Minute n°: 53

N° RG 25/00032 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C435

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [E] [J] épouse [G], née le 29 Janvier 1935 à ESPAGNE [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Madame [F] [G]

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie M. [H] + grosse Mme [G] le 04/11/2025

SAISINE : Assignation en référé du 07 Juillet 2025

DÉBATS : Audience Publique du 16 Septembre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2002, M. [N] [G] a donné à bail à M. [I] [H] un local d’habitation situé [Adresse 2] , moyennant un loyer mensuel révisable de 385 euros et une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 28 mars 2025, Mme [E] [J] épouse [G], venant aux droits de son époux décédé [N] [G], a fait délivrer à M. [H] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance locative et de payer la somme principale de 1 370,42 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Mme [E] [G]a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [H] au paiement de la somme provisionnelle de 3 317,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 juillet 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner M. [H] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, Mme [E] [G], représentée par [F] [G], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2 265,50 euros à la date du 10 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Elle a précisé que M. [H] ne répondait à aucune sollicitation, qu’il n’avait toujours pas justifié de la souscription d’une assurance locative pour l’année en cours et qu’il avait déjà été nécessaire de délivrer deux commandements de payer en 2024 suite à des impayés de loyers antérieurs.

M. [H] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique 8 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est réduit à 1 mois en cas de défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, Mme [E] [G] a fait délivrer à M. [H] un commandement, visant la clause résolutoire, le mettant en demeure de justifier, dans le délai de 1 mois, de la souscription d’une assurance locative et de payer, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 1 370,42 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mars 2025.

M. [H] ne produit aucune pièce justifiant de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'1 mois. Au surplus, il résulte du décompte produit par Mme [E] [G], qu’aucun élément ne permet de contester, que M. [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la dette continuant au contraire d’augmenter en l’absence de règlement du loyer courant.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges, soit 649,18 euros mensuels.

Il résulte du décompte versé aux débats par Mme [E] [G], et qu’aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [H] s’élève à la somme de 2 265,50 euros à la date du 10 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] à payer à Mme [E] [G] la somme provisionnelle de 2 265,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 10 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la part du défendeur, la rupture du contrat de bail commande à M. [H] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [H], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser à la demanderesse une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 29 avril 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 1er avril 2002 entre Mme [E] [G] et M. [I] [H] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [I] [H] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 649,18 euros (six-cent-quarante-neuf euros et dix-huit centimes) ;

CONDAMNONS [I] [H] à payer à [E] [G] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [I] [H] à payer à [E] [G] la somme de 2 265,50 euros (deux-mille-deux-cent-soixante-cinq euros et cinquante centimes) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 10 septembre 2025, terme du mois du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS [I] [H] à payer à [E] [G] la somme de 200 euros (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [I] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS