N° RG : 23/01729 – N° Portalis DBZO-W-B7H-DBLQ

TOUR DU BAILLI C/ S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, S.A.S. HOLDING DESENFANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE SCCV TOUR DU BAILLI

société civile de construction vente immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 911 806 107,

3 Bd Gallieni – 92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par M^e Jean-Claude HERBIN, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Emmanuelle MORVAN, avocat associé au barreau de PARIS, plaidant,

A :

DEFENDERESSE

LA SOCIETE HOLDING DESENFANS

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 775 621 022,

7 rue des Clés – 59400 CAMBRAI

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat associé au barreau de LILLE, plaidant,

EN PRESENCE DE :

LA SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 562 091 546

3 Bd Galieni – 92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par M^e Jean-Claude HERBIN, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Emmanuelle MORVAN, avocat associé au barreau de PARIS, plaidant,

PARTIE APPELEE EN INTERVENTION

rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 11 Décembre 2025, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Octobre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

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* * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu par Maître [K] [O], notaire à LILLE, en date du 10 décembre 2020, la société HOLDING DESENFANS, s’est engagée à vendre à la société BOUYGUES IMMOBILIER les biens immobiliers sis 7 et 14, rue des Clefs, place Fénelon et rue Saint-Aubert à CAMBRAI (59400), cadastrés section AP622, 872, 985 à 989 et moyennnant un prix de vente de 1 600 000 euros.

Selon procès-verbal de difficultés en date du 20 février 2023, Maître [O] a constaté les contestations et difficultés des parties dont la solution forme la base de la vente.

Selon procès-verbal de carence en date du 7 mars 2023, Maître [O] a constaté que la SCCV TOUR DU BAILLI et la société BOUYGUES IMMOBILIER avaient mis en demeure la société HOLDING DESENFANS de se présenter le même jour à l’étude notariale afin de signer l’acte de vente au prix ajusté de 1 642 000 euros.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023, la SCCV TOUR DU BAILLI a assigné la société HOLDING DESENFANS devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir déclarer parfaite la vente des parcelles au prix de 1 642 000 euros et de procéder à l’exécution forcée de la vente sous astreinte, outre l’indemnisation de son préjudice.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la SAS HOLDING DESENFANS a assigné la SAS BOUYGUES IMMOBILIER en intervention.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n°23/01729 et n°24/01655 sous le seul numéro de répertoire général n°23/01729.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 9 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 24 mars 2025 et intitulées “conclusions récapitulatives n°5", la société SCCV TOUR DU BAILLI et la société BOUYGUES IMMOBILIER demandent au tribunal :

— condamner la société HOLDING DESENFANS à verser :

* à la société SCCV Tour du Bailli la somme de 505 317,30 € en réparation du préjudice économique subi ;

* à la société Bouygues immobilier la somme de 547 054,12 euros en réparation du préjudice économique subi ;

— débouter la société HOLDING DESENFANS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment :

* de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Bouygues immobilier ;

En tout état de cause,

* de sa demande de versement de la somme de 160 000 €au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse ;

* de sa demande de paiement d’une indemnité de 1 100 000 € au titre des préjudices supplémentaires prétendument subis ;

— condamner la société HOLDING DESENFANS à verser à la société SCCV Tour du Bailli et à la société Bouygues immobilier la somme de 20 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société HOLDING DESENFANS aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Claude Herbin conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions et en application des dispositions des articles 1124, 1231-1 et 1583 du code civil, et des articles R111-22, R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme, elles font valoir que :

— la société HOLDING DESENFANS a manqué à ses obligations contractuelles de sorte qu’elle engage sa responsabilité ;

— que l’absence de signature de l’acte de vente ne résulte que du seul fait de la société HOLDING DESENFANS laquelle se prévaut à tort d’une caducité de la promesse de la vente ;

— que la levée d’option a été réalisée et aurait dû produire tous ses effets ;

— que la question de l’ajustement du prix est à l’origine des deux derniers reports de la date de signature puis du refus de la société HOLDING DESENFANS de signer l’acte de vente ;

— que les arguments de la société HOLDING DESENFANS sont dénués de fondement et ne sauraient justifier son refus de signer l’acte authentique de vente en février 2023 ;

— qu’il n’existe à ce titre aucune manoeuvre de leur part et qu’elles ont appliqué la réfaction prévue aux articles du code de l’urbanisme idoine dans le calcul de surface de plancher du projet de construction d’une résidence sénior ;

— qu’elles ont fixées le montant de l’ajustement du prix à la somme de 42 000 euros comme mentionné et détaillé dans le courrier adressé à la société HOLDING DESENFANS le 10 février 2023 ;

— qu’il existait une divergence entre l’évaluation du géomètre expert [R] et celle du géomètre expert consulté par la société HOLDING DESENFANS mais que cette contradiction n’était qu’apparente ;

— l’absence de prise en compte des surfaces de sous-sols et la prise en compte de la surface commerciale du Carrefour ;

— le refus injustifié de signer l’acte de vente justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice économique résultant des dépenses qu’elles ont engagées dans la perspective de la réalisation d’une opération immobilière impliquant l’acquisition de parcelles de la société HOLDING DESENFANS.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 2025 intitulées “conclusions n°3", la SAS HOLDING DESENFANS demande au tribunal de :

— débouter la SCCV TOUR DU BAILLI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société BOUYGUES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

— constater l’absence de levée d’option de la promesse unilatérale de vente du 10 décembre 2020 par le bénéficiaire dans les délais impartis ;

Par conséquent,

— constater que la promesse de vente du 10 décembre 2020 est caduque ;

— condamner in solidum la société BOUYGUES IMMOBILIER et la SCCV TOUR DU BAILLI à payer à la société HOLDING DESENFANS la somme de 160 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse ;

— condamner in solidum la société BOUYGUES IMMOBILIER et la SCCV TOUR DU BAILLI à verser à la société HOLDING DESENFANS une indemnité de 1 100 000 € au titre du préjudice supplémentaire subi ;

— condamner in solidum la société BOUYGUES IMMOBILIER et la SCCV TOUR DU BAILLI à verser à la société HOLDING DESENFANS la somme de 30 000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société BOUYGUES IMMOBILIER et la SCCV TOUR DU BAILLI aux entiers dépens.

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Cathy BEAUCHART pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1104 et 1124 du code civil et R111-22 du code de l’urbanisme, la société HOLDING DESENFANS fait valoir :

— l’absence de levée d’option au 28 octobre 2022 et subsidiairement au 12 novembre 2022 ;

— l’absence de levée d’option au 20 février 2023 pour le cas où il serait jugé que la promesse a été prorogé au 20 février 2023 ;

— que dans les deux cas, l’option n’a pas été levée dès lors que les conditions de forme de levée d’option n’ont pas été respectées, et sur le fond l’absence de levée d’option du bénéficiaire aux conditions juridiques de la promesse ;

— l’absence de décision de levée d’option par les associés de la SCCV TOUR DU BAILLI exigé par les statuts de cette dernière ;

— qu’en l’absence de levée d’option, la promesse était caduque ;

— qu’en raison de la caducité de la promesse, l’indemnité d’immobilisation était acquise au promettant ;

— l’absence de faute du promettant et de préjudice du bénéficiaire ;

— que les requérantes sont seules responsables des coûts engendrés, dont la conséquence d’une caducité leur est exclusivement imputable.

Comme les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile l’y autorisent, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé.

MOTIFS

Il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “voir constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

***

1.Sur les demandes en réparation résultant des manquements contractuels

L’article 1217 prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1221 prévoit que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En précisant, en son alinéa 2 de l’article 1124, que la révocation de la promesse n’empêche pas la formation du contrat promis, le code civil signale bien que le consentement du promettant est donné une fois pour toutes et qu’il n’a donc pas à être maintenu. Le promettant, une fois engagé, ne peut plus renoncer à la vente, sauf à avoir inséré une clause de dédit le lui permettant.

L’article 1124, alinéa 2, du code civil, permet donc de justifier l’irrévocabilité de la promesse. Dès lors, le promettant d’une promesse unilatérale est dans la même situation que le promettant d’une promesse synallagmatique : ni l’un ni l’autre ne peuvent revenir sur leur consentement (sauf clause de dédit ou clause de réitération du consentement). Les effets de la promesse unilatérale à l’égard du promettant sont donc ceux du droit commun.

En l’espèce, les demandeurs voient dans l’empêchement par le promettant de procéder à la signature de l’acte authentique, sans raison légitime et alors que la promesse de vente du 10 décembre 2020 n’était pas caduque et que le calcul de l’ajustement du prix de vente ne permettait pas de faire obstacle à la vente, un manquement à ses obligations contractuelles.

L’analyse de la demande nécessite, préalablement d’examiner la question de la qualification de la promesse pour envisager celle de la caducité ou non de la promesse de vente du 10 décembre 2020.

a) Sur la qualification de la promesse de vente du 10 décembre 2020

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d’une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle est en principe due au promettant, même en l’absence de tout préjudice subi, du seul fait de la non levée d’option par le bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation n’est pas un critère de qualification de la promesse unilatérale.

Dans la promesse unilatérale, le promettant s’engage doublement : il donne son consentement au contrat de promesse et également au contrat de définitif.

L’option conférée au bénéficiaire permet de distinguer la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique.

La promesse peut également être synallagmatique ou bilatérale, au sens de l’article 1106 du code civil, lorsque des obligations pèsent à la fois sur le promettant et sur le bénéficiaire, mais que le bénéficiaire conserve la liberté de s’engager. Elle doit contenir l’engagement réciproque d’acheter et de vendre.

La qualification d’une promesse de vente ne dépend pas de la présence d’une clause de substitution.

En l’espèce, il est établi qu’une promesse unilatérale de vente sous condititons suspensives a été conclue le 10 décembre 2020, par acte authentique de Maître [K] [O], notaire à LILLE, portant sur les parcelles sises 7 et 14, rue des Clefs, place Fénelon et rue Saint-Aubert à CAMBRAI (59400), cadastrée section AP622, 872, 985 à 989 et moyennnant un prix de vente de 1 600 000 euros.

L’acte notarié contient :

— à l’article 5.3 intitulé “conditions générales de la promesse”, la clause selon laquelle la promesse est consentie par le promettant sous réserve de l’engagement irrévocable du bénéficiaire sur les points 5.3.1 à 5.3.4 ;

— à l’article 6 intitulé “promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives”, la clause selon laquelle le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion de la vente, lui permettant ainsi d’acquérir dans les seules conditions stipulées à l’acte, les biens immobiliers, tels qu’ils existent […] ;

— à l’article 11 intitulé “durée, mode de réalisation – non réalisation – clause d’exécution – indemnité d’immobilisation : la clause selon laquelle, la promesse est consentie pour une période expirant le 31 janvier 2022, l’acte de vente devant être signé au plus tard à cette date ;

— à l’article 11.1.2, des prorogations automatiques permettant au bénéficiaire de lever l’option jusqu’à la date maximale de prorogation prévue.

L’acte notarié a été régularisé en reprenant expréssément les qualités de promettant et de bénéficiaire et sous le visa de l’article 1124 du code civil dans un article 11.4 intitulé “clause d’exécution forcée” reprenant les effets en cas d’acceptation de la promesse, de même qu’un article 11.2 relatif au mode de réalisation en cas de levée d’option par le bénéficiaire outre un article 11.3 reproduisant les effets en cas de non réalisation.

Le moyen tiré de ce qu’il y aurait lieu à requalification de l’acte authentique, dont il n’est ni soutenu ni démontré qu’une de ses clauses serait susceptible d’interprétation comme étant ambiguë, est inopérant.

Au regard de ces éléments, il apparaît que l’existence d’une option, la détermination des éléments du contrat promis et le défaut de consentement du bénéficiaire au jour de la signature de l’acte notarié pour former la vente sont caractérisés de sorte que l’acte notarié correspond à la définition de la promesse unilatérale résultant de l’article 1124 du code civil.

b) Sur la réalisation des conditions de la levée d’option

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté.

A ce titre, jusqu’au terme convenu par les parties pour l’exercice du droit d’option du bénéficiaire, le promettant est lié par deux obligations : il s’engage d’une part à ne pas conclure le contrat prévu par les parties avec un autre et d’autre part à conclure le contrat prévu avec le bénéficiaire, si celui-ci en manifeste la volonté dans le délai prévu.

Par ailleurs, la levée d’option est un acte unilatéral par lequel le bénéficiaire de la promesse déclare accepter l’offre exclusive qui lui a été faite, qui répond aux conditions de fond et de forme d’une acceptation relative au contrat principal qui est conclu.

Elle peut être expresse et peut aussi être tacite, écrite ou verbale, sauf si les parties ont prévu des modalités particulières pour la levée d’option.

S’il ne lève pas l’option dans les délais convenus, le bénéficiaire de la promesse est présumé avoir renoncé à son droit d’option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, et le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites, et recouvre sa liberté d’action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité et le bénéficiaire déchu du bénéfice de celle-ci.

La promesse devient caduque après expiration du délai qui a été fixé par les parties pour sa validité.

Les parties peuvent prévoir une prorogation automatique du délai pour exercer l’option. Cette prorogation conventionnelle doit recevoir effet, même si elle a pour effet de prolonger la promesse au-delà d’un délai raisonnable.

La prolongation du délai des conditions prévues à la promesse n’emporte pas prolongation du délai d’option. Néanmoins, si le délai supplémentaire, pour la réalisation de la condition expire après le délai prévu pour lever l’option, il convient d’en déduire que la volonté des parties est d’établir une prorogation du délai d’option.

Dès lors que le bénéficiaire a manifesté son intention de se porter acquéreur, il y a levée de l’option, même si la promesse prévoit que cette levée aura lieu au jour de la réalisation définitive de la vente.

La vente se forme en effet en deux temps : celui de l’échange de la volonté des parties déterminant les conditions de la vente préparée pour laquelle le promettant donne d’ores et déjà son consentement, et celui de l’expression du consentement du bénéficiaire à intervenir dans le délai qui lui est offert pour opter. Ce n’est qu’avec la manifestation de cette volonté que la vente se forme, à la date à laquelle elle est portée à la connaissance du promettant. Cependant, aucun échange des volontés n’est utile pour ce faire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 10 décembre 2020 prévoit expressément, aux termes de la clause « DUREE », en page 13, que : “la promesse est consentie pour une période expirant au plus tard le 31 janvier 2022".

Il n’est pas contesté qu’un avenant à la promesse initiale a été signé le 31 janvier 2022 fixant la date de levée d’option au 28 février 2022.

Des prorogations automatiques résultant de la promesse initiale et de cet avenant ont influé sur ce délai en ce que l’ article 11. 1.2 prévoient que :

— “dans l’hypothèse où le notaire chargé de recevoir l’acte de vente ne serait pas en possession de l’ensemble des documents nécessaires à sa signature au plus tard le cinquième jour ouvré précédant la date d’expiration de la promesse stipulée à l’article 11.1.1 (durée initiale), la durée de la promesse, ainsi que la durée pour lever l’option aux conditions de l’acte, seront automatiquement prorogés d’un délai maximum de huit jours ouvrés à compter de la réception par ledit notaire du dernier document, et en tout état de cause au plus tard :

— si l’un quelconque des documents nécessaires manquants et relatifs à la purge d’un droit de préemption visée à l’article L213-1 du code de l’urbanisme, 15 jours calendaires après la date de levée d’option éventuellement prorogée, ou,

— si aucun des documents nécessaires manquants est relatif à la purge d’un tel droit de préemption, 15 jours calendaires après la date prévisionnelle de levée d’option éventuellement prorogée,ou,

— si le bénéficiaire n’était pas en mesure de payer le prix à la date stipulée ci-dessus éventuellement prorogée, la promesse sera automatiquement prorogée d’un délai de 30 jours calendaires non reconductible.

En tout état de cause et nonobstant toute stipulation contraire, les autorisations administratives devront être obtenues au plus tard le 28 février 2022.

Si la date de levée d’option soit le 28 février 2022 :

a) les autorisations administratives étaient obtenues mais que le recours des tiers, gracieux, hiérarchique et contentieux, du déféré préfectoral, augmenté du délai de notification prévue à l’article R600-1 du code de l’urbanisme ou le délai de retrait administratif ne soit pas expiré, la date du 28 février 2022 sera prorogée du délai nécessaire à la purge de l’un ou l’autre de ces délais soit au maximum quatre mois.

b) un recours était introduit contre lesdites autorisations, la date du 28 février 2022 éventuellement prorogé dans les conditions du a) sera prorogé d’une durée maximale de six mois,

c) des prescriptions, notamment d’effectuer un diagnostic archéologique puis, le cas échéant, de réaliser des fouilles sont encore susceptibles d’intervenir dans le cadre de la réglementation, en vigueur, la date du 28 février 2022 sera de plein droit prorogé d’un délai trois mois.

En cas de réalisation de l’une ou plusieurs de ces hypothèses, le bénéficiaire pourra lever l’option jusqu’à la date maximale de prorogation prévue.

Sans préjudice de toute autre stipulation contraire de l’acte, les parties conviennent que cette prorogation automatique aura pour effet de proroger automatiquement la durée de réalisation de la condition suspensive stipulée à l’acte relative aux documents manquants.”

Il est établi que la date de levée d’option expirait au 28 février 2022, sauf à ce que se réalise effectivement l’une de ces hypothèses faisant alors expirer la levée d’option au maximum à la date du 28 décembre 2022 compte tenu de la prorogation cumulative des hypothèses a et b de l’avenant.

L’acte notarié du 10 décembre 2020 prévoit par ailleurs, que la réalisation de la promesse aura lieu (article 11.2)“exclusivement par la signature de l’acte de vente constatant la réalisation de la promesse et donc la vente, accompagné du paiement du prix et du versement des frais, le tout en application des stipulations de l’acte. L’acte de vente sera reçu par le notaire soussigné. En toute hypothèse, en application de l’article 1196 du Code civil, les parties conviennent le transfert de propriété des biens immobiliers est reporté à la date de signature de l’acte de vente, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la vente est antérieur à l’acte de vente.”

Il est établi que la promesse unilatérale de vente contient une clause d’ajustement et de complément du prix lié aux coûts des fondations et de l’augmentation de la surface de plancher à l’article 10.3.

Il résulte des pièces produites par les parties que :

— par ordonnance en date du 12 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de CAMBRAI ordonnait une expertise confiée à monsieur [T] dans le cadre d’un référé préventif permettant de recueillir le constat et l’avis d’un expert avant le démarrage des travaux s’incrivant dans le projet immobilier de la promesse unilatérale objet du présent litige ;

— par courriel en date du 14 octobre 2022 et du 21 octobre 2022, la société Bouygues immobilier a donné son accord pour proroger le délai de réalisation de la condition préalable relative à des travaux de raccordement ;

— par courriel du 15 et 18 novembre 2022 la société HOLDING DESENFANS a écrit à la société Bouygues immobilier et au notaire que la condition préalable de la promesse était remplie et qu’il convenait de fixer une date de signature ;

— par courriel du 5 décembre 2022, la société Bouygues immobilier a transmis, au promettant ainsi qu’au notaire, sans présumer de la décision finale de sa direction, ses disponibilités semaine 50 pour envisager un rendez-vous de signature ;

— par courriel en date du 13 décembre 2022 la société Bouygues immobilier a écrit à la société HOLDING DESENFANS et au notaire pour l’informer de son désaccord sur l’évaluation de la surface globale du projet et de sa demande au maître d’œuvre de produire une attestation de surface détaillée ;

— par courriel en date du 13 décembre 2022 la société HOLDING DESENFANS a répondu à la société Bouygues immobilier que l’évaluation sollicitée ne pouvait être réalisée que par un géomètre expert ;

— par courriel en date du 15 décembre 2022, la société HOLDING DESENFANS a indiqué à la société Bouygues immobilier qu’il n’y avait pas encore d’accord sur les termes de l’acte de vente dès lors que les surfaces de plancher restaient incertaines et que l’ajustement du prix n’était pas calculé, qu’ainsi elle proposait un report de la signature de l’acte de vente au 31 janvier 2023 ;

— par courriel du 16 décembre 2022 la société Bouygues immobilier répondait à la société HOLDING DESENFANS que le calcul des surfaces était au contraire parfaitement clair comme étant fondé sur le Cerfa joint à la demande de permis de construire et qu’il convenait de procéder à l’acquisition du foncier. Elle a rajouté ne pas être opposée à un ultime report de la date de signature à sa demande au plus tard le 31 janvier 2023 ;

– par courriel du 19 décembre 2022, Maître [O] a écrit aux parties que la durée la promesse était alors prorogée au 31 janvier 2023 ;

– par courriel en date du 11 janvier 2023, la société Bouygues immobilier a écrit à la société HOLDING DESENFANS qu’il restait à définir le complément de prix, que les autres termes de l’acte étaient validés, mais qu’il convenait de s’accorder sur le prix d’acquisition au plus tard le 18 janvier. Elle a indiqué d’autre part qu’il lui fallait un minimum de délais pour débloquer les fonds nécessaires, que si un prix différent devait être envisagé il lui faudrait à nouveau purger la déclaration d’intention d’aliéner, et que l’étude du géomètre était toujours en attente ;

— par courriel en date du 31 janvier 2023, le notaire a indiqué prendre note de l’accord respectif des parties sur la prorogation de la promesse jusqu’au 20 février 2023.

Il résulte de cette chronologie que les diligences réalisées tant par le promettant que par le bénéficiaire et leur notaire établissent la volonté du bénéficiaire de l’option de proroger le délai de levée d’option lequel s’est accompagné conformément à l’article 11.2 de l’acte notarié du 10 décembre 2020 du versement du paiement du prix et du versement des frais ainsi qu’il résulte du relevé de compte fourni de la SELARL ESPACE JURIDIQUE NOTAIRES du 7 mars 2023, le compte ayant été crédité du prix de vente par la SCCV TOUR DU BAILLI le 15 décembre 2022.

Les discussions portant sur l’ajustement du prix étant sans incidence sur la levée d’option dès lors qu’elles portent sur les conditions de la vente et non sur le délai d’option.

Au regard de ces éléments, il apparaît que les conditions de la levée d’option prévue à la promesse unilatérale de vente du 10 décembre 2020, prorogée par l’accord des parties, ont été réalisées.

Par voie de conséquence, la société HOLDING DESENFANS sera déboutée de ses demandes subséquentes.

2. Sur la commune intention des parties et les demandes indemnitaires

L’article 1231 du code civil prévoit que à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Les articles 1103 et 1104 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Et enfin, l’article 1589 du code civil indique que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1112 du code civil prévoit que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Même s’il convient de ne pas s’arrêter aux termes littéraux pour cerner la commune intention des parties, il n’est pas possible non plus de s’affranchir de la lettre même de la clause.

En l’espèce, la rédaction de la promesse de vente du 10 décembre 2020 prévoit en son article 10 une clause d’ajustement du prix et de complément du prix lié aux coûts des fondations ( article 10.3.1) et d’augmentation de la surface de plancher (article 10.3.2) employant le conditionnel.

De l’emploi de l’hypohèse, du conditionnel, outre du futur, il se déduit que la promesse de vente n’est pas encore effective.

Considérer le contraire supposerait qu’à la date du 10 décembre 2020, le prix et la chose aient été déterminés précisément et non pas au moment de la levée de l’option.

Or, les courriers échangés entre les parties témoignent incontestablement de leurs différends notamment sur le prix et de l’indétermination dans laquelle elles se trouvent.

Ainsi, le 13 décembre 2022, chacune des parties évoquent, par courriel, des difficultés liées au calcul de la surface du projet.

Il ressort, sans équivoque, du courriel du 15 décembre 2022, que la société HOLDING DESENFANS a écrit à la société BOUYGUES IMMOBILIER : “je ne vois pas comment nous pourrions procéder à une signature demain, il n’y a pas encore d’accord sur les termes de l’acte de vente, les surfaces de plancher sont incertaines et l’ajustement de prix n’est pas calculé […], d’ici là, je vais mandater un géomètre expert (contacté ce jour) qui travaillera sur les plans du PC et sur place afin de déterminer la surface de plancher à prendre en compte pour l’ajustement de prix final. Je vous communiquerai les résultats de son étude dès que celle-ci sera réalisée”.

De même, que conformément à son écrit et ainsi qu’il était prévu aux conditions de la promesse de vente, la société HOLDING DESENFANS a communiqué un calcul des surfaces de plancher dressé par monsieur [M] en date du 2 février 2023.

De son côté, la société BOUYGUES IMMOBILIER a répondu, dans un courrier du 10 février 2023, accompagné d’un calcul de surface de plancher établi par un autre cabinet de géomètre expert [R], dressé le 9 février 2023.

Les requérantes concluent elles-mêmes à une divergence entre les évaluations des deux géomètres experts, qui, si elles la qualifie d'”apparentes” constituent une difficulté quant à la détermination de la chose, objet de la vente.

Ces échanges signifient qu’en réalité, elles sont encore dans la phase de pourparlers contractuels et que la clause d’ajustement et de complément de prix n’est qu’une invitation entre les futurs contractants à discuter le contenu du contrat de vente.

En effet, à ce stade, ni la chose, ni le prix ne sont déterminés, le montant de la transaction fait l’objet d’un point de discorde manifeste, l’assignation du 31 juillet 2023 ayant d’ailleurs vocation à voir déclarer la vente parfaite, passant outre cette divergence.

Les éléments du dossier démontrent que l’abandon de ce projet était justifié par de réelles difficultés de partenariat constituant un motif légitime de rupture, et que les sociétés requérantes ont été tenues informées de ces difficultés en toute loyauté et bonne foi, de sorte que la rupture n’a présenté pour elles aucun caractère soudain ou inattendu, les éléments de désaccords étant des points dont la discussion était prévue selon une clause intégrée à la promesse de vente; enfin la société HOLDING DESENFANS n’a entretenu aucune illusion auprès des sociétés requérantes, ces éléments ayant été discutés dans les formes prévues à la promesse, sans que le caractère tardif ne soit caractérisé dès lors que la société BOUYGUES IMMOBILIER et la SCCV TOUR DE BAILLI ont accepté, dès le 10 décembre 2020 d’en faire une clause soumises à pourparlers.

Vu ces circonstances, la rupture des pourparlers par la SAS HOLDING DESENFANS ne revêt aucun caractère abusif de nature à fonder les demandes d’indemnisation d’un préjudice économique formées par la société SCCV TOUR DU BAILLI et la société BOUYGUES IMMOBILIER, de sorte qu’elles seront déboutées de leurs demandes indemnitaires.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombent des chefs de leurs demandes, de sorte qu’elles supporteront chacune pour moitié la charge des dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCCV TOUR DU BAILLI et la société BOUYGUES IMMOBILIER de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice économique ;

DEBOUTE la SAS HOLDING DESENFANS de l’ensemble de ses demandes;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT que chacune des parties supportera pour moitié la charge des dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.