N° RG 20/00810 – N° Portalis DBZO-W-B7E-CT5I

[M] et autres C/ AXA FRANCE IARD et autres

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [E] [M] épouse [D]

psychomotricienne / psychothérapeute

née le 27 Avril 1977 à CALAIS

18-20 rue Léon Gambetta – 59400 CAMBRAI

Madame [E] [M] épouse [D]

psychomotricienne / psychothérapeute

née le 27 Avril 1977 à CALAIS

SIREN n° 518 045 836 exerçant son activité :

18-20 rue Léon Gambetta – 59400 CAMBRAI

LA SOCIETE GA2CIMMO

société civile immobilière inscrite au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 831 793 344,

agissant en la personne de son gérant Mr [F] [D] domicilié en cette qualité audit siège

18-20 rue Léon Gambetta – 59400 CAMBRAI

Monsieur [F] [O] [P] [D]

ostéopathe

né le 21 Décembre 1979 à NOYON

18-20 rue Léon Gambetta – 59400 CAMBRAI

LA SARL [D] [F]

société à associé unique inscrite au registre du commerce et des sociétés de Douai sous le numéro 753 285 881,

représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social soit 20 rue Léon Gambetta – 59400 CAMBRAI

représentés tous les cinq par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant et Maître Géraldine MELIN, avocat associée au barreau de COMPIEGNE, plaidant,

ET :

DEFENDERESSES

LA SOCIETE BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER

société par actions simplifiée

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège RCS DOUAI 799.075.171

35 B avenue dela Victoire – 59400 CAMBRAI

LA SOCIETE AXA FRANCE IARD

société anonyme immatsriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro B 722 057 460,

dont le siège social est 313 Terrasses de l’Arche 92727 NANTERRE CEDEX,

représentées toutes les deux par M^e Elsa DEMAILLY, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, Maître Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, plaidant,

rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 09 Octobre 2025, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Septembre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

* * * * *

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 octobre 2017, monsieur [H] et madame [G] ont vendu à la SCI GA2CIMMO un bien immobilier sis, 18/20, rue Léon Gambetta à CAMBRAI moyennant le prix de 490 000 euros.

L’acte comprend, dans ses annexes, un diagnostic de performance énergétique établi le 15 mai 2017 par la société BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER, sise à Cambrai.

Se plaignant d’une erreur dans la classification énergétique de l’immeuble acquis, la SCI GA2CIMMO, monsieur [F] [D], madame [E] [M] et la SARL [F] [D] ont, par exploit d’huissier en date du 8 juin 2020, assigné la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de demandes indemnitaires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2020 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par exploit d’huissier en date du 12 février 2021, les demandeurs ont assigné la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord Est en intervention.

Le 10 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le seul numéro 20/00810.

Par ordonnance en date du 23 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à monsieur [C] [N].

Par ordonnance de remplacement du 12 mai 2022, madame [L] [K] a été nommée ès qualités d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 25 novembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique, la SA AXA France IARD est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 13 mars 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel d’instance des demandeurs et l’acceptation de la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord Est exerçant sous le sigle GROUPAMA NORD EST et déclaré l’instance engagée à l’encontre de cette dernière éteinte.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 11 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 22 octobre 2024 et intitulées “conclusions récapitulatives”, la SCI GA2CIMMO, monsieur [F] [D], madame [E] [M] et la SARL [D] [F] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCI GA2CIMMO la somme de 144 892, 97 euros à actualiser selon l’indice BT01 au titre des travaux de reprise, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCI GA2C IMMO la somme de 24 424,57 euros au titre de la perte de surface, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [F] [D] et à Madame [E] [M] épouse [D] la somme de 1 600,00 euros au titre de leur frais de relogement,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SARL [D] [F] la somme de 15 599,50 euros au titre de sa perte de chiffre d’affaires,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à madame [E] [M] la somme de 5 626,85 euros au titre de sa perte de chiffre d’affaires,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCI GA2CIMMO la somme de 90 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de négocier le bien à une valeur inférieure,

A titre infiniment subsidaire,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCI GACIMMO la somme de 26 673,30 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de négocier le bien à une valeur inférieure pour la surface perdu du fait de l’isolation

En tout état de cause,

— débouter la CRAMA NORD EST de l’intégralité de ses demandes,

— débouter AXA France IARD de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter AXA France IARD de sa demande d’opposition de la franchise contractuelle aux demandeurs,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD à payer à la SCI GA2CIMMO la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction est requise au profit de Maître BEAUCHART, associé de la SCP DEBACKER & Associés, avocats aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile

Au soutien de leurs prétentions et en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, les demandeurs font valoir que la responsabilité délictuelle de la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER est engagée en raison de sa négligence fautive dans la réalisation du diagnostic de performance énergétique de l’immeuble vendu. Ils soutiennent, en application des articles L134-1 et R134-5 du code de la construction et de l’habitation, que la défenderesse a manqué à ses obligations légales et réglementaires en ne faisant pas usage de la méthode de diagnostic imposée et en s’abstenant d’une visite sur site. Ils ajoutent que l’erreur du diagnostiqueur a été confirmée par l’expert judiciaire et qu’il appartenait à celui-ci de déterminer la date de construction de l’immeuble. Ils exposent que le classement du bien en étiquette énergétique C alors qu’il relève d’une catégorie énergétique E leur a causé un préjudice direct, certain et légitime constitué par la nécessité de réaliser des travaux indispensables pour aboutir à un classement énergétique en catégorie C, de modifier les lieux en raison des travaux d’isolation et de la perte de surface résultant de la pose de cette isolation, du déménagement de la famille et de l’activité professionnelle du couple pendant les travaux. Ils développent leurs demandes d’indemnisation poste par poste, à titre principal s’agissant d’une mise en conformité du bien et à titre subsidiaire s’agissant d’une perte de chance. Enfin, ils indiquent qu’en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la défenderesse, la société AXA France IARD ne pourra qu’être condamnée solidairement avec son assuré soutenant qu’en l’absence de communication des conditions particulières et générales du contrat, aucun élément ne permet d’établir que la certification est une condition de la garantie.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 14 octobre 2024 et intitulées “conclusions récapitulatives n°3", la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA France IARD demandent au tribunal de :

A titre liminaire,

— recevoir l’intervention volontaire de la compagnie AXA France IARD en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société BCD2E,

A titre principal,

— débouter la SCI GA2CIMMO, monsieur [F] [D], madame [E] [M] et la SARL [D] [F] de toutes leurs demandes,

— condamner la SCI GA2CIMMO, monsieur [F] [D], madame [E] [M] et la SARL [D] [F] à payer à la société BCD2E la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI GA2CIMMO, monsieur [F] [D], madame [E] [M] et la SARL [D] [F] aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger que toutes condamnations prononcées contre la compagnie AXA France IARD sera franchise contractuelle de la société BCD2E Diagnostic immobilier déduite.

A titre liminaire et en application de l’article 330 du code de procédure civile, les défendeurs font valoir que la compagnie AXA France IARD est bien fondée à intervenir volontairement à la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, et en application de l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au moment du diagnostic réalisé, ils exposent que le diagnostic de performance énergétique ne constitue pas une expertise thermique et qu’elle consiste, après recueil de renseignements et caractériques de l’immeuble, à entrer des données dans un logiciel spécialisé qui procède à un calcul et fournit une estimation de la consommation énergétique de l’immeuble en fonction des conditions standard d’utilisation et du climat habituel de la région. Ils expliquent que l’estimation de la consommation probable en énergie fournie par le DPE reste très approximative et hypothétique en ce que de nombreux éléments, qui peuvent influer le résultat, ne sont pas demandés par le logiciel, de même que la consommation réelle d’énergie dépend ensuite de l’utilisation du bien par les occupants. Ils ajoutent que le résultat est d’autant plus faussé lorsque le bien est atteint de vices constructifs dont le technicien ne tient pas compte dans son diagnostic.

Les défendeurs exposent qu’au 1er juillet 2021, la réglementation a évolué de sorte que le DPE est devenu opposable et pas simplement informatif, outre l’évolution du contenu et du mode de calcul. Ils ajoutent que cette réglementation ne s’applique pas au litige dès lors que son entrée en vigueur est postérieure à la réalisation du diagnostic litigieux.

Ils indiquent que les demandeurs, acquéreurs à la vente, ont donné leur accord sur la chose et sur le prix pour un immeuble classé en D lors de la promesse de vente et en G lors de l’acte réitératif du 10 octobre 2017. Ils précisent que la différence de méthode de calcul utilisée explique le changement de catégorie. S’agissant de l’année de construction, ils font valoir qu’ils ne leur appartient pas de vérifier les informations communiquées par le vendeur. Ils affirment s’être déplacés et avoir effectué une visite et une inspection complète des lieux précisant en justifier par la production de l’entier dossier technique immobilier comprenant outre le DPE, les diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. Sur la base du rapport d’expertise, ils concluent que les erreurs qu’ils auraient pu commettre ne constituent pas une faute au sens de l’article 1240 du code civil, que la preuve de l’existence d’un préjudice n’est pas rapportée et qu’indépendamment du classement issu du diagnostic, le prix de vente de l’immeuble est conforme à l’état du marché. Ils estiment que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées. Ils précisent que si une quelconque faute était retenue, une mauvaise information précontractuelle ne peut entraîner pour l’acquéreur que la perte d’une chance de mieux apprécier l’opportunité de contracter ou de demander une réduction du prix lesquelles ne sauraient justifier les préjudices allégués.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient expressément de se référer à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’intervention de la SA AXA FRANCE IARD

L’article 330 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il ressort de l’article 6.2 des conditions générales communiquées que la garantie est déclenchée par la réclamation conformément aux dispositions de l’article L124-5 du code des assurances. Il est précisé que la garantie s’applique, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à l’assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent de cinq ans à sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.

Il est indiqué que le contrat ne garantit pas les sinistres dont le fait dommageable était connu de l’assuré à la date de souscription concernée.

La SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER produit une quittance justifiant de son adhésion au contrat n°10393381504 auprès de la compagnie SA AXA France IARD à effet au 1er janvier 2019 aux fins de garantir l’activité de diagnostics techniques immobiliers et ayant pour objet de garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile incombant à l’assuré en raison de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non causés aux tiers, y compris les clients, du fait de l’établissement […] en cas de vente d’un bien immobilier au titre de la constitution du dossier technique, et visés aux 1° et 7° de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation et le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’il résulte des conditions partriculières versées aux débats.

Il est établi que les demandeurs ont fait part du litige à la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER pour la première fois, par courrier recommandé avec accusé de réception émanant de leur conseil, le 4 octobre 2019 et que l’acte introductif d’instance a été signifié à la défenderesse le 8 juin 2020 soit postérieurement à la date de souscription du contrat d’assurance.

En raison de la nature du contrat liant les parties, la SA AXA France IARD présente un intérêt manifeste à soutenir son assuré à la présente instance.

L’étendue de la garantie n’est par ailleurs pas contestée.

Par voie de conséquence, l’intervention de la SA AXA France Iard est recevable.

Sur la responsabilité de la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Le fondement de sa responsabilité est contractuel à l’égard du vendeur qui lui a réclamé le diagnostic, mais délictuel à l’égard de l’acquéreur avec lequel il n’a pas contracté.

Pour que sa responsabilité soit retenue il faut que le constat sur les performances énergétiques soit effectivement erroné et que les erreurs ou inexactitudes relevées dans le rapport soient la conséquence d’un défaut de diligence du diagnostiqueur par référence à la fois aux normes et aux règles de l’art.

L’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de la réalisation de la prestation, précise que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par décret.

L’article L271-4 du même code, dans sa version en vigueur lors de la réalisation de la prestation, prévoit que :

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

Ainsi, si au terme de ces textes, la valeur informative du diagnostic de performance énergétique ne permet pas à l’acquéreur de mettre en cause la responsabilité du vendeur, cette valeur informative n’exonère pas le diagnostiqueur de ses obligations professionnelles, ni de sa responsabilité.

En cas de manquement du diagnostiqueur aux normes applicables ou aux règles de l’art dans l’établissement de son diagnostic énergétique dont le résultat est erroné, celui-ci est tenu d’indemniser l’acquéreur, en cas de préjudice avéré, de la perte de chance de négocier le bien à un prix moindre et non de supporter le coût de travaux. En l’espèce, et en préambule, il apparaît en page 1/6 du diagnostic de performance énergétique du 15 mai 2017, que le diagnostiqueur professionnel s’est présenté pour une visite sur site à 9h00 avec une durée de repérage de 3h25. En page 4/21, la liste des pièces visitées est mentionnée et il est indiqué qu’aucune pièce n’a été omise. De sorte qu’il ne saurait être reproché au diagnostiqueur de ne pas s’être déplacé pour effectuer sa mission.

Si l’acte notarié du 10 octobre 2017 fait mention d’un classement F et G, cette information, qui semble relever d’une erreur de plume, ne saurait se substituer aux diagnostics détaillés et portés à la connaissances des acquéreurs.

En premier lieu, l’expert retient une erreur sur la date de construction ayant entraîné l’utilisation de la méthode de calcul du DPE sur relevé de consommations au lieu d’une méthode conventionnelle laquelle a généré un résultat différent. L’expert précise que la méthode de calcul choisie et utilisée par le diagnostiqueur n’est pas erronée car elle correspond à la date de construction du bien qu’il a estimé. Il s’est appuyé sur la méthode de calcul préconisée en fonction de la date de construction estimée. Il en résulte, selon l’expert, que l’erreur provient de l’estimation de la date de construction de l’immeuble par le diagnostiqueur.

Le rapport d’expertise fait mention de ce que si l’immeuble a pu faire l’objet d’une démolition lors de la guerre 39-45, l’interprétation des dispositions réglementaires par l’expert en page 14 du rapport “permet de considérer que la date à prendre en compte est celle de la construction initiale et non la reconstruction. Dans le cas d’une construction (et non d’une reconstruction) postérieure à 1948, il appartiendra aux demandeurs d’en justifier (à minima l’année)”.

Les demandeurs sont défaillants dans l’administration de cette preuve. Le document produit en pièce 17 ne permettant par ailleurs pas d’y pallier. Cette liste de rues ne comportant ni entête, ni élément permettant de le rattacher à la destruction du bien concerné comme indiqué dans le bordereau de pièces. La mention “démolition d’immeubles Jean CIBIE” ne pouvant se référer qu’à la nature de l’activité du dénommé.

Au surplus et comme relevé par l’expert, l’acte de vente ne fait pas mention de la date de construction de l’immeuble.

En page 21 du rapport, il est produit un tableau de la liste des ventes d’immeubles entre 2016 et 2018 dans un rayon d’un kilomètre. Il échet de constater que l’année de construction de ces immeubles est antérieur à 1948 pour l’ensemble de ceux-ci.

Par ailleurs, l’expert précise qu’il n’appartient pas au diagnostiqueur d’effectuer des recherches approfondies sur l’année de construction du bâtiment et qu’en tout état de cause, à la date de réalisation du diagnostic de performance énergétique, ce dernier n’a qu’une valeur informative.

Dès lors, l’année de construction retenue ne saurait être analysée comme une erreur du diagnostiqueur trouvant son origine dans un défaut de diligence de ce dernier par rapport aux normes à appliquer.

La détermination de l’année de construction guide la méthode d’évaluation, en l’espèce sur relevés de consommations, laquelle est la méthode adaptée, telle que confirmée par l’expert.

En deuxième lieu, l’expert explique qu’il apparaît une erreur sur la surface habitable estimée à 4%, le diagnostiqueur ayant retenu une surface habitable de 301m2 au lieu d’une évaluation de 313,77m2 par le sapiteur sans qu’il puisse être expliqué la source de l’erreur et ainsi caractériser le défaut de diligences du diagnostiqueur, de sorte qu’il ne saurait être retenu d’erreur sur ce point.

En troisième lieu, l’expert révèle une reprise des résultats du DPE sans vérification de la surface habitable du bien, ce qui a entraîné une valorisation de la note énergétique, passée de D en C. Cette modification résulte d’une indication de l’acquéreur à l’ancien propriétaire puis de l’ancien propriétaire au diagnostiqueur sans vérification du professionnel, ce qui a influencé les données d’entrée et modifié le calcul et le résultat.

Cette erreur résulte d’un défaut de diligence du professionnel à qui il appartenait de vérifier les données pour les modifier.

En quatrième lieu, l’expert note des écarts dans la description du bien, notamment l’indication de parois isolées qui ne l’étaient pas, sans conséquence sur le résultat du calcul mais potentiellement sur la vision qu’ont pu avoir les acquéreurs s’ils ont pris connaissance du tableau en page 2 du DPE lorsque celui-ci leur a été remis.

Il est, en effet, indiqué en page 2 :

“ Murs : pierre de taille d’épaisseur 40cm donnant sur l’extérieur avec isolation intérieure.

Mur simple en briques pleines d’épaisseur 34 cm donnant sur l’extérieur avec isolation intérieure.

Mur simple en briques pleines d’épaisseur 34 cm donnant sur un local chauffé avec isolation intérieure”.

Alors que l’expert indique dans son rapport et DPE annexé que les murs dont s’agit sont dépourvus d’isolation, que les murs décrits d’épaisseur 34 cm ont une épaisseur de 32 cm et que seuls 10% des murs existants étaient isolés dont la partie dressing, salle de bains du 1er étage et la partie cuisine.

Si cet élément caractérise un erreur du professionnel résultant d’un défaut de diligence dans l’accomplissement de sa mission, l’expert rappelle que ces descriptions n’influencent pas le résultat du calcul sur relevés de consommations.

Néanmoins, cette donnée éclaire l’acquéreur sur l’état énergétique du bien et des travaux à envisager.

Comme indiqué en page 2, le dagnostic a pour objectif d’informer le futur acheteur, de comparer différents logements entre eux et de les inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Il s’ensuit que l’information fournie par la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER concernant l’isolation du logement est erronée du fait du manquement de cette dernière quant à l’information fournie.

En cinquième et dernier lieu, s’agissant de la catégorie énergétique, les conclusions expertales révèlent une performance énergétique du bâtiment en E (257,7 kWhEP/m2/an) pour une surface habitable de 313,77 m2 alors que la décision d’acheter le bien au prix de 490 000 euros a été prise sur un classement en performance énergétique D (161 257,7 kWhEP/m2/an) pour une surface habitable erronée de 301 m2 et une méthode de calcul différente réitérée le 10 octobre 2017 sur une étiquette énergétique C et une surface habitable de 325m2.

L’expert conclut que ce ne sont pas les méthodes de calculs qui sont à l’origine des erreurs (les calculs ont appliqué correctement les données) mais l’erreur d’appréciation sur les éléments descriptifs de l’immeuble et sur les matériaux et caractéristiques de l’habitation (thermique, surface dédiée) qui ont un impact direct sur les résultats. Il est de la responsabilité du diagnostiqueur de bien prendre en compte la situation exacte et actuelle de l’immeuble pour établir son diagnostic.

La SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER a bien commis une faute, ayant entraîné une erreur dans le diagnostic de performance énergétique en ce qu’elle modifié la surface habitable de l’immeuble sans procéder aux mesures nécessaires et a communiqué des informations erronées s’agissant de l’isolation de l’immeuble.

Par voie de conséquence, la responsabilité de la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER est engagée à l’égard des acquéreurs à qui une information erronée par le diagnostic de performance énergétique a été donnée lors de leur acquisition.

Sur la demande en réparation des préjudices

Sur la demande indemnitaire au titre de la mise en conformité du bien

Selon le II de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique mentionné au 6° de ce texte n’a qu’une valeur informative. Le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien résultant d’une faute du diagnostiqueur dans l’accomplissement de sa mission, ne consiste pas dans le coût de l’isolation et de la perte de surface mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

En l’espèce, le caractère erroné du diagnostic énergétique réalisé par la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER a causé un préjudice aux demandeurs qui, mal informés sur le caractère énergivore du bien immobilier et les travaux à prévoir pour y remédier, ont perdu une chance de négocier le bien à un prix moindre, étant rappelé que le diagnostiqueur ne peut être condamné à prendre en charge le coût des travaux d’isolation et de la perte de surface. Il en va de même s’agissant des frais de relogement invoqués et de la perte de chiffre d’affaires lesquels ne peuvent être indemnisés aux fins de mise en conformité du bien.

Par voie de conséquence, la SCI GA2CIMMO, madame [E] [M], monsieur [F] [D] et la SARL [D] [F] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre de la mise en conformité du bien.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance

La réparation du dommage résultant d’une perte de chance n’est jamais égale au profit perdu et doit être mesurée à la chance perdue sans être l’équivalent de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

L’objectif de la réalisation d’un diagnostic de consommation énergétique est de permettre une évaluation, par d’éventuels acquéreurs d’un bien immobilier, de dépenses à prévoir pour l’alimentation en énergie de ce bien, ou pour la réduction de cette consommation, afin qu’ils aient un choix plus éclairé quant à leur acquisition.

Une telle donnée économique a nécessairement un impact sur la valeur du bien concerné.

En cas de faute dans l’ établissement d’un diagnostic de performance énergétique, le préjudice consiste uniquement en la perte de chance de négocier le bien à un prix moindre ou de renoncer à l’acquisition.

Les demandeurs sollicitent une indemnisation à hauteur de 90 000 euros dans la mesure où ils esiment que, compte tenu de ses performances énergétiques, la valeur réelle du bien était comprise entre 390 000 euros et 410 000 euros, soit une valeur moyenne de 400 000 euros.

En réponse, la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER indique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils auraient pu faire l’acquisition d’un bien similaire à un moindre prix ou obtenir de leur vendeur une baisse de prix de presque 200 000 euros. Elle soutient que les attestations de valeur communiquées sont dépourvues d’étiquette énergétique. Elle ajoute que c’est à la demande expresse des acquéreurs qu’elle a modifié l’indication de la surface habitable impactant le classement énergétique du bien. Elle estime qu’aucun élément ne permet d’objectiver la demande indemnitaire à hauteur de 90 000 euros.

L’expert a estimé la différence entre la valeur réelle du bien et son prix d’acquisition à la somme de 26 673,30 euros sur la base de la valeur par suite de la perte de surface due à l’isolation.

Il n’est pas produit aux débats de pièces relatives à la valeur des biens de la catégorie de la maison acquise par la SCI GA2CIMMO situés à proximité.

Les cinq biens vendus aux alentours de l’immeuble des demandeurs ne permettent pas d’objectiver l’évaluation des demandeurs en ce que la surface utile est différente et que la performance énergétique du bien n’est pas mentionnée de sorte que si l’un des biens a été vendu au prix de 410 000 euros pour une surface utile de 284 m2, un autre bien a été vendu 480 000 euros pour une surface de 375m2 sans autre indication et connaissance de l’état des immeubles.

Les demandeurs n’établissent ainsi pas l’importance de cette perte de chance qui justifierait de leur allouer une somme de 90 000 euros en réparation de leur préjudice.

Au regard de ces éléments, le tribunal dispose des éléments suffisants pour fixer le préjudice de perte de chance subi par la SCI GA2CIMMO, en sa qualité d’acquéreur propriétaire du bien, à la somme de 26 673,30 euros.

La SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de cette somme in solidum avec son assureur la SA AXA FRANCE IARD qui ne dénie pas sa garantie. Cette dernière est toutefois fondée à opposer aux tiers lésés sa franchise contractuelle de 2 500 euros conformément à l’article L.112-6 du code des assurances.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIR

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e BEAUCHART, avocat aux offres de droit.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER, condamnée aux dépens, devra payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA AXA France IARD recevable en son intervention volontaire ;

DECLARE la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER responsable à l’égard de la SCI GA2CIMMO d’une faute dans le diagnostic de performance énergétique établi par elle, le 15 mai 2017 et le 19 mai 2017 engageant sa responsabilité délictuelle à son égard ;

DEBOUTE la SCI GA2CIMMO, madame [E] [M], monsieur [F] [D] et la SARL [D] [F] de leurs demandes au titre de la mise en conformité du bien situé 18/20 rue Léon Gambetta à Cambrai ;

CONDAMNE in solidum la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA France IARD à payer à la SCI GA2CIMMO la somme de 26 673,30 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte de chance ;

DIT que les condamnations prononcées in solidum à l’encontre de la SA AXA France IARD sont assorties d’une franchise contractuelle de 2 500 euros déduite, à la charge de la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et opposable à la SCI GA2CIMMO ;

CONDAMNE in solidum la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA France IARD aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de M^e BEAUCHART, avocat aux offres de droit ;

CONDAMNE in solidum la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA France IARD à payer à la SCI GA2CIMMO la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU BCD2E DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA France IARD de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 ducode de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.