TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00138 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGII

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 29 Avril 2025

[M] [W]

C/

[J] [T] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à:

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC

M. [P] [J] [T]

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Avril 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [J] [T]

né le 31 Octobre 1995 à [Localité 8] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2024, M. [M] [W] a donné à bail à M. [P] [J] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 340 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 96 euros.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le même jour, M. [M] [W] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 238 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice signifié en date du 20 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 24 janvier 2025, M. [M] [W] a fait assigner M. [P] [J] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire est acquise au 18 décembre 2024 ;

– à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

– dire en conséquence que M. [P] [J] [T] est occupant sans droit ni titre de la date de résolution ou résiliation du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– être autorisé en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

– condamner M. [P] [J] [T] au paiement à titre provisoire :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

* de la somme de 3 565 euros en principal au titre des termes dus à fin janvier 2025 inclus, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

* de la somme de 700 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, celui de l’assignation et de sa notification.

À l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [M] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4 437 euros.

M. [P] [J] [T], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 437 euros, produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 16 avril 2024 ;

– le commandement de payer du 17 octobre 2024, portant sur la somme en principal de 2 238 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis la conclusion du bail et arrêté au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 437 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [P] [J] [T] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif au motif « frais de relance » sans qu’il n’en soit justifié aux débats. De sorte que, la somme totale de 77 euros correspondant aux frais non justifiés sera ôtée du calcul de la dette locative (soit 15 euros + 19 euros + 24 euros + 19 euros).

Dès lors, il ressort des constatations précédentes que, M. [P] [J] [T] est débiteur d’une somme de 4 360 euros, selon décompte arrêté au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, M. [P] [J] [T] sera condamné à payer à M. [M] [W] la somme provisionnelle de 4 360 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 565 euros, à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [P] [J] [T], par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 2 238 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il ressort du décompte actualisé produit aux débats qu’aucun règlement n’a eu lieu durant ce délai, ni au titre de l’arriéré locatif ni des échéances courantes.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 18 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [P] [J] [T], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 18 décembre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Aussi, il y a lieu d’autoriser M. [M] [W] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [P] [J] [T] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [P] [J] [T] cause un préjudice à M. [M] [W] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 436 euros (par référence au terme de décembre 2024, soit 340 euros au titre du loyer et 96 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 18 décembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Il convient de rappeler que, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [J] [T], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par voie électronique à la préfecture du Calvados ainsi qu’à payer à M. [M] [W] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [P] [J] [T] à payer à M. [M] [W], la somme provisionnelle de 4 360 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 565 euros, à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 16 avril 2024, entre d’une part, M. [M] [W] et d’autre part, M. [P] [J] [T], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 18 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [P] [J] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 18 décembre 2024 ;

DISONS que M. [P] [J] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de M. [P] [J] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNONS M. [P] [J] [T] à payer M. [M] [W] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 436 euros, à compter du 18 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [M] [W] ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [M] [W] ;

CONDAMNONS M. [P] [J] [T] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par voie électronique à la préfecture du Calvados ;

CONDAMNONS M. [P] [J] [T] à payer à M. [M] [W] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,