TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04863 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JDCX

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.C.I. DE LA MISSION OYER

C/

[M] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion [Localité 8] – 82

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [M] [R]

M^e Marion BILLY – 82

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. DE LA MISSION OYER – RCS [Localité 9] 428 139 471

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marion BILLY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 82 substitué par M^e Maud MARCHAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 082

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 24 Mars 1982 à [Localité 11] (ITALIE)

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, la SCI de la Mission Oyer a donné à bail à M. [M] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 460 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 80 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 460 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le même jour, la SCI de la Mission Oyer a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 10 880 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 décembre 2024, la SCI de la Mission Oyer a fait assigner M. [M] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater la résiliation du contrat du bail qui lui a été consenti le 1er octobre 2022 ;

– prononcer son expulsion, tant de ses biens que de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 6] et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa notification, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– fixer une indemnité journalière égale à deux fois le montant du loyer journalier, outre au montant des charges et soumise aux mêmes variations jusqu’à son départ et de tout occupant de son chef, à compter du 3 octobre 2024 ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 11 960 euros représentant les arriérés de loyer et charges et au montant du dépôt de garantie impayé au 2 octobre 2024 ;

* de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

* de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 3 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI de la Mission Oyer, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 16 280 euros au 31 mai 2025.

M. [M] [R], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application de l’article 3 alinéa 2 10° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location précise, le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Selon l’article 7 a) de la loi précitée, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 16 280 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 1er octobre 2022 ;

– le commandement de payer du 2 août 2024, portant sur la somme en principal de 10 880 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 31 mai 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 16 280 euros, terme de mai 2025 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [M] [R] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges, indemnités d’occupation et dépôt de garantie et qu’il est débiteur d’une somme de 16 280 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [M] [R] sera condamné à payer à la SCI de la Mission Oyer la somme de 16 280 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et dépôt de garantie impayés au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [M] [R] par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024 et portant sur la somme en principal de 10 880 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant ce délai, ni depuis la délivrance du commandement de payer par ailleurs.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 octobre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [M] [R], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 octobre 2024, date de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, devra libérer les lieux.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [M] [R] n’est pas entré dans les lieux litigieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où ce dernier a initialement contracté un bail avec la SCI de la Mission Oyer et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que M. [M] [R] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 octobre 2024 et qu’il s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, la bailleresse pourra faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande tendant à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa notification formée par la bailleresse sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire mais non une vocation punitive. Ainsi, elle a vocation à indemniser le bailleur du préjudice subi en raison de l’occupation de son logement malgré la résolution du bail mais ne doit pas avoir un caractère comminatoire vis-à-vis du preneur.

Par ailleurs, cette demande ne saurait être fondée sur la clause « IX Clause résolutoire » du contrat prévoyant « une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien », laquelle s’analyse comme une clause pénale, au sens de l’article 1226 du code civil, prohibée en application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 applicables au présent litige

La demande de doublement de l’indemnité d’occupation apparaît donc inappropriée.

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [M] [R] cause un préjudice à la SCI de la Mission Oyer qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 2 octobre 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [R], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à la SCI de la Mission Oyer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la SCI de la Mission Oyer la somme de 16 280 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et dépôt de garantie impayés au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 1er octobre 2022 entre d’une part, la SCI de la Mission Oyer et d’autre part, M. [M] [R] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 2 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [M] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 octobre 2024 ;

DIT que M. [M] [R] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI de la Mission Oyer à faire expulser M. [M] [R] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉBOUTE la SCI de la Mission Oyer de sa demande tendant à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa notification ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la SCI de la Mission Oyer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 2 octobre 2024 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI de la Mission Oyer ;

CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la SCI de la Mission Oyer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,