TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00518 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JNY4

Minute : 2025/

Cabinet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 16 Décembre 2025

[F] [R] [D] EPOUSE [H]

C/

[O] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas LECLERC

Copie certifiée conforme délivrée le ;

à :

M. [O] [M]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

Nous Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [F] [R] [D] EPOUSE [H]

née le 05 Novembre 1953 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M]

né le 23 Février 1974 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, avec effet au 21 avril 2023, Madame [F] [D] épouse [H] a donné à bail à Monsieur [O] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 350 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 10 juin 2025, Madame [H] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.261,09 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le jour même, Madame [H] a fait assigner Monsieur [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

constater la résiliation du bail au 6 août 2025,à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant,ordonner son expulsion des lieux objet du bail ainsi que celle de tous occupants de son chef ainsi que, la remise des clés après établissement de l’état des lieux de sortie et ce, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions légales,le condamner, à titre provisionnel, au paiement :* d’une indemnité d’occupation égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

* de la somme de 1.784,42 euros au titre des termes dus à fin août 2025, terme d’août inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,

* tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans le somme ci-dessus,

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue, Madame [H], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 2.307,75 euros.

Monsieur [M], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025 remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [H] au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2.307,75 euros produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 20 avril 2023,le commandement de payer du 6 juin 2025, portant sur la somme en principal de 1.261,09 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.,un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.307,75 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il s’infère du décompte locatif actualisé que plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

Tout d’abord, les sommes de 15 euros, 19 euros, 19 euros et 24 euros ont été mises au débit du compte locatif en date des 5 décembre 2023, 12 avril, 21 novembre et 20 décembre 2024 libellées « frais de relance » ; la bailleresse ne produit aucun justificatif desdits frais ; de sorte que, la somme de 77 euros sera ôtée du calcul de la dette locative.

En outre, il apparaît à la lecture du décompte locatif actualisé que, les sommes de 95,71 euros, 557,84 euros et 142 euros ont également été mises au débit du compte locatif en dates respectives des 5 décembre 2023, 3 octobre et 5 décembre 2024 libellées « TEOM 2023 : 137€ Prorata locataire », « charges locatives du 01/01/2023 au 31/12/2023 » et « TEOM 2024 : 142€ Prorata locataire », sans qu’il n’en soit non plus justifié aux débats. En effet, la bailleresse, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne produit aucun justificatif desdites charges réelles récupérables, ni aucun décompte de régularisation annuelle des charges, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, alors même que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 90 euros et que la date de prise d’effet du bail est le 21 avril 2023. De sorte que, la somme totale de 795,55 euros correspondant aux charges non justifiées sera déduite du solde locatif.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces constatations que, Monsieur [M] est débiteur de la somme de 1.435,20 euros, calculée comme suit : (2.307,75 euros – (77 euros + 795,55 euros)), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [M] par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025 et portant sur la somme en principal de 1.261,09 euros au titre des loyers et charges dus au 14 mai 2025, terme de mai 205 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il résulte des éléments versés au débat par Madame [H] que Monsieur [M] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 7 août 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Monsieur [M], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 7 août 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Il y a lieu d’autoriser Madame [H] à faire transporter les meubles et effets personnels de Monsieur [M] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [M] cause un préjudice à Madame [H] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 523,33 euros à compter du 7 août 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M], succombant au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale, ainsi qu’à payer à Madame [H] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Madame [F] [D] épouse [H] la somme provisionnelle de 1.435,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 20 avril 2023, entre d’une part, Madame [F] [D] épouse [H] et d’autre part, Monsieur [O] [M] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 6 août 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [O] [M] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 7 août 2025 ;

DISONS que Monsieur [O] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [F] [D] épouse [H] à faire expulser Monsieur [O] [M] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Madame [F] [D] épouse [H] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à 523,33 euros, à compter du 7 août 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires formées par Monsieur [O] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Madame [F] [D] épouse [H] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection