TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00473 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JE3E

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[X] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Alexandra MAILLARD – 135

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société SAEM LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS CAEN B 613 820 596

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [T]

née le 07 Avril 1989 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra MAILLARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 135

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2023, la SAEM La Caennaise a donné à bail à Mme [X] [T] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 407,04 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 147,75 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges de la locataire a été signalée à la CAF du Calvados le 7 novembre 2023, qui en a accusé réception le 11 décembre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 1er août 2024, la SAEM La Caennaise a fait délivrer à Mme [X] [T] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 847,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 28 janvier 2025, la SAEM La Caennaise a fait assigner Mme [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail consenti à Mme [X] [T], à la date du 2 octobre 2024 ;

– ordonner son expulsion et de tous biens et occupants de son chef dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique ;

– être autorisé à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans le délai légal ;

– condamner Mme [X] [T] à lui payer :

* la somme de 4 084,51 euros au titre des loyers et charges dus au 2 octobre 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges pour la période du 2 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er août 2024.

À l’audience du 30 septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAEM La Caennaise, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7 685,85 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Elle ajoute s’en rapporter quant aux demandes de délais formulées par Mme [X] [T].

Mme [X] [T], représentée par son conseil, sollicite de voir :

– lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

– lui accorder des délais de paiement dans la limite de 2 années ;

– voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

– débouter la demanderesse de ses éventuelles demandes ;

– statuer ce que de droit quant aux dépens.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7 685,85 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, produit aux débats :

– le contrat de bail du 19 janvier 2023 ;

– le commandement de payer du 1er août 2024 portant sur la somme en principal de 4 847,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période de mars 2023 à août 2025, arrêté au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7 685,85 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [X] [T] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’elle est débitrice d’une somme s’élevant à 7 685,85 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, ce qu’elle ne conteste pas par ailleurs.

Par conséquent, Mme [X] [T] sera condamnée à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 7 685,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [X] [T], par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024 et portant sur la somme en principal de 4 847,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé que, bien que dans ce délai, la locataire ait effectué un règlement de la somme de 278,55 euros en date du 31 juillet 2024 et que 2 règlements pour son compte ont été effectués au titre des APL et du RLS, en date des 31 août et 30 septembre 2024, portant sur les sommes respectives de 1 224,39 euros et 332,12 euros, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, le solde locatif est débiteur d’une somme s’élevant à 4 084,51 euros, terme de septembre 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [X] [T] sollicite des délais de paiement sur une durée de 24 mois. Elle explique être en attente de régularisation du versement de la pension alimentaire au bénéfice de ses 3 enfants et jamais versée par leur père, d’un montant total de 450 euros mensuels ; ainsi qu’être en attente d’une indemnisation au titre du préjudice subi du fait de son licenciement abusif.

La bailleresse quant à elle ne s’oppose pas à cette demande de délai, se contentant de s’en rapporter.

Aussi, bien que le montant de la dette locative de Mme [X] [T] soit important (7 685,85 euros), la perspective la concernant de percevoir une régularisation des pensions alimentaires non reçues pour ses 3 enfants ainsi que, de percevoir une indemnisation en réparation du préjudice subi du fait de son licenciement abusif, permet d’envisager de lui octroyer des délais de paiement de sa dette locative, sur une durée de 24 mois, avec des mensualités minimes dans l’attente qu’elle perçoive les sommes précitées et qu’elle puisse solder sa dette locative avec celles-ci dans le délai maximal de 24 mois.

De sorte qu’il sera accordé à Mme [X] [T] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 10 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [X] [T] sollicite la suspension de la clause résolutoire contenue au bail.

Toutefois, elle ne justifie pas aux débats d’une reprise du paiement en intégralité du loyer courant avant l’audience comme l’exige la loi afin que, les effets de clause résolutoire soient suspendus.

En effet, il ressort du décompte locatif que, si l’échéance de juillet 2025 s’élevant à la somme de 735,36 euros a été réglée par le biais d’un virement de la somme de 784,56 euros, en date du 26 juillet 2025, la dernière échéance à la date de l’audience, soit celle relative au terme d’août 2025 n’a quant à elle pas fait l’objet de règlement selon le décompte locatif arrêté au 10 septembre 2025.

Par ailleurs, Mme [X] [T] n’en rapporte pas la preuve contraire.

En outre, le bailleur n’a pas manifesté son accord express quant à une suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Mme [X] [T].

De sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [X] [T].

Par conséquent, Mme [X] [T] sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Mme [X] [T] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 2 octobre 2024, suite à la résolution du bail conclu entre les parties le 19 janvier 2023, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des développements précédents et il n’est pas contesté que, Mme [X] [T] occupe les lieux litigieux à usage d’habitation en tant que résidence principale et qu’il est notoire qu’elle n’est pas entrée dans lesdits lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où cette dernière a initialement contracté un bail à usage d’habitation avec la SAEM La Caennaise et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, Mme [X] [T] soit occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 2 octobre 2024 et qu’elle s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, la SAEM La Caennaise pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande d’expulsion de Mme [X] [T] dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sera rejetée.

*Sur le sort de meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser la SAEM La Caennaise à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [X] [T] cause un préjudice à la SAEM La Caennaise qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 565,67 euros (par référence au terme d’octobre 2024), à compter du 2 octobre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [T], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 1er août 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [X] [T] dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 7 685,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus ;

ACCORDE à Mme [X] [T] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 10 euros chacune, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 19 janvier 2023, entre d’une part, la SAEM La Caennaise et d’autre part, Mme [X] [T], portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 2], à la date du 2 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Mme [X] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [X] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 octobre 2024 ;

DIT que Mme [X] [T] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SAEM La Caennaise à faire expulser Mme [X] [T] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

REJETTE la demande d’expulsion de Mme [X] [T] dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir formée par la SAEM La Caennaise ;

AUTORISE la SAEM La Caennaise à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer la SAEM La Caennaise une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 565,67 euros, par référence au loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 2 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [X] [T] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 1er août 2024 ;

DÉBOUTE la SAEM La Caennaise de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,