TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/127

N° RG 20/02304 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB5HC

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 octobre 2024

le

CCC : dossier

FE :

— M^e SEGALEN

— M^e CAGNEAUX-DUMONT

— M^e NEGREVERGNE

— Me

DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [N] [K]

Monsieur [M] [J]

[Adresse 3]

représentés par Maître Florent SEGALEN de la SELEURL S.E.L.A.R.L.U FLORENT SEGALEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. FRANCO MARTINS

[Adresse 5]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [X] [L] [O] veuve [Y]

[Adresse 1]

représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Vincent HUBERDEAU, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

S.A.S.U. IMMOBILIER DE DEMAIN

[Adresse 6]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: Madame GIRAUDEL, Juge

M^me GRAFF, Juge

Greffière lors du délibéré : M^me CAMARO

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : M. BATIONO et M^me GIRAUDEL assistés de M^me DEMILLY, geffière; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 05 Février 2025.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, greffière ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par l’entremise de la SAS IMMOBILIERE DE DEMAIN, et par acte notarié du 22 janvier 2019, Madame [N] [K] (Madame [K]) et Monsieur [M] [J] (Monsieur [J]) ont acquis auprès de Madame [X] [O] (Madame [O]), propriétaire des 5/8èmes en toute propriété et des 3/8èmes en usufruit, une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] (77).

Déplorant des désordres liés aux infrastructures d’assainissement internes à la maison, par acte de commissaire de justice en date 2 juin 2020, Madame [K] et Monsieur [J] ont assigné Madame [O] et la société IMMOBILIER DE DEMAIN devant le tribunal judiciaire de Meaux à l’effet de les voir condamnés in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 avril 2023, Madame [K] et Monsieur [J] demandent au tribunal de :

— Condamner in solidum Madame [O] et la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN à la réparation de leurs préjudices pour un montant de 10.209,10 euros ;

— Condamner Madame [O] et la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN au paiement de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Agissant principalement sur le fondement de l’article 1137 du code civil, les demandeurs dénoncent le dol commis par Madame [O] laquelle a frauduleusement omis de mentionner dans l’acte notarié de vente que le réseau interne d’évacuation des eaux était vicié de sorte que la salle d’eau du rez-de-chaussée était inutilisable alors qu’elle le savait parfaitement, pour avoir eu recours à plusieurs reprises à l’entreprise FRANCO MARTINS pour tenter de remédier au problème.

Ils demandent au tribunal de sanctionner le vice par la pleine réparation de leurs préjudices qu’ils évaluent à hauteur de 10.209,10 euros, en considération du coût des travaux de mise en conformité d’un montant de 3.209,10 euros, des frais d’expertise à 1.000 euros et de leur préjudice de jouissance estimé à 5.000 euros.

Agissant subsidiairement sur le fondement des articles 1231 et 1603 du code civil, les demandeurs considèrent que le mensonge de Madame [O] quant au raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement constitue un manquement à son obligation de délivrance conforme de la chose livrée. Ils précisent que la venderesse ne les a ni informés de la nature des travaux ayant modifié l’agencement des pièces au rez-de-chaussée,

notamment de la salle-de-bain ni de la nature des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et des désordres liés à ces travaux émaillant les canalisations internes situées dans le vide sanitaire. Ils demandent la réparation de leurs préjudices, ainsi qu’exposés et chiffrés supra.

Agissant plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1641 du code civil, les demandeurs font valoir que Madame [O] était pleinement informée des vices cachés liés à l’évacuation des eaux usées. Ils sollicitent la restitution du prix de vente en considération du coût des travaux de remise en état évalués à la somme de 3.209,10 euros, outre la réparation de leurs préjudices de jouissance et le remboursement des frais d’expertise.

Agissant encore plus subsidiairement sur le fondement des articles 1602 et 1112-1 du code civil, les demandeurs dénoncent un manquement de Madame [O] à son obligation d’information et sollicite la réparation de leurs préjudices ainsi qu’exposés et chiffrés supra.

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN avec Madame [O] au motif que, en sa qualité de débitrice d’une obligation de conseil et d’information renforcées à leur égard, l’agence immobilière aurait dû les renseigner sur le raccordement défaillant du bien au réseau public d’assainissement et ce d’autant que plusieurs éléments auraient dû éveiller ses soupçons. Ils exposent en premier lieu qu’il existe des différences majeures entre le dernier plan soumis aux autorités publiques dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme et la disposition actuelle du bien, notamment en ce qu’une salle d’eau a changé de place, ce qui a occasionné des travaux d’importance. Ils exposent en second lieu que la validation des raccordements effectués en 2013 a été donnée « sous réserve » de la part du délégataire de service public de la commune, ce qui exigeait une vigilance plus grande encore, d’autant que l’agence immobilière a participé à la conclusion d’un avant-contrat entre les parties. Ils précisent qu’aucune expertise technique n’était nécessaire pour déceler le mauvais raccordement du bien au réseau public d’assainissement. Ils ajoutent que l’attestation de conformité du mois de novembre 2018 n’est pas probante dès lors qu’elle émane du délégataire et non de l’autorité délégante, et qu’elle ne concerne que le branchement au réseau et non l’écoulement des eaux.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, Madame [O] a assigné la SARL FRANCO MARTINS en intervention forcée sur le fondement des articles 331 et suivants du code de procédure civile afin de demander au tribunal de :

— Joindre la mise en cause avec l’instance principale ;

— A titre principal, débouter Madame [K] et Monsieur [Z] de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre subsidiaire, condamner la SARL FRANCO MARTINS à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être ordonnées à son encontre.

Contestant les demandes formulées à son encontre, Madame [O] fait valoir que les diagnostics obligatoires ont été annexés à l’acte de vente lequel comporte la clause habituelle relative à l’exonération de la garantie légale des vices cachés. Elle précise que la configuration de l’immeuble vendu correspond à sa configuration d’origine dès lors que le plan initial a été modifié dès le départ. Elle indique qu’elle a fait raccorder l’immeuble au tout à l’égout par le biais de l’entreprise FRANCO MARTINS en 2014/2015. Elle reconnaît qu’elle a été confrontée à un problème d’évacuation plusieurs années avant la vente, sans jamais imaginer qu’il s’agissait d’un problème structurel, mais seulement d’une installation bouchée par mégarde après une visite de sa famille. Elle indique que l’entreprise FRANCO MARTINS est intervenue gratuitement pour déboucher, sans attirer son attention sur quoi que ce soit.

Elle précise que les demandeurs ont visité l’immeuble à plusieurs reprises avant la vente et qu’ils ont pu poser toutes les questions et recueillir toutes les informations qu’ils souhaitaient. Elle fait observer que les conditions d’occupation d’une personne seule sont incomparables avec celle d’une famille comprenant deux adultes et des enfants.

Sollicitant la mise en cause de la SARL FRANCO MARTINS à titre subsidiaire, elle soutient que les éventuels désordres affectant l’installation réalisée par la société défenderesse relève de sa responsabilité décennale.

La jonction de l’instance principale et de l’appel en garantie a été ordonnée le 9 octobre 2023.

Par conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes formulées à son encontre ;

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Contestant les demandes formulées à son encontre, au visa de l’article 1240 du code civil, la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir détecté les malfaçons des réseaux d’évacuation enterrés dès lors qu’un professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction et que son obligation de conseil s’exerce en fonction de ses connaissances et s’arrête à ce qui est décelable par son propre examen minutieux des lieux et ne comprend pas les vices cachés non vérifiables. Elle fait valoir que les acquéreurs étaient libres de se faire accompagner par un professionnel de la construction, de faire établir des devis avant l’acquisition ou de faire fonctionner les prestations du bien. Elle fait remarquer que les acquéreurs ne peuvent invoquer un vice caché pour eux qui serait apparent pour l’agent immobilier et que seule la vie dans la maison a permis aux acquéreurs d’appréhender les difficultés relatives aux canalisations. Elle indique que la venderesse ne soutient pas l’avoir informée de l’anomalie. Elle relève que l’acte de vente ne mentionne pas un changement de configuration de la maison dans les dix dernières années la précédant. Elle précise qu’une attestation de conformité du raccordement au réseau d’assainissement établie par SUEZ le 14 novembre 2018 accompagnée d’un croquis des installations existantes conformes était également annexée à l’acte de vente. Elle relève que l’attestation ne fait pas mention du fait qu’il n’y aurait pas eu de contrôle du vide sanitaire et que si aucune expertise technique n’était nécessaire pour appréhender le mauvais raccordement alors le vice allégué était parfaitement appréhendable par les acquéreurs.

Par conclusions en défense notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, la SARL FRANCO MARTINS demande au tribunal de :

— débouter Madame [O] de toutes ses demandes ;

— la condamner à lui payer 3.600 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens et autoriser la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION à procéder au recouvrement.

A titre principal, la SARL FRANCO MARTINS conteste l’existence des désordres au visa de l’article 9 du code de procédure civile. Rappelant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande des parties, la SARL FRANCO MARTIN soutient que le rapport du cabinet CPE EXPERTISES du 15 avril 2020 sur lequel les demandeurs fondent leur action ne peut suffire à démontrer les désordres dès lors qu’il n’est pas contradictoire et qu’il n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

A titre subsidiaire, la SARL FRANCO MARTINS sollicite sa mise hors de cause dès lors que les conditions de sa prétendue responsabilité contractuelle ne sont pas réunies. En premier lieu, elle soutient qu’aucune faute contractuelle en lien de causalité avec les préjudices allégués par les demandeurs ne sauraient être alléguée, faute pour Madame [O] de produire aux débat un devis ou une facture au titre des travaux qu’elle aurait réalisés à la demande de la venderesse. En second lieu, elle relève que Madame [O] ne peut reprocher au prestataire qui a réalisé les travaux de raccordement au tout-à-l’égout dont elle dit qu’il s’agirait de la SARL FRANCO MARTINS alors qu’il n’a pu intervenir sur les canalisations internes à l’habitation, pourtant visées par l’expert. Elle indique que le plan signé par Madame [O] le 20 décembre 1991 confirme qu’à cette date, les pièces de la maison avait déjà leur configuration actuelle et ce n’est ainsi que 20 ans plus tard qu’un prestataire a procédé au raccordement au tout-à-l’égout sans modifier les canalisations internes par rapport au permis de construire.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL FRANCO MARTINS soutient que l’ensemble des demandes formées contre Madame [O] sont mal fondées. Contestant le dol, elle prétend que les demandeurs ne justifient pas du fait que s’ils avaient eu connaissance des défauts d’installation des canalisations internes, ils n’auraient pas contracté. Ils expriment leur doute sur une telle intention, dès lors que le coût des travaux de reprise représenterait 2.596 euros, soit 0,76% du prix de vente. Contestant un manquement à l’obligation de conformité, elle soutient que les demandeurs ne prouvent pas que le bien ne serait pas conforme aux stipulations contractuelles dès lors qu’il est raccordé à l’assainissement collectif et que les ouvrages amenant les eaux usées domestiques à la partie publique ne présentent aucune anomalie ni difficulté d’utilisation. Elle observe qu’aucune clause de l’acte authentique ne fait référence aux canalisations internes qui sont pourtant les seuls ouvrages internes à l’habitation qui présenteraient des difficultés d’habitation. Contestant tout vice caché, elle considère que les demandeurs ne prouvent pas que le bien serait impropre à l’habitation, observant que l’expert n’en fait pas mention. Contestant tout manquement de Madame [O] à ses obligations, elle fait valoir que les demandeurs ne justifient pas du fait que la venderesse subissait des obstructions et des refoulements réguliers étant observé que celle-ci ne fait état que d’un problème d’évacuation ponctuel à la suite d’une visite de famille.

Elle expose enfin que les demandeurs ne justifient pas de leurs prétendus préjudices, faute pour eux de produire un devis de travaux du montant sollicité, et de produire une facture des frais d’expertise. Elle conteste également le préjudice de jouissance invoqué au motif que les demandeurs se contentent de produire une seule facture d’intervention de débouchage et de curage par la société SUEZ datant de 2019.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

***

A l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

I/ Sur la responsabilité de Madame [O]

Sur la faute

Sur le moyen tiré du dol

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La simple allégation mensongère ou la réticence dolosive peut être constitutive d’un dol.

Le dol suppose une volonté de tromper le contractant.

Encore faut-il que ces manœuvres, mensonges et autres silences du contractant aient provoqué chez l’autre partie une erreur qui ait déterminée celle-ci à consentir.

En vertu de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, aux termes du contrat de vente immobilière conclu entre les parties le 22 janvier 2019, Madame [O] a expressément informé Madame [K] et Monsieur [J] de ce que « à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. » (page 24 de la pièce 1 des demandeurs).

Or, quelques jours après leur emménagement, Madame [K] et Monsieur [J] ont constaté des désordres liés aux infrastructures d’assainissement internes du bien immobilier.

La société SUEZ a dû effectivement intervenir le 11 février 2019 afin de procéder à une désobstruction et au curage de réseau [Localité 8] intérieur et extérieur de l’immeuble, selon facture du 5 mars 2019 d’un montant de 323,40 euros (pièce 4 de Madame [O]).

Madame [K] et Monsieur [J] s’en sont plaints auprès de l’agence immobilière et de la venderesse à plusieurs reprises.

Les désordres persistant, les demandeurs ont fait établir un devis de travaux par la SARL FRANCO MARTINS le 26 septembre 2019 afin de faire effectuer le « piochage de la partie haute du regard et autour de l’évacuation des gravats en DP ; le branchement des réseaux en direct vers l’extérieur à savoir la fourniture et mise en place d’un T de visite, manchon, coude à lèvres en PCV, scellements » pour un montant de 414,70 euros (pièce 6 des demandeurs).

Les demandeurs ont encore fait établir un devis de travaux par la SARL [I] le 26 décembre 2019 portant sur la dépose et l’évacuation des canalisations de WC et machine à laver en contrepente, la fixation et le réglage des colliers, la fourniture et la pose de PVC O pour sanitaire et jusqu’au lavabos ; la fixation et le réglage des colliers, la pose de PVC O pour sanitaire ; le piochage du scellement le démontage et l’échange du raccord monté à l’envers. Le coût de ces travaux s’élève à la somme de 2.596 euros TTC (pièce 3 des demandeurs).

Les demandeurs ont par ailleurs sollicité un expert privé, qui, aux termes de son rapport du 15 avril 2020 indique que la venderesse a dû procéder à une modification du réseau d’évacuation au niveau du vide sanitaire, après avoir modifié la distribution des pièces du rez-de chaussée. Il explique que cette modification a engendré de grandes longueurs de réseaux d’évacuation et multiplié les contre pentes à l’origine des remontées. Le rapport contient des photos du vide sanitaire encombré d’une multitude de gravois et autres matériaux, de deux lavabos bouchés, des toilettes bouchées et d’une remontée d’excréments au niveau du bidet de la salle de bain. L’expert déclare que la venderesse avait parfaitement connaissance de « ces pathologies » (pièce 6 de la demanderesse).

Certes, le rapport n’est pas contradictoire à l’égard de Madame [O] et de la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN.

Il ressort néanmoins des plans versés aux débats que Madame [O] a effectivement fait modifier l’agencement des pièces du rez-de-chaussée, notamment celui de la salle de bains entre le mois de juillet de l’année 1984 et le 20 décembre 1991 (pièces 5 et 9 des demandeurs).

Il ressort par ailleurs d’un courrier de la direction générale des services techniques (direction de l’assainissement) de la ville du 30 juin 2013 que, à la suite de travaux de type séparatif réalisés dans la rue, Madame [O] a été autorisée à effectuer les travaux de raccordement et de mise en conformité des installations intérieures d’assainissement de l’habitation (pièce 7 des demandeurs mal intitulée en ce qu’il ne contient pas de constat de conformité au réseau public d’assainissement).

Il est observé que, dans son rapport, l’expert verse l’extrait d’un courrier du directeur de l’assainissement qui précise que la conformité des rejets des installations intérieures d’assainissement de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] a été vérifiée le 18 octobre 2013. Ce courrier mentionne que le raccordement au réseau public est agréé sous les réserves suivantes :

*la présence d’un regard eaux usées dans le vide sanitaire, cet ouvrage n’étant pas accessible, son état ainsi que la présence d’une cunette n’ont pu être vérifiés ;

*qu’aucun ouvrage de décantation de type fosse ou bac à graisse ou filtre non signalé ou enterré ne demeure raccordé au réseau public d’assainissement collectif et qu’aucune gouttière ou installation de pompage d’eaux pluviales ou de nappe non signalée ou enterrée ne demeure raccordée.

*sur l’état de la pente des canalisations [Localité 8] et EP ; ainsi que sur les ouvrages non visibles ou enterrés.

Par courrier du 14 novembre 2018 annexé à l’acte de vente, la société SUEZ a délivré à Madame [O] une attestation de conformité des installations intérieures au raccordement au réseau d’assainissement communautaire, « sous réserve qu’aucun ouvrage de décantation de type fosse, ou bac à graisse ou filtre, non signalée ou enterrée ne demeure raccordée au réseau d’eaux usées public d’assainissement collectif. »

Il est observé que si Madame [O] ne démontre pas avoir eu recours aux services de la société FRANCO MARTINS en 2014/2015 pour y procéder, le raccordement des installations intérieures à l’assainissement collectif n’est pas contesté, que ce soit dans l’acte notarié, ou dans les faits. Le préjudice des demandeur tient à ce que les infrastructures internes amenant les eaux usées domestiques à la partie publique présentent une difficulté d’utilisation attestée par l’intervention de la société SUEZ le 11 février 2019, ainsi que les devis de travaux corroborés par le rapport de l’expert privé – tandis que dans l’acte notarié, Madame [O] a expressément déclaré que « les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Madame [O] reconnaît avoir été confrontée à un problème d’évacuation plusieurs années avant la vente, une fois, après une visite de sa famille. Elle indique que l’entreprise FRANCO MARTINS est intervenue gratuitement pour déboucher les sanitaires, sans attirer son attention sur quoi que ce soit, raison pour laquelle elle demande subsidiairement de condamner la défenderesse à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être ordonnée à son encontre.

Les demandeurs assurent que la société FRANCO MARTINS leur a déclaré être intervenue à plusieurs reprises auprès de Madame [O] pour tenter de remédier au problème. Cependant, la société FRANCO MARTINS, dans la cause, conteste fermement toute intervention auprès de Madame [O].

La survenance des désordres quelques jours après la conclusion de la vente immobilière et leur persistance, ajoutés à l’incident reconnu par Madame [O] posent question.

Néanmoins, le seul incident reconnu par Madame [O], en l’absence d’autre preuve de problèmes d’utilisation récurrents des sanitaires ne suffit pas à démontrer une intention dolosive de sa part. Si Madame [O] avait voulu taire une quelconque anomalie, sans doute n’aurait-elle pas informé l’agence immobilière et les acquéreurs de l’incident survenu et de la supposée intervention de la société FRANCO MARTINS.

Dans ces conditions, le moyen tiré du dol sera rejeté.

Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance conforme

En vertu de l’article 1603 du code civile, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. L’obligation de délivrance du vendeur signifie non seulement que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre. Celles-ci s’apprécient au regard des normes administratives et au regard des qualités convenues entre les parties.

En l’espèce, aux termes du contrat de vente immobilière conclu entre les parties le 22 janvier 2019, Madame [O] a expressément déclaré que « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique » puis informé Madame [K] et Monsieur [J] de ce que « à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. » (page 24 de la pièce 1 des demandeurs).

Par ces déclarations, Madame [O] assure les vendeurs non seulement de ce que le bien est raccordé à l’assainissement collectif, mais également que les canalisations internes ne présentent aucune anomalie ni difficulté d’utilisation.

Or, si le bien est effectivement raccordé à l’assainissement collectif, les ouvrages amenant les eaux usées domestiques à la partie publique présentent sinon une anomalie, du moins une difficulté d’utilisation, ainsi qu’il ressort des diverses factures, devis et du rapport de l’expert privé versé par les demandeurs aux débats.

Le problème d’utilisation des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique constitue un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance en ce que le bien n’est pas conforme à celui désigné par le contrat. La venderesse doit donc en répondre sans pouvoir opposer aux acquéreur la clause élusive de responsabilité relative aux vices cachés.

En conséquence, Madame [O] a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Sur le préjudice

Madame [K] et Monsieur [J] sollicitent la réparation de leurs préjudices en considération du coût des travaux de mise en conformité, estimés à la somme de 3 209,10 euros de travaux de mise en conformité ; aux frais d’expert, d’un montant de 1.000 euros ; et à leur préjudice de jouissance évalué à la somme de 5.000 euros.

S’agissant du coût des travaux de mise en conformité, le montant sollicité par les demandeurs inclut la facture d’intervention de la société SUEZ, outre les deux devis de travaux. En conséquence, leur préjudice matériel sera évalué à la somme de 3.209,10 euros.

Le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs est caractérisé par les désagréments suscités par les remontées d’eaux souillées, et le simple fait de ne pas avoir pu utiliser leur salle de bain du rez-de-chaussée.

Il est observé que, à la clôture de l’instance, ils n’ont pas justifié avoir réalisé les travaux. Il s’en déduit que leur préjudice de jouissance est limité, sans doute en raison de l’existence d’une autre salle de bain à l’étage. Dans ces conditions, leur préjudice sera évalué à la somme de 2.000 euros.

Par ailleurs, les demandeurs ne versent aucun justificatif du paiement des frais d’expertise.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à payer à Madame [K] et Monsieur [J] la somme de 5.209,10 euros en réparation de leurs préjudices.

II/Sur la responsabilité de la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN

Aux termes de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Aux termes de l’article 1241 du code civil :

« Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit rapporter la preuve d’une faute commise à son encontre, d’un préjudice dont elle souffre et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, si la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN était effectivement débitrice d’une obligation de conseil et d’information à l’égard des parties, aucun manquement ne saurait néanmoins lui être imputé à l’égard de Madame [K] et Monsieur [J].

En effet, outre le fait qu’une attestation de conformité du raccordement au réseau d’assainissement établie par la société SUEZ le 14 novembre 2018 accompagnée d’un croquis des installations existantes conformes était annexée à l’acte de vente, la venderesse n’a pas informé l’agence immobilière de l’anomalie. En sa qualité de professionnel de l’immobilier et non pas de professionnel du bâtiment, il ne lui appartenait pas de vérifier le vide sanitaire ni de tester les évacuations d’eau sans information lui indiquant un problème apparent. Il est observé que même s’il la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN s’y était employée, elle n’aurait pas nécessairement décelé le vice qui est apparu quelques jours après la vente après utilisation répétée des sanitaires.

En conséquence, la demande de Madame [K] et Monsieur [J] à l’encontre de la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN sera rejetée.

III/Sur la responsabilité de la société FRANCO MARTINS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit ainsi rapporter la preuve d’un manquement à son obligation contractuelle par une inexécution de l’obligation ou un retard dans son exécution, d’un préjudice prévisible en résultant, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, faute de fournir un contrat ou une facture, Madame [O] ne démontre pas avoir fait intervenir la société FRANCO MARTINS à son domicile.

En conséquence, sa demande à l’égard de la société FRANCO MARTINS sera rejetée.

IV/ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Madame [O] sera également condamnée à payer aux demandeurs une somme globale qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [O] veuve [Y] à payer à Madame [N] [K] et Monsieur [M] [J] la somme de 5.209,10 euros en réparation de leurs préjudices ;

DEBOUTE Madame [N] [K] et Monsieur [M] [J] de leurs demandes à l’encontre de la SAS IMMOBILIER DE DEMAIN ;

DEBOUTE Madame [X] [O] veuve [Y] de ses demandes à l’encontre de la SARL FRANCO MARTINS ;

CONDAMNE Madame [X] [O] veuve [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [O] veuve [Y] à payer à Madame [N] [K] et Monsieur [M] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT