TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00244 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DHG7

M. [U] [Z]

Mme [Y] [N] épouse [Z]

C/

M. [J] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aline GUINET-LAMAZOUERE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [Y] [N] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aline GUINET-LAMAZOUERE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Adrienne AUBERT

Greffier : Anabelle MORETEAU GIRAT

DÉBATS :

Audience publique du 02 février 2026

Mise en délibéré au 01 avril 2026

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 01 avril 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Adrienne AUBERT, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 19 décembre 2013, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [J] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 315 € outre 15 € de provisions sur charges.

Par acte du 12 septembre 2025, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] ont fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul à Monsieur [J] [I] le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 329,24 € jusqu’à la libération des lieux ;

— condamer le locataire à payer la somme de 400 euros à titre de dommages intérêts

— condamner le locataire au paiement de la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 février 2026.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que Monsieur [J] [I] est à l’origine de nombreux troubles du voisinage au sein de la copropriété sise [Adresse 3] [Localité 1] :

— défaut manifeste d’hygiène et d’entretien des lieux qui permet la prolifération des cafards et blattes,

— des odeurs nauséabondes insoutenables en provenance de l’appartement du locataire,

— un comportement agressif et excessif de sa part,

L’ensemble de ces éléments conduisant selon eux d’autres locataires à quitter les lieux.

Ils indiquent avoir mis en demeure leur locataire de faire cesser ces troubles, sans effet.

Ils font valoir que Monsieur [J] [I] ne jouit pas paisiblement des locaux loués comme il en a l’obligation, et que ce comportement est persistant ; qu’il génère des troubles à l’ensemble des occupants de l’immeuble de façon récurrente et continue, ce qui justifie la résiliation du bail aux torts du locataire.

Ils soutiennent que l’action est recevable et s’opposent à ce que soit prononcée une tentative préalable de conciliation, au vu de l’ancienneté de l’affaire et des diligences déjà accomplies.

Monsieur [J] [I], assisté de son conseil sollicite que soit ordonné à titre principal une tentative de conciliation et à titre subsidiaire que soient rejetée l’ensemble des demandes et que les consorts [Z] soient condamnés à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Il conclue en premier lieu à l’irrecevabilité des demandes faute de tentative de conciliation ou de médiation préalable obligatoire pour toute action fondée sur les troubles du voisinage. A défaut, il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes au motif que les troubles de voisinage imputés à Monsieur [J] [I] ne sont pas démontrés. En effet, plusieurs attestations ne remplissent pas les conditions de forme prévues à l’article 202 du code de procédure civile et ne valant ainsi que commencement de preuve par écrit, d’autres émanant des demandeurs ou de membres de leur famille et ne pouvant ainsi avoir de force probante. Il soutient que le problème des blattes ne peut lui être imputé, les insectes ayant envahi l’ensemble de l’immeuble ; que les témoignages ne sont pas suffisamment corroborés pour démontrer l’existence de troubles de son fait et que la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance n’est pas régulière car elle n’a pas été précédée d’un commandement de justifier qu’il avait assuré le bien.

En tout état de cause, il s’oppose à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et demande à ce titre que lui soit versée une somme de 1 500€.

Le jugement est mis en délibéré au 1er avril 2026.

Par note en délibéré non autorisée, Monsieur [I] a par courriels du 18 mars 2026 indiqué que la prolifération des cafards dans l’immeuble est la conséquence de l’absence de traitement du bailleur suite au débarrassage de l’appartement du locataire du 1er étage décédé il y a plus de 6 mois ; avoir lui-même fait appel à un dératiseur mais voir depuis son intervention des blattes venir des autres logements. Il indique que sa voisine du troisième étage est très bruyante en raison d’un problème d’isolation phonique mais que le bailleur n’a rien entrepris pour y remédier ; qu’il a une chatte depuis 7 ans qu’il sort régulièrement et qui n’avait gêné personne auparavant, tenant à signaler que les chats appartenant aux locataires du 3ème étage ne sortent jamais.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Il est constant que l’action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible des lieux par le locataire n’est pas assimilable à l’action en trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, et qu’elle n’entre pas par conséquent dans le champ de l’obligation du préalable de recherche de résolution amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’action en résiliation de bail et expulsion du locataire pour défaut de jouissance paisible initiée par Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] est donc recevable.

Par ailleurs, si Monsieur [I] sollicite que soit ordonnée une tentative de conciliation par le juge sur le fondement de l’article 21 et 127 du code de procédure civile, il convient de constater que dans le cadre de l’audience, le juge a pu constater que les parties n’étaient pas en mesure de pouvoir se concilier, le bailleur démontrant en outre avoir tenté une démarche amiable avant la présente instance pour faire cesser le défaut de jouissance paisible les 4 juillet, 4 août 2025 et 7 janvier 2026 sans que le locataire n’y réponde favorablement, l’intéressé répondant par courriel du 4 juillet 2025 au conseil des bailleurs, ne pas être à l’origine de la prolifération des cafards mais que son bailleur en était responsable.

Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre les parties à tenter de se concilier, cette démarche ayant été déjà réalisée. Elle sera donc rejetée.

Sur la demande en résiliation de bail et l’expulsion du locataire pour troubles de jouissance :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

(….) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

En l’espèce, cette obligation est reprise par l’article 2. des conditions générales du contrat de bail à usage d’habitation signé le 19 Décembre 2013 par Monsieur [J] [I]selon lequel repris par les termes du contrat il est prévu que "le locataire et les siens useront paisiblement des locaux loués conformément à leur destination et dans les conditions définies par le règlement intérieur de l’immeuble, que le locataire s’engage à respecter scrupuleusement de façon à ce que le bailleur ne soit pas inquiété pour quelque cause que soit . (…) il est notamment interdit au locataire de (…) faire du bruit et plus particulièrement de 22h à 6 h du matin".

Une des principales obligations du locataire au sens de l’article 7 de la loi de 1989 précité ainsi que de l’article 1728 du Code civil, est donc d’user de la chose louée en bon père de famille.

En l’espèce il convient de dire que les attestations rédigées par le bailleur ne pourront avoir de force probante car ils ne peuvent se constituer de preuve à eux même.

S’agissant des attestations rédigées par Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [Z] qui indiquent ne pas avoir de lien de parenté avec les demandeurs, il apparait à la lecture de ces attestations que les intéressés portent le même nom que le bailleur et que Monsieur [X] [Z] évoque son lien de parenté avec le bailleur dans l’attestation. Ainsi si en soi le témoignage des proches des parties ne remet pas en cause en principe la force probante de leur témoignage, en l’espèce l’absence de reconnaissance de l’existence dudit lien de parenté dans leur attestation interrogent sur l’objectivité de leur attestation et ne pourront avoir de force probante.

Certes les attestations de [S] [P], Madame [W] [R] et Madame [E] [C] du 22 mai 2025 ont été transmises sans copie de leur pièce d’identité en contradiction avec les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. Cependant, il y a lieu de constater que ces témoignages ne font que réitérer leurs précédentes attestations respectivement du 7 novembre et 31 décembre 2025 dont la régularité formelle n’est pas contestable et qui évoquent la présence de très nombreux cafards dans le couloir de l’appartement du locataire et dans le frigo entreposé par lui dans le hall ; la persistance d’une odeur nauséabonde qui se dégage de son logement, madame [P] précisant que le locataire les sollicitent à toute heure en les harcelant et les agressant verbalement et Mme [C] qu’il est agressif et a une hygiène corporelle négligée si bien que son odeur persiste de longues heures dans la cage d’escalier après son passage. Ces 3 locataires envisagent de déménager si les nuisances persistent.

Monsieur [F] [B] confirme que le locataire commet des nuisances sonores la nuit et crie sur sa voisine en lui reprochant le bruit généré par son bébé. Il indique avoir donné de ce fait son préavis de départ du logement. Ces témoignages sont corroborés par celui de Madame [O] actuelle locataire sur la présence de blattes dans le réfrigérateur du locataire . L''ensemble des autres attestations établies par les anciens locataires, Monsieur [T] [D] et Mme [Q] confirment l’existence de ces désordre dès décembre 2023 et en 2024, Monsieur [T] précisant que les désagréments subis ont été déterminants dans sa décisions de déménager. Les locataires actuels ont signé une pétition entre le 17 juillet et le 19 août 2025 demandant au bailleur de mettre fin aux troubles générés par Monsieur [I].

Si Monsieur [I] argue que la présence des cafards est le fait de l’absence de diligences du bailleur lors du débarrassage du logement du locataire décédé, ce dernier qui produit la facture d’intervention de la société solutions de débarras et l’attestation de son gérant venue réaliser cette prestation qui indique l’absence de blattes dans ledit logement démontre que la présence de blattes n’est pas le fait de son inaction. Au contraire, le manque d’entretien par Monsieur [I] de son logement génère nécessairement la présence d’un nombre de cafards très important tel que constaté par les autres locataires. S''agissant des odeurs émanant de son logement, Monsieur [I] reconnait dans un courriel du 4 juillet 2025 adressé au conseil des bailleurs en réponse à son courrier distribué le même jour le mettant en demeure de mettre fin aux désordres, que les odeurs dans son logement sont le fait de la seule présence de la litière recueillant les excréments de son chat, ce dernier ayant interrogé son médecin venu lui rendre visite sur ce point.

Si Monsieur [I] évoque dans son courriel du 16 mars 2026 subir des nuisances sonores du fait de sa voisine, d’une part à défaut d’avoir été communiqué contradictoirement aux autres parties cette pièce est irrecevable et doit être écartée des débats conformément aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile. En outre il ne ressort pas des témoignages que « ladite voisine » qui n’est pas identifiée par Monsieur [I] commet des nuisances sonores dépassant les limites de l’usage paisible de son logement dans la mesure où personne ne l’évoque, monsieur [B] attestant au contraire des nuisances excessives commises par le défendeur lorsqu’il vient se plaindre à toute heure auprès de ladite voisine des bruits occasionnés par son bébé.

Le bailleur justifie par la production des courrier du 4 juillet 2025 avoir mis en demeure le locataire de faire cesser les nuisances.

Il résulte ainsi des diverses pièces fournies que les difficultés rencontrées avec ce locataire persistent depuis décembre 2023

Il convient de retenir que les éléments du débat sont suffisamment circonstanciés pour caractériser le défaut de jouissance paisible reproché à Monsieur [I].

En conséquence, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, rien ne justifiant de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges soit la somme de 329,24 euros.

Monsieur [J] [I] sera condamné à en payer le montant.

Sur la demande de dommages intérêts :

L’ensemble des nuisances causées par Monsieur [I] est à l’origine du congé de plusieurs locataires (Monsieur [B], Monsieur [T]), du mécontentement des locataires auprès des bailleurs de la présente procédure qui ont occasionné un préjudice indemnisable dont il y a lieu de fixer le montant à 250 euros, dont est redevable Monsieur [I] à l’égard des bailleurs.

Sur les autres demandes :

Monsieur [J] [I] qui succombe sera condamné aux dépens de la procédure.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge des demandeurs qui ont été contraints de plaider, les frais exposés par la mise en œuvre de la présente instance.

Monsieur [J] [I] sera condamné à leur payer la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire qui est de droit ne sera pas constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ecarte des débats le courriel de Monsieur [J] [I] reçu au greffe le 18 mars 2026 ;

Déclare recevable l’action de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] en résiliation de bail et expulsion du locataire pour défaut de jouissance paisible ;

Rejette la demande de conciliation ;

Prononce, à compter du présent jugement, la RESILIATION judiciaire, aux torts et griefs de Monsieur [J] [I], du bail conclu le 19 décembre 2013 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [I] tant de sa personne que de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

Condamne Monsieur [J] [I] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] :

— une indemnité d’occupation d’un montant de 329,24 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

— la somme de 250 euros à titre de dommages intérêts.

Condamne Monsieur [J] [I] aux dépens de l’instance et à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [N] épouse [Z] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rejette le surplus ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 01 avril 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection