AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00204 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSDE

MINUTES REFERES 2026/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CHAPELLE II, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 494 320 047

[Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien JAGER, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Ludivine PEYRISSAGUET, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDERESSE :

Madame [X] [Z]

[Adresse 3]

non comparante ni représentée

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à M^e PEYRISSAGUET le :

Copie exécutoire délivrée à M^e PEYRISSAGUET le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2019, la SCI LA CHAPELLE 2 a donné à bail dérogatoire à [X] [Z] un local commercial sis [Adresse 2] à JARNY (54) moyennant un loyer de 500 euros par mois, outre 50 euros à titre de provision pour charges.

A compter du 9 décembre 2022, les parties ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 ans, les autres dispositions du bail initial, compatibles avec les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, demeurant inchangées.

En dernier lieu, le loyer s’élevait à 517,58 euros par mois, outre 191 euros de provisions pour charges.

Le 6 décembre 2024, la SCI LA CHAPELLE 2 a fait délivrer à [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, concernant un arriéré de loyers de 2 491,18 euros. L’acte a été signifié à personne.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la SCI LA CHAPELLE 2 a fait assigner [X] [Z] devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire par l’effet du commandement de payer du 6 décembre 2024 ;Constater que [X] [Z] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis cette date ;Ordonner en conséquence l’expulsion de [X] [Z] et de tout occupant de son chef des locaux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfait délaissement ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés immobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de [X] [Z] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par [X] [Z] à la somme de 569,66 euros, outre 191 euros de provision sur charge et la condamner, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité à compter du 6 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux ;Ordonner la révision de cette indemnité d’occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;Condamner [X] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 5 668,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte produit, avec intérêts au taux légal augmenter à compter du commandement de payer valant mise en demeure en date du 11 décembre 2024 sur la somme de 2 491,18 euros précitée ;Condamner [X] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, les pénalités contractuelles de retard égales à une majoration de 10 % des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire ;Condamner [X] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par les articles L. 441-10 et D. 441-5 du code de commerce ;Constater que le dépôt de garantie de 1 000 euros versé par [X] [Z] lors de son entrée dans les lieux restera acquis à la SCI LA CHAPELLE 2 à titre de premiers dommages et intérêts en application de la clause résolutoire ;Ordonner la capitalisation des intérêts qui auront couru une année entière ;Condamner [X] [Z] aux dépens, incluant les frais de délivrance du commandement de payer ;Condamner [X] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute.A l’audience du 24 novembre 2025, la SCI LA CHAPELLE 2, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, le demandeur expose que [X] [Z] n’a pas régularisé sa situation après la signification du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que l’ensemble de ses demandes découlent de cette situation et des impayés.

[X] [Z], régulièrement citée à étude le 7 novembre 2025 pour une première audience le 24 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger », « constater » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire en page 9, applicable notamment en cas de défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire est expressément visée et reproduite dans le commandement de payer du 6 décembre 2024, qui mentionne également le délai d’un mois dans lequel la somme doit être payée. L’acte indique que l’arriéré de loyers et charges s’élève à 2 491,18 euros.

Le bailleur produit un extrait de compte arrêté au 9 septembre 2025 laissant apparaître un paiement de 708,58 euros le 16 décembre 2024, puis un paiement de 2 491,18 euros le 5 février 2025, soit plus d’un mois après la signification du commandement de payer.

Au regard de ces éléments, il est établi que la cause du commandement de payer n’a été intégralement acquittée que plus d’un mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 6 janvier 2025 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter de cette date à 24 heures.

L’obligation de [X] [Z] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, l’astreinte n’apparaissant pas, à ce stade, nécessaire ni suffisamment justifiée dans l’assignation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Si le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier. Le pouvoir du juge du fond d’arbitrer une clause pénale n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause un préjudice au bailleur, qui ne peut disposer de son bien à son gré, de sorte qu’il convient de réparer le dommage en fixant une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer et des charges que le bailleur aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié.

La SCI LA CHAPELLE 2 sollicite l’application d’une majoration de 10% sur l’indemnité d’occupation en application d’une clause pénale. La question de la majoration des sommes dues sera étudiée séparément par la suite.

La lecture de l’historique de compte fait apparaître que, du fait des paiements effectués par [X] [Z] après le commandement de payer et en application des règles d’imputation des paiements prévues à l’article 1342-10 du code civil, le loyer et les charges du mois de janvier 2025 ont été réglés. L’indemnité d’occupation sera donc due, à titre de provision, à compter du 1er février 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner à titre provisionnel [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation de 517,58 euros par mois, outre 191 euros au titre des charges, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des locaux loués.

Sur la demande relative aux arriérés de loyers et charges

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le demandeur produit le bail, le commandement de payer et l’historique de compte qui établissent l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges.

Cependant, la lecture de l’historique de compte fait apparaître que, du fait des paiements effectués par [X] [Z] après le commandement de payer et en application des règles d’imputation des paiements prévues à l’article 1342-10 du code civil, la somme de 5 668,64 euros sollicitée par le demandeur correspond aux loyers et charges de février 2025 à septembre 2025 inclus. Or cette période est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail, de sorte que [X] [Z] n’est plus redevable de loyers mais de l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle elle a déjà été condamnée, à titre provisionnel, à compter de février 2025.

En conséquence, la SCI LA CHAPELLE 2 sera déboutée de sa demande de provision au titre d’arriérés sur loyers et charges.

Sur la demande de provision au titre des frais de recouvrement

L’article L441-10 du code de commerce prévoit que tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret.

L’article D441-5 du même code fixe le montant de cette indemnité forfaitaire à la somme de 40 euros.

Il est acquis que [X] [Z] a été en situation de retard de paiement. Au regard de ce qui précède, l’obligation de paiement de l’indemnité forfaitaire de 40 euros n’est pas sérieusement contestable. La défenderesse sera donc condamnée, à titre provisionnel, à son paiement.

Sur la demande de condamnation provisionnelle aux pénalités contractuelles de retard

Le bailleur sollicite l’application de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties stipulant que « les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées du 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ». Cette stipulation s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Il est relevé que la SCI LA CHAPELLE 2 sollicite l’application de cette clause spécifiquement pour l’indemnité d’occupation et de manière générale à titre d’indemnité forfaitaire provisionnelle, sans préciser le montant demandé ou les sommes auxquelles cette pénalité s’appliquerait.

Cependant, il n’est pas possible de déterminer, sans interprétation du contrat, les sommes auxquelles cette clause est applicable, notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation pour laquelle elle est spécifiquement demandée, étant relevé que la clause distingue « les sommes dues », soumises à majoration, et « toutes indemnités », non soumises à majoration.

La demande de condamnation à cette pénalité contractuelle est donc sérieusement contestable et il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, les demandes formulées par la SCI LA CHAPELLE 2 au titre du dépôt de garantie ne le sont pas à titre provisionnel. Accorder une condamnation à titre provisionnel, alors que celle-ci n’est pas demandée en ces termes, reviendrait à statuer ultra petita. Il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner définitivement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. En outre, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

En l’espèce, il n’y a toutefois pas d’intérêts échus dus au moins pour une année au jour de la demande.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, [X] [Z] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant les frais de délivrance du commandement de payer, soit la somme de 143,10 €.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, [X] [Z], condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à la SCI LA CHAPELLE 2 la somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 489 du code de procédure civile dispose qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, le demandeur ne justifie d’aucune nécessité que l’ordonnance soit exécutable au seul vu de la minuté.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu entre les parties le 9 décembre 2022 à la date du 6 janvier 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de [X] [Z] ou de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 2] à [Localité 4] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 517,58 euros, outre 191 euros au titre des charges, et payable dans les conditions du bail du 9 décembre 2022 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [X] [Z] à payer à la SCI LA CHAPELLE 2 cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [X] [Z] à payer à la SCI LA CHAPELLE 2 la somme de 40 euros à titre d’indemnité forfaitaire de frais de recouvrement ;

DEBOUTONS la SCI LA CHAPELLE 2 de sa demande formulée au titre de l’arriéré locatif ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI LA CHAPELLE 2 relatives aux pénalités contractuelles de retard et aux dommages et intérêts ;

DEBOUTONS la SCI LA CHAPELLE 2 de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS [X] [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer de 143,10 €, et ce, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

CONDAMNONS [X] [Z] à payer à la SCI LA CHAPELLE 2 la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE