Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e POTHET

1 GROSSE M^e COUTELIER-TAFANELI

1 EXP M^e NANI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/093

N° RG 23/03120 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIRB

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [G]

né le 15 Février 1951 à Sarlat (24200)

27, Chemin de la Pinède

06100 NICE

Madame [Y] [Q] [S] épouse [G]

née le 11 Septembre 1950 à Barcelone (99)

27, Chemin de la Pinède

06100 NICE

représentés par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES PALMIERS, sis à ANTIBES (06600) 22 bis boulevard du Val Claret, pris en la personne de son syndic en exercice la Société « CITYA MER ET SOLEIL », S.A.R.L. immatriculée au R.C.S. de FREJUS sous le N° 348 090 754, dont le siège social est situé 147 rue Amiral Baux 83707 SAINT RAPHAEL, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

La S.A.R.L. CITYA MER ET SOLEIL, immatriculée au R.C.S. de FREJUS sous le N° 348 090 754, dont le siège social est situé 147 rue Amiral Baux 83707 SAINT RAPHAEL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelle immatriculée au R.C.S. de LE MANS sous le n° D 775.652.126, dont le siège est à LE MANS (72100) – 14 boulevard Marie et Alexandre OYON, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentées par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant, substitué par M^e GODFRIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [S] épouse [G] sont propriétaires de lots dans l’immeuble dénommé Les Palmiers, sis à ANTIBES, 22 bis Boulevard du Val Claret.

Se plaignant d’irrégularités entourant l’assemblée générale du 13 mars 2023, Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [S] épouse [G] ont, par acte du 28 juin 2023, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers, son syndic, la SARL CITYA MER ET SOLEIL et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2023, et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°12, outre la condamnation des défendeurs au versement de la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice financier et de 4 400 euros, en réparation du préjudice locatif, le tout au visa des articles 24, 25, 26 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 02 avril 2025, Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [S] épouse [G] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre principal :

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Les Palmiers en date du 13 mars 2023 ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires Les Palmiers, la société CITYA et son assureur MMA, à payer aux époux [G] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la carence du syndic à l’occasion de la vérification des pouvoirs reçus pour l’assemblée Générale du 13 mars 2023 ;

Subsidiairement :

DECLARER nulle et de nul effet la résolution n° 12 ;

DECLARER nulle et de nul effet la résolution n° 18 ;

En tout état de cause :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires Les Palmiers, la société CITYA et son assureur MMA IARD, de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires Les Palmiers à payer aux époux [G] une somme de 4.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 15 mars 2021

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires Les Palmiers, la société CITYA et son assureur MMA, à payer aux époux [G], en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 2.500 euros ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires Les Palmiers, la société CITYA et son assureur MMA, aux entiers dépens avec application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En réponse, par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 03 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires Les Palmiers, pris en la personne de son syndic en exercice, demande au Tribunal de :

Avant toute défense au fond et sur une fin de non-recevoir en application des dispositions des articles 789 6° et 125 du Code de procédure civile ;

DECLARER irrecevable pour cause de forclusion la demande d’annulation de la résolution n°18 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2023, pour ne pas avoir été présentée dans les deux mois, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ;

SUR LE FOND :

DEBOUTER Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement, les CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Palmiers, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

De son côté, par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 15 janvier 2024, la SARL CITYA MER ET SOLEIL et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, demandent au Tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] à payer à la société CITYA MER ET SOLEIL la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance ;

REJETER toute exécution provisoire.

****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 03 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 30 octobre 2025 et fixé les plaidoiries initialement, à l’audience du 21 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 05 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2023Les demandeurs sollicitent, en premier lieu, l’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Ils soutiennent un moyen tiré de l’irrégularité de certains pouvoirs.

A ce titre, ils rappellent que la délégation de vote doit être établie par écrit, selon une jurisprudence établie.

Ils rappellent que cet écrit peut être matérialisé par une procuration sous signature privée, datée et signée.

Ils ajoutent qu’en l’absence de signature du mandant, l’assemblée générale doit être considérée comme susceptible d’annulation.

Or, selon eux, il ressort de la consultation de la feuille de présence que :

le pouvoir prétendument établi par la SCI SL consistant en un courriel, ce pouvoir ne peut donc être considéré comme ayant été donné par la société (et encore moins par son représentant légal), celui-ci n’étant pas signé ;il en est de même des pouvoirs établis par Madame [D], Monsieur [V], Monsieur [H], Monsieur [E] et Madame [R], leur courriel donnant pouvoir n’ayant pas été signé ; En outre, ils indiquent que les copropriétaires [X] et [A] sont notés absents dans le procès-verbal, avec la précision que ceux-ci sont arrivés en cours d’assemblée, précisément, entre l’adoption des résolutions 1 et 2.

Or, selon eux, la feuille de présence indique que ces copropriétaires était représentés, et ce, alors même qu’aucun pouvoir n’a été établi.

Les demandeurs font également état d’une difficulté relative au vote de Monsieur [K] [C] qui, apparemment, a adressé au syndic un formulaire de vote par correspondance, le 28 février 2023, la feuille de présence faisant pour autant état d’une représentation de celui-ci par Madame [C], déjà détentrice de plusieurs pouvoirs.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers conteste les éléments développés plus haut en ce que l’absence de signature des pouvoirs n’a trait qu’à l’irrégularité de la feuille de présence, dont la nullité n’est pas, selon lui, soutenue par les demandeurs.

Il précise que cette feuille de présence correspond parfaitement aux pouvoirs tels que versés aux débats par les consorts [G], précisant que ces derniers confondent feuille d’émargement et pouvoir de représentation.

Il rappelle qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 « tout copropriétaires peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat ».

De même, il indique que le syndic doit adresser le formulaire de vote par correspondance prévu au décret du 17 mars 1967, outre un exemplaire de procuration, toutefois non visé dans le décret comme étant obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires défendeur explique qu’il suffit que soit rapportée la preuve, au jour de l’assemblée générale, de ce que des copropriétaires aient donné mandat pour voter.

Selon lui, dès lors que les pouvoirs respectent les éléments évidents de l’identification du mandant, du mandataire, de l’objet du mandat, aucune irrégularité ne peut être encourue, ce qui serait le cas dans la présente instance, aucun des mandats confiés n’étant, selon lui, contestable.

S’agissant du cas de Monsieur [K] [C], le défendeur rappelle que, quand bien même un copropriétaire ait pu envoyer un formulaire de vote par correspondance – ce qui diffère d’un pouvoir de représentation – rien ne l’empêche de changer d’avis et de se présenter à l’assemblée générale, voire de donner pouvoir à une personne de son choix.

Il précise que, dans ce cas, le syndic en prend acte sur la feuille d’émargement.

Le Tribunal fait observer que les demandeurs ne soutiennent pas, dans leurs dernières écritures, un moyen d’annulation de l’assemblée générale critiquée, tiré du rectificatif du procès-verbal, raison pour laquelle les arguments développés par le syndicat des copropriétaires à ce titre, ne seront pas repris à ce stade du jugement.

Sur ces éléments :

Pour rappel, il a toujours été admis que les copropriétaires pouvaient se faire représenter par un mandataire à l’assemblée.

Ce droit a été confirmé par l’article 22, I, alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire », précision étant faite que le copropriétaire mandant est tenu par les votes qu’a émis son mandataire, et, en principe, il ne peut pas contester les décisions d’assemblée auxquelles le mandataire ne s’est pas opposé.

Selon l’article 22, I, alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote.

Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

Le mandat , appelé aussi pouvoir ou délégation de vote, doit être établi par écrit afin qu’il puisse être annexé à la feuille de présence.

Le mandat doit être signé.

Il peut être donné sous forme de procuration sous seing privé, datée et signée ou par simple lettre adressée au mandataire lui donnant délégation, ou par télécopie voire par courriel s’il comporte une signature adéquate.

Tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale de copropriété, et, en conséquence, à contester la validité de l’assemblée générale tenue en présence du titulaire du mandat irrégulier (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-23.915).

Un seul mandat irrégulier peut ainsi entraîner, à la demande de tout copropriétaire l’annulation d’une assemblée générale.

Le Tribunal fait observer que si les demandeurs se prévalent de l’absence de signature des courriels faisant état des mandats de représentation, ces derniers procèdent par simple affirmation, sans démonstration de ce que peut constituer la signature électronique, de ce que sont les exigences imposées par les textes en cette matière, notamment, celles posées à l’article 1367 du Code civil.

Les demandeurs se dispensent ainsi d’une démonstration du non-respect d’exigences règlementaires ou légales dont ils ne rappellent aucunement les contours, et ce, alors même que les mandats de représentation litigieux n’ont fait l’objet d’aucune contestation par leurs mandants.

Or, aucune des parties ne saurait exiger du Tribunal qu’il soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction juridique pour palier leur silence et qu’il conçoive lui-même la démonstration du bien-fondé de leurs prétentions à partir des pièces versées aux débats et dont elles n’ont pas tiré elles-mêmes de conséquences.

Dès lors, le Tribunal retient qu’il n’est fait la démonstration d’aucune irrégularité tirée des mandats de représentation transmis par courriers électroniques.

Il n’est pas davantage fait état d’une quelconque irrégularité pouvant valoir annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2023, fondée sur la représentation de Monsieur [K] [C] par son épouse, celui-ci étant parfaitement libre de changer de position.

Si les demandeurs évoquent plusieurs pouvoirs confiés à Madame [C], ceux-ci ne développent, pour autant, aucun moyen lié au nombre limité de pouvoirs, ni aucune démonstration juridique sur ce point.

De même, sur l’arrivée en cours d’assemblée des copropriétaires [X] et [A], telle que mentionnée au procès-verbal, et sur les informations contradictoires contenues à la feuille de présence, faisant état d’une représentation, jugée non justifiée par les demandeurs, il est rappelé que le procès-verbal doit ici faire foi.

En effet, il est rappelé que le système qui se dégage de la pratique et de diverses décisions est basé sur la présomption que c’est le fait d’avoir émargé la feuille de présence qui confère la qualité de présent, mais cette présomption tombe elle-même devant la preuve contraire qui peut être, très facilement, rapportée par tous moyens, et notamment, par les mentions portées au procès-verbal.

Dans ce cadre, le copropriétaire arrivé en retard sera tenu pour présent dès le début de la séance.

Dans le cas de l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale fait état d’une arrivée en cours de réunion des copropriétaires [X] et [A], cet élément étant suffisant à faire la preuve de leur présence et de l’inutilité d’une représentation, ceux-ci devant être considérés comme présents dès le début de la séance.

Au vu de ce qui précède, il convient donc de débouter Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre des défendeurs en réparation de leur préjudice financierMonsieur et Madame [G] sollicitent une indemnisation de 1 000 euros en réparation de leur préjudice financier résultant de la carence du syndic à l’occasion de la vérification des pouvoirs reçus pour l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Ils soutiennent que :

le syndic a gravement manqué à ses obligations professionnelles en s’abstenant de vérifier la régularité des pouvoirs et des votes exprimés par correspondance ;ces manquements ont entraîné des frais liés, notamment, à la nécessité de notifier un second procès-verbal d’assemblée générale, celle d’organiser une nouvelle assemblée par suite de l’annulation de l’assemblée attaquée ;Selon eux, ces diligences supplémentaires ont eu pour conséquence un surcoût financier de 1 000 euros dont il est sollicité le remboursement.

De son côté, le syndic souligne l’absence de fondement légal au soutien de cette prétention.

Par ailleurs, il rappelle que les vérifications dont il est chargé ne peuvent être que provisoires, le syndic ne pouvant se substituer au président de séance pour procéder à la vérification des pouvoirs.

Il précise qu’il ne tient d’aucune disposition de la loi, le droit d’apprécier la validité des mandats.

En tout état de cause et sans qu’il ne soit nécessaire de reprendre l’ensemble des arguments développés par le syndic, celui-ci conteste l’indemnisation sollicitée en ce qu’elle n’est corroborée par aucun élément objectif eu égard aux tantièmes détenus par les consorts [G].

Sur ces éléments :

Le Tribunal fait observer que la demande d’indemnisation formée par les consorts [G] est dénuée de tout fondement juridique.

Si, en application de l’article 12 du Code de procédure civile, en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables, il n’en demeure pas moins, au vu de ce qui précède, que les demandeurs échouent dans la démonstration d’une faute du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, étant au surplus précisé qu’il appartient au président de l’assemblée élu de procéder au contrôle définitif de la validité des mandats et qu’aucune difficulté liée au vote par correspondance n’a pu être relevée.

Il convient donc de débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande d’indemnisation.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 13 mars 2023Les demandeurs se prévalent d’une modification des résultats de vote, constatée à réception du procès-verbal de l’assemblée générale.

Ils rappellent que le résultat repris au procès-verbal initial faisait état d’une résolution rejetée suivant ce décompte :

CONTRE : 13 957 ;

POUR : 27 736 ;

ABSTENTIONS : 20 658.

Considérant que cette résolution relevait de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non de celle posée à l’article 25, les consorts [G] ont adressé un courrier au syndic pour l’informer du fait que la résolution n°18 devait être jugée comme ayant été adoptée, par application de cette majorité.

Dans ces conditions, ils indiquent avoir sollicité une modification dudit procès-verbal.

Cependant, ils expliquent qu’à réception du rectificatif demandé, ils ont pu constater que le résultat initial avait bien été modifié mais de la manière qui suit :

CONTRE : 33 178 ;

POUR : 6 931 ;

ABSTENTIONS : 22 701.

RESULTAT : résolution rejetée.

Selon eux, cette modification apportée au vote ne s’explique pas et doit être sanctionnée par l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers, soutient en premier lieu la forclusion de cette demande sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il explique que le dispositif de l’assignation des consorts [G], à aucun moment ne vise la nullité de cette résolution, seule l’annulation de la résolution n°12 ayant été sollicitée.

Selon lui, ce n’est que par conclusions du 02 avril 2025, que les demandeurs ont prétendu obtenir la nullité de cette résolution n°18.

Il en déduit ainsi que le délai de 2 mois exigé à l’article 42 susvisé n’ayant pas été respecté, cette demande doit être jugée irrecevable.

Les demandeurs ne répondent pas précisément à ce moyen.

Il convient, à titre liminaire, et avant d’exposer plus avant les arguments exposés par le syndicat des copropriétaires, de trancher cette irrecevabilité.

Sur ces éléments :

Il résulte de l’article 122 du Code de procédure civile que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 3 juillet 2024 applicable aux instances en cours, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Cependant, il résulte également de ce texte que « par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

Dans le cas de l’espèce, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, signalé que les fins de non-recevoir seraient examinées par la juridiction de jugement.

Dès lors, le Tribunal statuant au fond, est compétent pour apprécier cette irrecevabilité soulevée par le défendeur.

A ce titre, il est rappelé qu’aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats que lors de leur assignation introductive d’instance, les demandeurs n’ont pas formé de demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 13 mars 2023, leur dispositif par lequel le Tribunal est lié – en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile – ne reprenant qu’une demande d’annulation de la résolution n°12, cette demande n’ayant alors été formulée qu’à l’occasion de conclusions postérieures du 02 avril 2025.

Dès lors, il ne peut être contesté l’expiration du délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal rectificatif ayant été posté le 28 avril 2023 et réceptionné le 09 mai 2023.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des moyens et arguments des parties, il y a lieu de juger irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 13 mars 2023Monsieur et Madame [G] contestent la régularité de la résolution n°12 en ce que celle-ci aurait été adoptée à la majorité de l’article 24 et non de celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors que celle-ci s’analyse en une décision de vendre des parties communes de l’immeuble.

Pour le syndicat des copropriétaires, la question posée à l’assemblée générale des copropriétaires était celle de l’étude de la création de parkings dont les modalités de vente devaient être soumises à un vote ultérieur.

Il précise que le conseil syndical avait prévu de présenter un projet qui serait voté à la majorité de l’article 26 lors de l’assemblée générale de 2024, précisant que l’étude en elle-même pouvait être soumise à la majorité de l’article 24.

Sur ces éléments :

La résolution n°12 de l’assemblée générale du 13 mars 2023 est rédigé comme suit :

RESOLUTION N°12 : Etude pour la création et la vente de parking Article 24

Les parties communes entre le bâtiment B et C sont actuellement occupées par des conventions d’occupation précaire.

Il est proposé d’étudier la possibilité de créer des lots (places de parkings) pour ensuite les proposer à la vente.

Il est bien entendu précisé que ces lots seront vendus exclusivement aux copropriétaires des Palmiers, le prix devrait avoisiner 10 000€

Les modalités de vente seront définies lors de la prochaine assemblée générale (souligné par l’auteur)

Abstentions : 9 copropriétaire(s) représentant 7710 tantièmes / 62351 tantièmes

[…]

Votes contre : 13 copropriétaire(s) représentant 10732 tantièmes / 62351 tantièmes

[…]

Votes pour : 44 copropriétaire(s) représentant 43909 tantièmes / 62351 tantièmes

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés

Soit 43909 tantièmes / 54641 tantièmes

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, « I. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;

k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

Par ailleurs, il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, également dans sa version applicable au présent litige que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Il est rappelé que la décision de céder les parties communes peut être prise selon le cas, soit à la majorité de l’article 26, soit à l’unanimité, notamment lorsque l’aliénation de la partie commune est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives.

Cependant, il n’est pas contestable qu’un recours en annulation suppose l’existence d’une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, susceptible d’être déférée à la censure du juge.

Il résulte d’une jurisprudence établie que, pour pouvoir être contestée, une décision de l’assemblée générale implique une prise de position explicite sur un sujet déterminé.

Ainsi, il est régulièrement jugé que le vote d’une simple décision de principe, parfois appelée décision préparatoire, proclamant l’intention du syndicat de réaliser une opération à venir (tel le vote de la décision d’installer un élément d’équipement commun), mais sans en préciser ni les modalités de réalisation (détail des travaux), ni les conditions financières (marchés, budget), ne peut pas faire l’objet d’une action en contestation.

Il est constant qu’en présence d’un simple vote sur le principe de la réalisation de travaux futurs, la décision de l’assemblée qui ne comporte ni approbation de marché ni engagement de dépenses n’implique aucune obligation de la part du syndicat.

Il s’agit simplement d’une décision de principe, n’emportant pas d’effets juridiques dès lors qu’une nouvelle assemblée est nécessaire, comportant approbation du détail des travaux à réaliser et des marchés en résultant.

En l’espèce, il ne peut être contesté que seule « la possibilité de créer des lots (places de parkings) pour ensuite les proposer à la vente » a été l’objet de cette résolution qui, en l’état, ne peut être considérée comme une véritable décision, mais comme une décision de principe dès lors qu’une autre assemblée générale a été jugée nécessaire pour définir les modalités pratiques de ce projet, comme cela résulte du texte précité.

Pour répondre à l’argument avancé du prix d’ores et déjà fixé, le Tribunal fait observer que celui-ci ne peut être considéré comme étant définitivement fixé dès lors qu’il est indiqué que « le prix devrait avoisiner 10 000 euros ».

Le Tribunal qualifie cette information de simple projection eu égard, sans doute, aux prix pratiqués dans le secteur, projection permettant aux éventuels futurs acquéreurs de se faire une première idée.

En tout état de cause, le Tribunal fait observer qu’il n’est fait référence à aucun détail technique ou financier quant aux lots envisagés.

Dès lors, les copropriétaires, qui resteront libres lors de la nouvelle assemblée générale de rejeter la création de ces lots, ne sont pas engagés par la décision de principe prise par cette première assemblée générale.

Il s’ensuit que cette décision de principe, qui ne produit pas d’effets juridiques, n’est pas une décision susceptible d’action en contestation et que le recours exercé contre elle ne peut qu’être déclaré irrecevable.

Au vu de ce qui précède, il y a donc lieu de débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 13 mars 2023.

Sur la demande d’indemnisation en réparation du préjudice locatifLes demandeurs sollicitent une indemnisation de 4 400 euros en réparation de leur préjudice locatif.

Ils indiquent que cette demande est en lien avec la résolution n°18 dont il a été sollicité l’annulation.

Dès lors, et sans qu’il ne soit nécessaire d’exposer les arguments des parties sur ce point – la demande d’annulation de la résolution n°18 ayant été jugée irrecevable, il y a lieu de rejeter cette demande d’indemnisation.

Sur la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les PalmiersLe syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation de 5 000 euros en réparation des préjudices subis par la copropriété du fait des « assauts » de Monsieur [G] confinant, selon lui, au harcèlement.

Sur ce :

Au visa de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’intention de nuire au défendeur peut se manifester au travers d’affirmations mensongères, d’accusations malveillantes, d’insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers n’apporte la preuve ni d’un abus du droit d’agir, ni d’une faute caractérisée, ni d’accusations malveillantes pouvant justifier l’application de ce texte.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G], succombant, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé, aucune condamnation in solidum n’ayant été sollicitée.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner à payer la somme de :

2 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;2 500 euros à la SARL CITYA MER ET SOLEIL sur ce même fondement, précision étant faite qu’il n’est formalisé aucune demande au profit de son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par jugement contradictoire après débats en audience publique, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété Les Palmiers du 13 mars 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice financier ;

JUGE irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 13 mars 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice locatif ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 13 mars 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer la somme de :

2 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers ;2 500 euros à la SARL CITYA MER ET SOLEIL ;DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [Q] [S] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT