TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02373 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4BA

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[E] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

M. [E] [W]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS (RCS Caen 593.820.301), dont le siège social est sis 2 rue des frères Wilkin – CS 80001 – 14460 COLOMBELLES

représentée par Madame [M] [T], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [W], demeurant 52 Rue du Général LECLERC – Logement 27 – 14420 POTIGNY

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 24 octobre 2017, l’ESH Les Foyers Normands a donné à bail à M. [E] [W] un logement conventionné à usage d’habitation situé 52 rue Général Leclerc – logt 27 – 14 420 Potigny, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 253,96 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 100,46 euros, ainsi qu’un garage (n° 5) situé à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable fixé à 29,73 euros et la somme de 2,11 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 23 janvier 2024, l’ESH Les Foyers Normands a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 605,40 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et au garage, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 28 mai 2024, l’ESH Les Foyers Normands a fait assigner M. [E] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation des contrats de location par le jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [E] [W] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que, faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 3605,40 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle l’ESH Les Foyers Normands, représenté par Mme [F] [T] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7709,10 euros. Elle explique que, les prélèvements sont tous rejetés sans aucune régularisation. Enfin, elle s’oppose à l’octroi de tout délai en faveur du défendeur.

M. [E] [W] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7709,10 euros produit aux débats :

– les baux en date du 24 octobre 2017, l’un portant sur le logement à usage d’habitation, l’autre sur le garage ;

– le commandement de payer du 22 janvier 2024, portant sur la somme en principal de 3605,40 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et au garage, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 4 décembre 2024, portant sur le logement et le garage, pour la période de juin 2023 à novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7709,10 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [E] [W] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs tant au logement qu’au garage et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 7709,10 euros, termes de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [E] [W] sera condamné à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 7709,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, impayés au 4 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [E] [W], par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 3605,40 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et au garage, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, seuls deux prélèvements n’ont pas été rejetés durant ce délai, portant sur les sommes de 606,46 euros et 33,90 euros, tous deux en date du 10 mars 2024 ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois, la dette locative relative au logement et au garage s’élève à la somme de 4270,76 euros, termes de février 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 mars 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [E] [W], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 mars 2024, date de la résolution du bail d’habitation et de garage suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux (logement et garage), M. [E] [W] cause un préjudice à l’ESH Les Foyers Normands qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges, relatifs au logement et au garage, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 22 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, l’ESH Les Foyers Normands ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [E] [W], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [W], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 7709,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, impayés au 4 décembre 2024, termes de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu le 24 octobre 2017, entre d’une part, l’ESH Les Foyers Normands et d’autre part, M. [E] [W] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 52 rue Général Leclerc – logt 27 – 14420 Potigny ainsi que, du bail accessoire conclu à la même date, portant sur un garage (n° 5) situé à la même adresse, à la date du 22 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [E] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux (logement et garage) depuis le 22 mars 2024 ;

DIT que M. [E] [W] devra libérer les lieux (logement et garage) dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’ESH Les Foyers Normands à faire expulser M. [E] [W] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à l’ESH Les Foyers Normands une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, relatifs au logement à usage d’habitation et au garage et qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 22 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par l’ESH Les Foyers Normands à l’encontre de M. [E] [W] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’ESH Les Foyers Normands ;

CONDAMNE M. [E] [W] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’ESH Les Foyers Normands de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION