutoire » prévoit bien qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme à son échéance, le bail est résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer.

Il a été adressé au défendeur, par commissaire de justice le 2 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et faisant état d’un impayé de loyers à hauteur de 2413,87 € dont 2247,23 € en principal. Ce commandement de payer mentionne bien le contrat de bail, vise et reproduit la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint.

Le commandement de payer contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 2 janvier 2026 à 24h et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la SAS [K] [Y] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient également d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer et le dernier décompte, si bien qu’elle n’est pas contestable en son principe.

Cet arriéré était arrêté à hauteur de 3339,97 € au 8 janvier 2026, qui tient compte des loyers révisés sur la période de mars 2024 à janvier 2026 inclus. Or, puisque le bail est résilié au 2 janvier 2026, l’avis d’échéance de janvier 2026 se sera pas pris en compte puisque relevant de l’indemnité d’occupation et devra être déduit du décompte, le premier paiement de loyer étant intervenu, selon les termes du bail, le 5 du mois d’avril 2022.

En conséquence, la demande en paiement peut être accueillie à titre provisionnel à concurrence de 2793,60 €.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre des lieux par la SAS [K] [Y] cause un préjudice au bailleur, qui ne peut disposer de son bien à son gré, de sorte qu’il convient de réparer le dommage en fixant une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Par principe, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en application du contrat de location et des décomptes produits.

En l’espèce, la SCI LORRAINE EST sollicite la condamnation de la SAS [K] [Y] à lui payer une provision de 535,59 € par mois à titre d’indemnité pour l’occupation à compter du 9 janvier 2026 jusqu’à la libération complète du local.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS [K] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à 535,59 € par mois, à compter du 3 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner la SAS [K] [Y] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, la SAS [K] [Y], qui succombe, sera condamnée à payer à la SCI LORRAINE EST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 21 mars 2022 liant la SAS [K] [Y] et la SCI LORRAINE EST à la date du 2 janvier 2026 à 24h ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 2 janvier 2026 à 24h ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 8 jours de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SAS [K] [Y] ou de tous occupants de son chef du local n° 276 situé [Adresse 4] à [Localité 1] (54);

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SAS [K] [Y] à payer à la SCI LORRAINE EST la somme provisionnelle de 2793,60 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 535,59 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS [K] [Y] à payer à la SCI LORRAINE EST cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 3 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS la SAS [K] [Y] à payer à la SCI LORRAINE EST la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile;

CONDAMNONS la SAS [K] [Y] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE