TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04330 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBT5

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[O] [E]

C/

[Z] [V]

Association UDAF DU CALVADOS

[U] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGE – 70

M^e Aurélie FOUCAULT – 87

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGE – 70

M^e Aurélie FOUCAULT – 87

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [E]

né le 08 Octobre 1941 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne assisté de M^e Christine BAUGE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substituée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87 substitué par M^e Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

Association UDAF DU CALVADOS ès qualité de curateur de Monsieur [Z] [V], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87 substitué par M^e Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87 substitué par M^e Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal, M. [O] [E] a donné en location à M. [Z] [V] et Mme [U] [B] un logement à usage d’habitation avec garage situés [Adresse 5], à compter du 1er octobre 2000.

Par acte extrajudiciaire des 23 février et 4 mars 2024, M. [O] [E] a fait délivrer à M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], un congé aux fins de vente pour le 30 septembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 25 octobre et 4 novembre 2024, M. [O] [E] a fait assigner M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– valider le congé délivré le 23 février 2024 à l’UDAF du Calvados, ès qualité de M. [Z] [V] et le 4 mars 2024 à M. [Z] [V] et Mme [U] [B] ;

– constater que M. [Z] [V] et Mme [U] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 4], depuis le 1er octobre 2024 ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion desdits lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– condamner solidairement M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], à payer à M. [O] [E] :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, réindexé le cas échéant, des charges, accessoires et pénalités de retard dus et ce, de la fin de bail jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

* d’une somme de 1 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du congé aux fins de vente.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle, M. [O] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], représentés par leur conseil, sollicitent de voir :

À titre principal,

– annuler le congé qui leur a été délivré en date des 23 février et 4 mars 2024 par M. [O] [E] ;

– débouter M. [O] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

– surseoir à l’expulsion de M. [Z] [V] et Mme [U] [B] pendant un délai d’un an ;

En toute hypothèse,

– condamner M. [O] [E] à payer à M. [Z] [V], assisté de son curateur, une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner M. [O] [E] à payer à Mme [U] [B] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner M. [O] [E] au paiement des dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la validité du congé aux fins de vente délivré aux locataires

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 3 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte, que l’absence de contrat écrit ne prive pas le bailleur du bénéfice du droit de reprise institué par la loi, tout en respectant les dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 10 de la loi précitée dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

En application de l’article 15-I de la même loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article précité prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

L’article susmentionné permet au juge, en cas de contestation ou même d’office, de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non-valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit comporter la mention de l’intention de vendre le local et, à peine de nullité, contenir une offre de vente comportant le prix et les conditions de vente projetée et reproduire les termes des alinéas 1 à 5 dudit article.

En l’espèce, il ressort des débats et n’est pas contesté que, par bail verbal avec effet au 1er octobre 2020, M. [O] [E] a donné en location à M. [Z] [V] et Mme [U] [B] un logement à usage d’habitation avec garage situés [Adresse 5] ; que, par acte extrajudiciaire des 23 février et 4 mars 2024, M. [O] [E] a fait délivrer à M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], un congé aux fins de vente pour le 30 septembre 2024 ; qu’en application des dispositions légales d’ordres public, le bail verbal a été conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de trois ans et dont la dernière en cours au moment de la délivrance du congé prend fin le 30 septembre 2024.

De sorte que, le congé aux fins de vente a bien été délivré aux locataires dans le respect du délai de six mois avant l’expiration du bail prévu par l’article 15-I précité.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 15-II susmentionné, le congé identifie l’objet de la vente soit la maison d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 10] d’une surface de 60 m², composée de 5 pièces, ainsi que le garage situé à la même adresse d’une surface de 36 m2 et est motivé par l’intention de vendre le bien à un prix de 100 000 euros.

Par ailleurs, les termes des alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, en application de l’article 15-I de la même loi.

Aussi, le congé pour vente délivré aux locataires respecte les conditions formes et de délais requis par la loi précitée.

Toutefois, M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], estiment que le congé qui leur a été délivré est frauduleux. M. [O] [E] n’ayant selon eux aucune intention de vendre le bien, en l’absence notamment de preuve contraire, telle que la fourniture d’un mandat de vente confié à un notaire ou à une agence immobilière et ce, afin de remettre le bien en location à un loyer plus élevé, car faute de bail écrit, le loyer convenu entre eux n’a jamais été réévalué depuis 24 ans.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions combinées de l’article 9 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

Cependant, M. [Z] [V], Mme [U] [B] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], se bornent à produire au soutien de leurs allégations plusieurs courriers à destination du bailleur, pour la période de juin 2020 à mai 2022, dans lesquels ils sollicitent notamment une mise aux normes du logement loué. De sorte qu’ils échouent à rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

Au surplus, ce dernier produit notamment aux débats plusieurs éléments, tels que le dossier de diagnostic technique du 31 janvier 2022, une étude d’installation d’un assainissement non-collectif de février 2022, un devis de rénovation établi le 26 février 2022, une estimation raisonnable du prix éventuel de vente du bien datée du 16 avril 2022, ainsi que plusieurs courriels à destination du curateur de M. [Z] [V], dans lesquels il fait part de son intention de vendre les lieux loués, compte tenu du coût trop élevé pour leur rénovation et ce, dès janvier 2023.

Par conséquent, M. [O] [E] est recevable et bien fondé en sa demande, le congé ayant été délivré dans les formes et délais requis par la loi précitée, l’offre de vente n’ayant pas été acceptée par les locataires et la contestation formée par ces derniers n’ayant pas aboutie.

Il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 30 septembre 2024.

Sur les effets du congé valablement délivré

Conformément à l’article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Sur l’expulsion

Occupants sans droit ni titre, M. [Z] [V] et Mme [U] [B] devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat de bail, M. [Z] [V] et Mme [U] [B] causent un préjudice à M. [O] [E] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024, date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial.

Il y a lieu de préciser qu’en l’absence de toute cause de solidarité, étant rappelé que, conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, mais elle ne se présume pas, M. [Z] [V], l’UDAF du Calvados, ès qualité de M. [Z] [V] et Mme [U] [B] seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge, notamment celui qui ordonne l’expulsion, peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces délais ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ces délais ne peuvent en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieur à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 à L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Z] [V] et Mme [U] [B] sollicitent qu’il soit sursis à leur expulsion pendant un délai d’un an.

Il est patent qu’ils ne sont pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte puisqu’un bail verbal a été conclu et non constesté entre les parties.

M. [Z] [V] et Mme [U] [B] justifient aux débats de leurs faibles ressources (avis d’imposition 2023, pensions de retraite 2024, relevé de compte bancaire de février 2025), de leurs états de santé fragile et de la nécessité pour eux de vivre dans un logement de plain-pied (plusieurs certificats médicaux établis sur la période d’octobre 2020 à février 2025) et de deux demandes d’attribution d’un logement social en dates initiales des 25 juin 2015 dans l’Orne et 3 mai 2024 dans le Calvados, ainsi que d’un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement dont il a été accusé réception le 3 mars 2025.

M. [O] [E] ne fait pas quant à lui état de sa situation.

Au surplus, aucune dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation) n’est rapportée.

Par conséquent, au regard de l’ensemble des éléments soumis au débat, il convient d’accorder à M. [Z] [V] et Mme [U] [B] un délai de 12 mois pour quitter les lieux, à compter de la résiliation du bail au 1er octobre 2024.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [O] [E] ne démontre pas que le défaut de libération des lieux par les locataires à l’issue du congé qui leur a été délivré résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, M. [O] [E] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de libération des lieux par les locataires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [V], l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], et Mme [U] [B], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE valide le congé pour vendre délivré par M. [O] [E] le 23 février 2024 à l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V] et le 4 mars 2024 à M. [Z] [V] et Mme [U] [B], portant sur les lieux (logement et garage) sis [Adresse 5], pour le 30 septembre 2024 ;

CONSTATE que le bail verbal avec effet au 1er octobre 2000, conclu entre d’une part, M. [O] [E] et d’autre part, M. [Z] [V] et Mme [U] [B], portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 30 septembre 2024 ;

CONSTATE que, M. [Z] [V] et Mme [U] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation avec garage sis [Adresse 4], depuis le 1er octobre 2024 ;

ACCORDE à M. [Z] [V] et Mme [U] [B] un délai de 12 mois pour quitter les lieux (logement et garage) sis [Adresse 4], à compter du 1er octobre 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de M. [Z] [V] et Mme [U] [B] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE M. [Z] [V], l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], et Mme [U] [B] à payer in solidum à M. [O] [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer en cours à la date de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [O] [E] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [Z] [V], l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de M. [Z] [V], et Mme [U] [B] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION