MINUTE N° : 26/00035

DÉCISION DU : 19 Février 2026

DOSSIER : N° RG 25/00418 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDXQ

NAC : 5AA

AFFAIRE : Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], C/ [U] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Monsieur [V] [X], greffier stagiaire

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1],

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [D] [O], gestionnaire munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [U] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante non représentée

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] a consenti à Mme [U] [Q] un bail d’habitation portant sur un logement sis à [Localité 2] ([Localité 3] [Adresse 6], rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 540 euros et une provision pour charges de 13 euros.

Le 5 août 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [U] [Q], par acte de commissaire de justice, faisant sommation à Mme [U] [Q] de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Le 17 septembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 18 septembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] a fait assigner Mme [U] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

l’expulsion de Mme [U] [Q] et de tous occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la condamnation de Mme [U] [Q] au paiement par provision de la somme de 1 .699, 02 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 9 septembre 2025,

la condamnation de Mme [U] [Q] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ,

la condamnation de Mme [U] [Q] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de Mme [U] [Q] aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3.407,68 euros arrêtée au 14 janvier 2026.

Citée à comparaître par acte déposé en l’étude du commissaire de justice Mme [U] [Q] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.»

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant que le défaut d’assurance contre les risques locatifs entraîne la résiliation de plein droit du contrat un mois après un commandement demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de justifier d’une assurance locative.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les mentions prescrites par l’article 7 g susvisé.

Il apparaît que Mme [U] [Q] n’a pas justifié avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs dans le mois du commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 6 septembre 2025, date à laquelle Mme [U] [Q] se trouve occupante sans droit ni titre.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incombant à Mme [U] [Q] n’est pas sérieusement contestable, ni contesté.

Par conséquent, Mme [U] [Q] doit être condamnée à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 3.407,68 euros euros arrêtée à la date du 14 janvier 2026, suivant le décompte fourni à l’audience.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [U] [Q] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation:

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, Mme [U] [Q] cause un préjudice au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [U] qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [Q] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

L’équité commande que soit allouée au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] [Localité 4] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu le 2 novembre 2023, entre d’une part, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] et d’autre part, Mme [U] [Q] est résilié à effet du 6 septembre 2025;

ORDONNE l’expulsion de Mme [U] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 5] [Adresse 6], rez-de-chaussée, avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut par Mme [U] [Q] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [U] la somme de provisionnelle de 3.407,68 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [U] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, depuis la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [U] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation à la préfecture;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge