TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01113 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGVU

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2025

[T] [C]

[N] [R] épouse [C]

C/

[K] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [C]

né le 22 Juillet 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Madame [N] [R] épouse [C]

née le 07 Juillet 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [V]

née le 16 Août 1995 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004537 du 24/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120 substitué par M^e Mathilde LARONCHE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juillet 2025

Date des débats : 16 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2022, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [C] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] et Madame [K] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 11], et un parking N°5 formant le lot 105, moyennant un loyer mensuel de 610 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 50 euros.

Monsieur [L] [F] a donné congé de ce logement le 23 juin 2023.

Le 6 novembre 2024, Monsieur et Madame [C] ont fait signifier à Madame [K] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.664,09 euros, arrêtée au 31 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, remis à étude, les bailleurs ont fait assigner Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [V] des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.412-6 et R.411-1 à R.442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [K] [V] à payer :

* la somme de 1.804,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens

A l’audience du 16 octobre 2025, Monsieur et Madame [C] ont comparu, représentés par leur conseil qui a maintenu ses demandes tout en s’opposant aux délais sollicités, au regard de l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Madame [K] [V] a comparu, représentée par son avocat qui a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois à hauteur de 50 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 7 novembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 6 novembre 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1.664,09 euros, arrêtée au 31 octobre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

Si la locataire disposait d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel elle pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés aux débats par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, Monsieur et Madame [C] produisent aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 15 octobre 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.757,58 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025 et de condamner Madame [K] [V] au paiement de la somme de 6.757,58 euros, suivant décompte arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 13 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce, Madame [K] [V] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2024. Elle n’a pas repris le paiement des loyers courants, la dette s’alourdissant de manière importante. Par ailleurs, trois commandements de payer, dont deux précédemment régularisés, ont dû être délivrés en trois années.

Par conséquent, Madame [K] [V] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai précité, Madame [K] [V] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [K] [V] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [K] [V] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 6 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur et Madame [C] allèguent que la résistance abusive et injustifiée de Madame [K] [V] leur a occasionné un préjudice certain, sans justifier de leur allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, ils doivent pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [V], succombant, sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 novembre 2024.

L’équité commande d’allouer à Monsieur et Madame [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [C] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 24 février 2022, et portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 11], et un parking N°5 formant le lot 105, à compter du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [C] la somme de 6.757,58 euros, suivant décompte arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 13 mars 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [V] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celle-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [C] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 15 avril 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION