TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEGI

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2026

Société [Localité 8] LA MER HABITAT

C/

[J] [L] épouse [S]

[N] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [L] épouse [S]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

OPH [Localité 8] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Marie-sophie LAMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [J] [L] épouse [S]

née le 25 Février 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [N] [S]

né le 06 Octobre 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

décédé le 12 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 18 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 23 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2003, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a donné à bail à Mme [J] [S] née [L] et [N] [S] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 281,51 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 16,71 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée à la CAF en date du 5 décembre 2019 qui en a accusé réception le 27 décembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2023, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1524,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2023, terme de juillet 2023 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 7 janvier 2025, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner Mme [J] [S] née [L] et [N] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 14 août 2023 ;

– prononcer leur expulsion du logement sis [Adresse 6], ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute pour eux de se faire, ils pourront y être contraints par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, à leurs frais, risques et périls ;

– dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré dû, soit la somme de 1 899,32 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail (soit les loyers et charges jusqu’au 14 octobre 2023) augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* d’une somme mensuelle de 416,06 euros égale au montant du loyer et des charges, du 14 octobre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont le commandement de payer d’un montant de 174,55 euros.

[N] [S] est décédé le 12 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, représenté par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 3634,13 euros, arrêtée au 12 juin 2025, loyer du mois de mai inclus.

À l’appel des causes, Mme [J] [S] née [L] n’était pas présente.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Après la clôture des débats, Mme [J] [S] née [L] s’est présentée devant le juge des contentieux de la protection, après le départ du conseil de l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat et a formulé une demande de réouverture des débats, réitérée par courriel du 24 juin 2025 adressé au greffe.

Par jugement du 17 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a ordonné la réouverture des débats en application des dispositions des articles 16 et 444 alinéa 1er du code de procédure civile.

À l’audience de réouverture du 18 novembre 2025, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3731,17 euros, selon décompte arrêté au 23 octobre 2025 et en faisant part de son accord quant à l’octroie de délais en faveur de la locataire et ce, à hauteur de 50 euros mensuels, en sus de l’échéance courante de 393,11 euros, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant.

Mme [J] [S] née [L], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle indique percevoir la somme mensuelle de 1377 euros et avoir un enfant à la maison mais autonome financièrement et qui participe au paiement du loyer.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit aux débats ;

– le bail conclu le 7 avril 2003 ;

– le commandement de payer du 14 août 2023 portant sur la somme en principal de 1 524,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

– un décompte locatif arrêté au 29 octobre 2024, portant sur la période de septembre 2019 à septembre 2024 inclus ;

– l’avis d’échéance d’octobre 2024 ;

– un décompte locatif actualisé au 23 octobre 2025, portant sur la période de janvier 2025 à septembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3731,17 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Mme [J] [S] née [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il s’infère des pièces produites aux débats que, le coût des actes de commissaire de justice délivrés à Mme [J] [S] née [L] a été mis au débit du compte locatif, alors qu’il convient de rappeler que, si ces actes sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens. Dès lors, les sommes de 174,55 euros et 179,99 euros, mises respectivement au débit du compte locatif les 12 septembre 2023 et 19 février 2025 au motif « frais de procédure » seront déduites du solde locatif.

De sorte que, Mme [J] [S] née [L] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 3376,63 euros, calculée comme suit : (3731,17 euros – (174,55 euros + 179,99 euros)), selon décompte arrêté au 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [J] [S] née [L] sera condamnée à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 3376,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1899,32 euros à compter du 6 janvier 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [J] [S] née [L] par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023 et portant sur la somme en principal de 1524,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif arrêté au 29 octobre 2024 qu’à l’issue de ce délai de 2 mois la dette locative s’élève à la somme de 1613,96 euros, terme de septembre 2023 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 14 octobre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [J] [S] née [L] sollicite des délais de paiement afin de se libérer de sa dette par le biais de mensualités de 50 euros chacune.

En outre, il s’infère des débats et particulièrement du décompte locatif actualisé au 23 octobre 2025 que Mme [J] [S] née [L] a repris le paiement intégral des loyers et charges courants avant l’audience ce que le bailleur reconnaît.

Par ailleurs, elle apparaît également en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de cette dernière, compte tenu des mensualités augmentées de plus de 50 euros qu’elle a versé au cours des 2 derniers mois avant l’audience.

Au surplus, le bailleur se montre favorable à l’octroi de délai de paiement en sa faveur.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [J] [S] née [L] un aménagement du paiement de sa dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, comme vu précédemment, Mme [J] [S] née [L] est en situation de régler sa dette locative et elle a repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges en intégralité ; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [J] [S] née [L] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de préciser qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis dit de la trêve hivernale.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par la locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois.

Mme [J] [S] née [L] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 14 octobre 2023, après déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [S] née [L] à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 3376,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 899,32 euros à compter du 6 janvier 2025 et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [J] [S] née [L] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 50 euros chacune, versées en même temps que les loyers et charges courants, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) tant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu le 7 avril 2003 entre d’une part, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat et d’autre part, Mme [J] [S] née [L] (restant seule locataire en titre) et portant sur le logement situé [Adresse 7], à la date du 14 octobre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [J] [S] née [L] reste tenu du paiement des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [J] [S] née [L] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [J] [S] née [L] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande d’expulsion dans le délai de 15 jours formée par l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

RAPPELLE que par application de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle des bailleurs ;

CONDAMNE Mme [J] [S] née [L] à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 14 octobre 2023, après déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [J] [S] née [L] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION