AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 26/00111 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CSXM

BIENS 2026/

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

représentée par son syndic en exercice SIMPLISSIME IMMOBILIER, RCS de BRIEY : 902 063 973 dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège

[Adresse 3]

représentée par M^e Jérémy NOURDIN, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Marie-Dominique MOUSTARD, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e NOURDIN le :

Copie exécutoire délivrée à M^e NOURDIN le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] (54240), représenté par son syndic, la SARL SIMPLISSIME IMMOBILIER (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner [V] [O] devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner [V] [O] à lui payer la somme de 1424,99 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des charges échues, des provisions échues et des frais arrêtés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2025 ;Condamner [V] [O] à lui payer la somme de 1119,18 euros au titre des autres provisions non échues mais devenus immédiatement exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2025 ; Condamner [V] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris les frais de médiation ;Condamner [V] [O] le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que sa demande a été précédée d’une tentative de médiation qui a échouée. Sur le fond, citant les articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que [V] [O] n’a procédé à aucune régularisation de sa situation malgré l’envoi en dernier lieu d’un courrier de mise en demeure daté du 4 septembre 2025. Il précise qu’à ce jour, sa dette s’élève à la somme de 1424,99 euros, auxquels s’ajoutent les appels de fonds prévisionnels pour l’année 2026 à hauteur de 1119,18 euros. Il soutient enfin que des frais de relance, de médiation et de suivi contentieux ont été nécessaires et qu’ils doivent demeurer à la charge du défendeur.

Régulièrement assigné à domicile le 13 janvier 2026 pour une première audience le 2 mars 2026, [V] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats à l’audience du 2 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Toutefois, les parties sont dispensées de recourir à l’un des modes de résolution amiable précités lorsque cela se justifie par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de carence versé aux débats que l’assignation de [V] [O] à la présente instance a bien été précédée d’une tentative de médiation, laquelle « n’a pas abouti pour défaut de diligence de [celui-ci] ».

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les demandes de paiement

Suivant l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le I de l’article 14-1 prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Le I de l’article 14-2-1 dispose que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant : de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ; de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ; des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ; des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En application des alinéas 1 à 3 de l’article 19-2, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2025 dont il ressort que les comptes annuels de l’exercice 2024 (période du 01/11/2023 au 31/10/2024) ainsi que le budget prévisionnel de l’année 2026 (période du 01/11/2025 au 31/10/2026) ont été approuvés et n’ont pas fait l’objet de contestation.

Ledit procès-verbal porte également fixation du montant de la cotisation annuelle du fonds de travaux 2026.

Ainsi, aucune des pièces versées ne permet de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels de l’exercice 2025 (période du 01/11/2024 au 31/10/2025).

La preuve du vote de quelconques travaux ou du montant de la cotisation annuelle du fonds de travaux de l’exercice 2024 n’est pas non plus rapportée.

Par ailleurs, le syndicat demandeur justifie de l’envoi d’un courrier recommandé de mise en demeure daté du 4 septembre 2025, lequel mentionne avec précision la nature et le montant des provisions et autres sommes réclamées, en sus de viser – en objet – l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce courrier n’a été suivi d’aucun paiement.

Selon un relevé de compte individuel, arrêté au 4 décembre 2025, [V] [O] resterait devoir la somme de 1424,99 euros au titre des charges impayées, provisions et cotisations échues au 1er novembre 2025.

Ceci étant, et compte tenu des observations faites plus haut, il y a lieu retrancher de ce montant :

les sommes réclamées au titre du solde des travaux de « remise en état des gouttières + tuyau de (…) », en l’absence de la preuve de leur vote ;pour la même raison, les sommes réclamées au titre du fonds de travaux 2024 ; les sommes réclamées au titre du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels de l’exercice 2025 (période du 01/11/2024 au 31/10/2025) en l’absence de pièces justifiant de leur approbation ;les sommes libellées « frais de mise en demeure » et « suivi dossier avocat », lesquelles seront examinées ultérieurement.

En conséquence de tous ces éléments, [V] [O] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 256,77 euros [total des sommes libellées « Reprise Solde antérieur » – 32,43 euros libellés « REGUL CHARGES »)], laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes de paiement.

Sur la demande en paiement de provisions non encore échues à la date de l’assignation

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, l’assemblée générale du 7 mars 2025 a approuvé le budget prévisionnel de l’année 2026 (période du 01/11/2025 au 31/10/2026). Par ailleurs, à la date de la mise en demeure du 4 septembre 2025, le défendeur déjà débiteur et, à la date de l’assignation, il est toujours défaillant.

Il résulte en outre des pièces produites que la somme de 1119.18 € sont à échoir pour les 3 trimestres suivants, au 1er novembre 2025, 1er février 2026, 1er mai 2026 et 1er août 2026, au titre des charges de copropriété (3 trimestres à 373,06 euros), somme non contestable.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame que soient mises à la charge de [V] [O] la somme de 25 euros au titre de sa mise en demeure, celle de 90 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat, s’agissant de sommes portées sur le décompte des sommes dues par le défendeur.

Ces frais entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 précité et sont par ailleurs facturés au montant figurant bien dans le contrat de syndic.

Ainsi, [V] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 115 euros au titre des frais nécessaires pour recouvrer sa créance.

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Ainsi, en considération de l’ensemble de ces éléments, [V] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL SIMPLISSIME IMMOBILIER, les sommes de :

—  256,77 € au titre des charges échues et demeurées impayées, outre 115 € au titre des frais de recouvrement, soit un total de 371,77 euros, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 4 septembre 2025,

—  1119.18 € au titre des appels de fonds pour l’exercice 2026, non encore échus mais devenant exigibles, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, [V] [O] sera condamné aux dépens.

Sur les frais d’exécution à venir

Selon l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.

Rien ne justifie en l’espèce qu’il soit fait droit à la demande relative aux frais d’exécution à venir, dès lors que ceux-ci ne devront être supportés par la personne condamnée qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. Or, en cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

[V] [O], condamné aux dépens, sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, en dernier ressort, par jugement rendu par défaut,

CONDAMNE [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL SIMPLISSIME IMMOBILIER, les sommes de :

371,77 euros à titre d’arriéré des charges sur l’exercice 2024 (période du 01/11/2023 au 31/10/2024) et au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2025 ;1119,18 € au titre des appels de fonds de l’exercice 2026 non encore échus mais devenant exigibles, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL SIMPLISSIME IMMOBILIER, de ses demandes autre, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL SIMPLISSIME IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions des articles 839 et 481-1 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par décision mise à disposition du greffe en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE