TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04630 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JRYU

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 20 Mai 2026

[U] [Y]

C/

[F] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [U] [Y]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [U] [Y]

M. [F] [H]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [Y]

né le 08 Novembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

né le 17 Septembre 1999 à [Localité 3] (94), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur Samuel GOUYE, Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026

Date des débats : 24 Février 2026

Date de la mise à disposition : 20 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2020, Monsieur [U] [Y] a donné à bail à Monsieur [F] [H] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 580 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, Monsieur [U] [Y] a fait signifier à Monsieur [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3890,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 juillet 2025 Monsieur [U] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, Monsieur [U] [Y] a fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [F] [H] 0 au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 4560,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens comprenant les frais de l’assignation et du commandement de payer

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 1er décembre 2025.

À l’audience du 24 février 2026, Monsieur [U] [Y] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4560,00 euros arrêtée au 23 février 2026, loyer du mois de février inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [Y] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er juillet. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [H] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Il ne s’oppose pas à la demande d’expulsion, indiquant qu’un départ du logement est prévu pour le mois de mai 2026. Il sollicite cependant des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, à hauteur de 130 euros par mois. Il demande également que les quittances de loyer lui soient régulièrement communiquées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés, régime auquel est soumis le bail litigieux.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [U] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 février 2026 que Monsieur [U] [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Cette somme de 4560 euros n’est pas contestée par le défendeur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 4560 euros au titre des sommes dues au 23 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Selon les articles 1214 et 1215 du code civil, le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 11 juillet 2020, pour une durée de un an. Il a depuis été renouvelé. La tacite reconduction a maintenu la clause contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Aux termes du contrat, cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ainsi, les parties ont conventionnellement convenu d’un délai plus favorable à celui de six semaines prévu par la disposition d’ordre public de protection de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2020 à compter du 2 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 septembre 2025, Monsieur [F] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [H] à son paiement à compter de 2 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [F] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 130 euros par mois. Il fait état de sa situation personnelle et financière, étant intérimaire et percevant environ 1800 euros de revenus. Sa compagne ne travaille pas et ils ont un enfant à charge. Il est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Monsieur [U] [Y] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de communication de la quittance de loyer

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Néanmoins, il est rappelé que cette obligation ne s’impose que pour le paiement des loyers et non pour le paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, une quittance pour le mois de novembre 2025 est communiquée mais il n’est pas justifié de la communication des autres quittances.

Ainsi, Monsieur [U] [Y] sera condamné à communiquer à Monsieur [F] [H] une quittance de loyer pour chacune des échéances acquittées antérieure à la résiliation du bail.

Il sera rappelé que, en application de l’article 3-4 de la même loi, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser la délivrance d’un reçu ou d’une quittance est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation, de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [U] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juillet 2020 entre Monsieur [U] [Y] d’une part, et Monsieur [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], [Localité 4], sont réunies à la date du 2 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [H] à compter du 2 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 4560 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2025 ;

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [F] [H] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 130 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [U] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 février 2026, échéance de février 2026 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à communiquer à Monsieur [F] [H] l’intégralité des quittances de loyer correspondant aux échéances acquitées par le preneur antérieurement au 2 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de l’assignation, de signification du commandement de payer du 1er juillet 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION