TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/190

RG n° : N° RG 25/00519 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQJL

[O]

C/

S.A.R.L. LIVIE

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Maître [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY,

M^e Pauline GURNARI, avocate plaidante au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

S.A.R.L. LIVIE

représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

RCS [Localité 3] N° 842 127 532

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocate au barreau de NANCY,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Annie SCHAF-CODOGNET

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er octobre 2021, la SARL LIVIE a donné à bail à M. [T] [O] un logement au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 675 euros, outre 92 euros de provision sur charges.

Le 29 août 2023, le maire de [Localité 5] a pris un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble susvisé, comportant notamment l’interdiction d’accéder aux balcons situés en façade avant donnant sur la [Adresse 5] et à ceux donnant sur la cour intérieure.

Considérant que l’appartement pris à bail était affecté par cet arrêté et que le loyer n’était plus dû à compter du 1er septembre 2023, M. [T] [O] a sollicité le remboursement des loyers versés entre septembre 2023 et juillet 2024 soit la somme de 7 944,32 euros, et la constatation que les loyers n’étaient pas dus pour l’avenir tant qu’aucun arrêté de mainlevée n’était pris.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2024, M. [T] [O] a fait assigner la SARL LIVIE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, aux fins notamment de condamnation de la SARL LIVIE à lui payer la somme de 7 944,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 octobre 2024.

La SARL LIVIE a invoqué l’article 47 du code de procédure civile et a sollicité le dépaysement de l’affaire, compte tenu de la qualité d’avocat inscrit au barreau de Metz du demandeur.

Par jugement contradictoire du 17 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 8 juillet 2025 et l’examen de l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Par conclusions récapitulatives et responsives du 06 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [T] [O] a demandé de :

juger qu’il n’est pas débiteur de loyers jusqu’à ce qu’un arrêté de mainlevée concernant l’immeuble sis [Adresse 6], soit pris par l’autorité compétente,débouter la SA LIVIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner la SA LIVIE à lui payer la somme de 7 944,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 octobre 2024,condamner la SA LIVIE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [O] expose que l’arrêté de mise en sécurité du 29 août 2023 concerne le logement pris à bail le 1er octobre 2021, puisque selon lui le contrat mentionne expressément l’existence d’un balcon, et qu’il n’est redevable d’aucun loyer jusqu’à ce qu’un arrêté de mainlevée soit pris par l’autorité compétente. Il se prévaut des dispositions combinées des articles L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation et 1302-1 du code civil pour considérer que les loyers versés entre septembre 2023 et juillet 2024 doivent lui être restitués par le bailleur. Il ajoute que, par lettre recommandée avec avis de réception du 09 décembre 2024, la société LIVIE lui a indiqué que même si son logement ne disposait pas d’un balcon, il lui était consenti un dédommagement forfaitaire de 1 000 euros compte tenu des gênes occasionnées, ce qui vaut selon lui reconnaissance de responsabilité.

Par conclusions au fond n°3 du 09 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL LIVIE a demandé au tribunal de :

débouter M. [T] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,condamner [T] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner [T] [O] aux entiers dépens,Dans l’hypothèse où le tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé,

ordonner un transport sur les lieux,à défaut, désigner un commissaire de justice qui sera chargé de pénétrer dans l’appartement de Monsieur [O] et de dire si, au regard du rapport de Monsieur [E], la loggia qui existe au sein de l’appartement a été affectée par l’arrêté de mise en sécurité,réserver les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La société LIVIE s’oppose à la demande en faisant valoir que le logement litigieux n’est pas affecté par l’arrêté de mise en sécurité du 29 août 2023 dès lors qu’il comporte, non pas un balcon mais une loggia donnant sur la cour intérieure, et que l’accès aux loggia n’a pas été interdit par ledit arrêté. S’agissant du courrier adressé le 09 décembre 2024 à M. [T] [O], elle soutient qu’il s’agissait d’une proposition d’indemnisation effectuée dans un cadre amiable en raison de la gêne susceptible d’avoir été occasionnée par les travaux et notamment la présence de l’échafaudage, qui ne vaut en aucune manière reconnaissance de responsabilité.

A l’audience du 10 mars 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapporté à leurs dernières écritures telles que visées ci-dessus.

Le conseil de M. [T] [O] a indiqué qu’il s’opposait à un transport sur les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « dire », « juger », « constater », « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne sont pas susceptibles de conférer des droits à la partie qui les formule.

En l’espèce, la SARL LIVIE n’étant plus propriétaire du bien en cause, il apparait que la demande de juger que M. [O] n’est pas débiteur de loyers jusqu’à un arrêté de mainlevée, n’est pas susceptible de lui conférer des droits.

Il n’y a donc pas lieu de statuer à son sujet.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article L. 521-2 I alinéas 2 et 3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable".

En l’espèce, l’arrêté de mise en sécurité du 29 août 2023 concernant l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], dispose en son article 1 : "La société LIVIE, représentée par (…) assurant la gérance de l’immeuble (…) , sont mis en demeure, chacun en ce qui les concerne, pour garantir la sécurité publique, à compter de la notification du présent arrêté, d’interdire à l’ensemble des locataires disposant d’un balcon en façade avant ou d’un balcon donnant dans la cour intérieure, ainsi qu’à toutes autres personnes, l’accès, l’utilisation et l’occupation de ces balcons".

M. [T] [O] produit notamment le rapport d’expertise établi le 28 août 2023 par M. [F] [E] qui est expressément visé dans l’arrêté comme motivant les mesures provisoires prises par le maire de [Localité 5].

Or, il ressort de ce rapport d’expertise que la solidité des deux balcons donnant [Adresse 5] – situés aux 2ème et 3ème étages – est manifestement affectée, et que les balcons en porte-à-faux donnant dans la cour arrière présentent également des signes de fragilité structurelle, notamment au niveau des dalles béton et des ossatures métalliques.

Le rapport fait une distinction très claire entre les « balcons », donnant sur la [Adresse 5] ou sur la cour arrière et les « loggias » donnant sur la cour arrière, l’interdiction de l’accès à ces dernières n’apparaissant pas nécessaire selon l’expert.

Il ressort de ces éléments que ne sont concernés par les dispositions de l’arrêté du 29 août 2023 que les balcons donnant sur la [Adresse 5] situés aux 2ème et 3ème étages ainsi que les balcons donnant sur la cour intérieure, à l’exclusion des loggia donnant également sur cette cour.

Il n’est pas contesté que M. [T] [O] occupe, au sein de cet ensemble immobilier, un appartement situé au 1er étage et disposant d’un espace donnant sur la cour intérieure.

Or, les parties au litige s’opposent quant à la caractérisation de cet espace, M. [T] [O] prétendant qu’il s’agit d’un balcon et la défenderesse soutenant qu’il s’agit d’une loggia.

Pour établir que l’appartement qu’il occupe est concerné par les dispositions de l’arrêté susvisé, M. [T] [O] se réfère au contrat de location conclu avec la société LIVIE qui mentionne notamment la présence d’un « balcon » dans le paragraphe relatif à la consistance et la désignation des lieux loués.

Cependant, outre le fait que le contrat de location produit n’est signé par aucune des parties, cette mention est insuffisante à établir que le logement litigieux dispose d’un balcon et non d’une loggia. En effet, l’utilisation, dans les rapports entre les parties au contrat, du vocable « balcon », terme générique permettant de désigner un espace extérieur privatif, ne saurait être déterminante, alors que le demandeur reconnaît lui-même dans ses écritures que les termes « loggia » et « balcon » sont synonymes.

Ce qui est déterminant en revanche est de savoir si l’espace extérieur de l’appartement de M. [O] correspond à ce que l’expert appelle une loggia ou un balcon. Au regard des photographies de l’expertise il apparait une différence essentielle de structure entre les deux : la loggia est un prolongement du bâti et repose sur les mêmes fondations (espace encastré), tandis que le balcon est une structure posée en extension sur la façade.

Par ailleurs, les photographies produites, non datées, ne permettent que de se rendre compte de la présence d’un échafaudage devant la porte-fenêtre, mais pas de déterminer s’il s’agit d’un balcon ou d’une loggia.

Enfin, si M. [T] [O] produit une correspondance du mandataire du bailleur en date du 09 décembre 2024 lui indiquant : « Votre logement ne disposant pas d’un balcon, les dispositions de l’arrêté de mise en sécurité n’étaient pas opposables à votre habitation et les articles L. 511-18 à L. 531-3-2 du Code de la construction et de l’habitation n’avaient pas lieu à s’appliquer. Toutefois, compte tenu des éventuelles gênes occasionnées, nous vous consentons un dédommagement forfaitaire d’un montant de 1000 euros. Nous avons le plaisir de vous informer que cette somme sera réglée par virement et formalisée au sein d’un protocole d’accord », cette correspondance ne vaut pas, ainsi que l’indique la défenderesse, reconnaissance de responsabilité.

Il résulte de ce qui précède que M. [T] [O], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas, par les seules pièces qu’il produit, que le logement qu’il occupe est visé par l’arrêté de mise en sécurité du 29 août 2023 et, partant, que les dispositions de l’article L. 521-2 I du code de la construction et de l’habitation sont applicables au cas d’espèce.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Dès lors et sans qu’il y ait lieu de recourir à un transport sur place ou à la désignation d’un commissaire de justice, mesures qui ne serviraient qu’à suppléer la carence du demandeur dans l’administration de la preuve, il convient de retenir que la preuve de ce qui fonde l’obligation à la restitution des loyers versés n’est pas rapportée.

Il y a lieu par conséquent de débouter M. [T] [O] de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité emporte par ailleurs que les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile soient exclusivement appliquées au profit de la défenderesse à laquelle il sera alloué la somme de 600 euros à ce titre.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [T] [O] de sa demande en paiement ;

DÉBOUTE M. [T] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la SARL LIVIE la somme de 600 euros sur ce même fondement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge