TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01078 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NFHH

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e GAUTHIER

Copie : Monsieur [E] [S]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e GAUTHIER, avocat du barreau de LYON substitué par M^e FALBO, avocat du barreau de MARSEILLE

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [S]

né le 30 Décembre 2002 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 13 septembre 2021, Monsieur [G] [Y], représenté par le Cabinet Citya Estublier SARL en qualité de mandataire, a consenti à Monsieur [E] [S] la location d’un logement sis [Adresse 3], pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465,00 euros, outre 20,00 euros de provisions sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie de 465,00 euros.

Par acte sous seing privé du 07 septembre 2021, Monsieur [G] [Y], représenté par le Cabinet Citya Estublier SARL en qualité de mandataire a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement « Visale » destiné à garantir le paiement des loyers et charges par le locataire.

Le 22 février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé un courrier à Monsieur [E] [S] l’informant de la mise en place à son encontre d’une procédure de recouvrement et de la possibilité pour lui de rembourser intégralement sa dette ou de mettre en place un échéancier de remboursement.

Le 18 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [E] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 976,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 23 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

Dire et juger recevable et bien-fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur [E] [S] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse :

Condamner Monsieur [E] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 873,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 sur la somme de 893,65 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Condamner Monsieur [E] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [E] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se rapporte et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle indique se désister de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, au regard du fait que le locataire a quitté les lieux. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme qu’en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont le bail est l’objet, la cause ou l’occasion.

Elle expose qu’aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, sa demande principale étant indéterminée, la recevabilité de cette dernière n’est pas soumise à l’obligation de conciliation ou de médiation préalable.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1127-2, 1366 et 1367 du code civil ainsi que l’article 121 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la convention entre l’Etat et l’UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle a été subrogée dans les droits du bailleur, et notamment dans son droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, après lui avoir versé le montant des loyers impayés et non remboursés par le locataire.

Elle expose que les sommes réclamées dans le commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle énonce subsidiairement que le non règlement des loyers par le locataire constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et les articles 2240 et 2241 du code civil, elle affirme que son action n’est pas prescrite, puisque l’assignation a été délivrée dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

Au soutien de sa demande d’indemnités d’occupation, elle indique que l’article 8.1 du contrat de cautionnement prévoit que la subrogation de la caution dans les droits du bailleur s’étend aux actions relatives aux sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers, ainsi qu’aux indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation du bail, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

Monsieur [E] [S] a comparu. Il reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement pour l’apurer. Il propose à ce titre 130 euros par mois. Il précise qu’il travaille en intérim et perçoit entre 1 500 et 1 600 euros net par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

Sur la qualité à agir

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail conclu le 13 septembre 2021 entre Monsieur [G] [Y], représenté par le Cabinet Citya Estublier SARL en qualité de mandataire et Monsieur [E] [S] portant sur le logement sis [Adresse 3].

Elle communique également un contrat de cautionnement Visale n°A10115797878, dont il est indiqué qu’il a été conclu entre Monsieur [G] [Y], représenté par le Cabinet Citya Estublier SARL en qualité de mandataire et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES 07 septembre 2021, aux termes duquel : « le Bailleur déclare donner en location au titre d’un bail « Non Meublé » le 13/09/2021, prenant effet au 14/09/2021 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 3], d’une superficie de 43.95m2, à Monsieur [E] [S] (30/12/2002) pour un loyer d’un montant mensuel de 465,00 € et un montant mensuel de charges provisionnées de 20,00 € » (p.3).

Selon le même document : « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant » (p.7).

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, justifie ainsi de sa subrogation dans les droits du bailleur d’agir en constat de la résiliation du bail, en paiement des loyers versés par elle et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la notification à la CCAPEX et à la préfecture

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, en dépit du fait que le bailleur soit une personne physique et que la saisine de la CCAPEX ne soit pas imposée à peine d’irrecevabilité, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un accusé de réception 23 janvier 2024 attestant de la notification à la CCAPEX du commandement de payer adressé à Monsieur [E] [S], soit plus de deux mois avant l’assignation.

Elle produit en outre un accusé de réception électronique du 06 novembre 2024 attestant de la notification à la préfecture du Var de l’acte introductif d’instance, plus de six semaines avant la première audience.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES seront déclarées recevables.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le bail versé aux débats stipule l’obligation pour le preneur de payer les sommes de 465,00 euros au titre du loyer et de 20,00 euros au titre des charges.

Par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur des loyers et charges.

Ainsi, il résulte de la dernière quittance subrogative datée du 15 janvier 2025 et de la « créance action logement/débiteur » datée du 23 avril 2025, que Monsieur [E] [S] est redevable de la somme de 2 490,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéances du mois de novembre 2022 et décembre 2022, de janvier 2023, d’avril 2023, de novembre 2023, de février 2024 à avril 2024, d’octobre 2024 et de janvier 2025 inclus.

Monsieur [E] [S] sera donc condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 490,76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du mois de novembre 2022 et décembre 2022, de janvier 2023, d’avril 2023, de novembre 2023, de février 2024 à avril 2024, d’octobre 2024 et de janvier 2025 inclus, versés par la caution au bailleur, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [E] [S] sollicite à l’audience l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose à ce titre de régler 130 euros par mois. Il précise percevoir entre 1 500 et 1 600 euros net par mois au titre de son travail en intérim, sans toutefois fournir de pièces justificatives au soutien de ce moyen.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique s’en rapporter sur cette demande.

Ainsi, au regard de la volonté du défendeur de s’acquitter de sa dette locative ainsi que de sa situation professionnelle et personnelle, il convient d’échelonner le paiement des sommes dues sur une durée de 20 mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [S], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [E] [S] sera également condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 490,76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du mois de novembre 2022 et décembre 2022, de janvier 2023, d’avril 2023, de novembre 2023, de février 2024 à avril 2024, d’octobre 2024 et de janvier 2025 inclus, versés par la caution au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [S] à s’acquitter de cette somme de 2 490,76 euros par 19 versements successifs de 130,00 euros et le 20ème soldant la dette ;

DISONS que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du jugement et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT