Minute n°: 43

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C37N

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W], né le 07 Août 1985 à [Localité 4] (PAYS BAS), demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e David LARRAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

DÉFENDEURS :

Madame [F] [U], née le 11 Février 1985, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Monsieur [I] [C] [G], né le 17 Août 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Copie Mme [U], M. [G], M. Le Préfet + grosse M^e Larrat le 23/09/2025

SAISINE : Assignation en référé du 15 Mai 2025

DÉBATS : Audience Publique du 01 Juillet 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 février 2024, M. [S] [W] a donné à bail à Mme [F] [U] et M. [I] [G] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 €.

Par acte de commissaire de justice en date 25 septembre 2024, M. [W] a fait délivrer à Mme [U] et M. [G] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 4 033 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, M. [W] a fait assigner Mme [U] et M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leurs chefs, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux ;

▸ ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner aux frais des défendeurs ;

▸ condamner solidairement Mme [U] et M. [G], au paiement de la somme provisionnelle de 5 433 € au titre des loyers et charges impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 € jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner solidairement Mme [U] et M. [G] au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, M. [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6 300 € arrêtée à la date du 30 juin 2025, terme de juin inclus.

Mme [U] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

M. [G] ne conteste pas le décompte du bailleur mais indique ne pas avoir payé les loyers car M. [W], encore marié à Mme [U], ne payait pas à cette dernière la pension alimentaire. Il ajoute que la maison est insalubre et qu’ils quittent de toute façon les lieux fin juillet. Il ne sollicite aucun délai de paiement, affirmant détenir la somme correspondant aux loyers réclamés sur son compte bancaire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique 16 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou à défaut d’assurance des risques locatifs sans prévoir de délai après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Les délais légaux seront donc appliqués.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, M. [W] a fait délivrer à Mme [U] et M. [G] un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, et de payer, dans le délai de 6 semaines, la somme principale de 4 033 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 16 septembre 2024.

Les locataires n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, les locataires, devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges, soit 700 € mensuels.

M. [G] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tenant au non paiement d’une pension alimentaire, les deux obligations étant sans lien ou à l’état du local dont il ne rapporte par ailleurs aucune preuve.

M. [W] ne produit pas de décompte actualisé mais les parties s’accordent à l’audience sur une somme restant due par les locataires au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, d’un montant de 6 300 €.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [U] et M. [G] à payer à M. [S] [W] la somme provisionnelle de 6 300 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme [U] et M. [G] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’expulsion d’un local d’habitation (trêve hivernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux ).

Sur les demandes accessoires :

Mme [U] et M. [G], qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser au demandeur une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 26 octobre 2024, de la clause résolutoire du bail conclu le 6 février 2024 entre [S] [W], d’une part, [F] [U] et [I] [G], d’autre part, sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de [F] [U] et [I] [G] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS [S] [W] de sa demande d’astreinte ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 26 octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 700 € (sept-cents euros) ;

CONDAMNONS solidairement [F] [U] et [I] [G] à payer à [S] [W] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement [F] [U] et [I] [G] à payer à [S] [W] la somme de 6 300€ ( six-mille-trois-cents euros) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 30 juin 2025, terme du mois du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement [F] [U] et [I] [G] à payer à [S] [W] la somme de 400 € (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [U] et [I] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS