MINUTE N° : 26/00113

DÉCISION DU : 21 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00034 – N° Portalis DB3B-W-B7K-DFJ5

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. JPLC C/ [N] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JPLC

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [N] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Avril 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 10 juin 2024, la SCI JPLC a consenti à [N] [M] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à CASTRES (81100) [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [N] [M], le 17 novembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 693,03 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 18 novembre 2025.

Le 20 janvier 2026, par acte de commissaire de justice dénoncé le 21 janvier 2026 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SCI JPLC a fait assigner [N] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir:

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,

l’expulsion du locataire et des occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

sous astreinte de16 euros par jour de retard,

la condamnation de [N] [M] au paiement par provision de la somme de 790,87 euros, somme à parfaire, au titre des loyers indemnités et charges arriérés, arrêtés à la date du 13 janvier 2026,

la condamnation de [N] [M] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la résiliation du bail jusqu’au départ des lieux,

la condamnation de [N] [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de [N] [M] aux frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI JPLC, représenté à l’audience par son conseil, maintient ses demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 870,10 euros selon décompte arrêté à la date du 14 avril 2026 tout en s’opposant à la demande de délais jugée tardive.

[N] [M], comparant en personne, demande le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et mise en place d’un plan d’apurement de la dette avec des échéances de 20 euros par mois.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JPLC justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à [N] [M] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Suivant le décompte arrêté à la date du 14 avril 2026, la dette locative à la somme de 870,10 euros somme que le locataire sera condamné à payer à titre de provision.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le 17 novembre 2025 pour la somme en principal de 693,03 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 janvier 2026.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience.

En l’espèce, il n’est pas discuté que [N] [M] n’a pas réglé les loyers des mois de mars 2026 et avril 2026.

[N] [M] invoque à son bénéfice le défaut de réalisation de travaux dans le logement par son bailleur, sans produire toutefois aucune pièce justificative de son allégation pendant que le bailleur répond sans être utilement contredit que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune réserve.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il

soit besoin d’aucune situation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette

chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que le locataire ne peut suspendre son obligation de paiement que si le défaut

d’entretien rend l’usage de la chose louée impossible.

[N] [M] ne justifiant pas d’un usage impossible de la chose louée et n’étant pas à jour du loyer courant, sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’expulsion:

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de [N] [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif ci-après de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Il n’est pas nécessaire d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation:

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail [N] [M] cause à la SCI JPLC un préjudice qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de euros jusqu’au départ effectif des lieux.

S’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à indexation.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [M] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

L’équité commande que soit allouée à la SCI JPLC une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la SCI JPLC recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI JPLC et [N] [M] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 18 janvier 2026;

ORDONNE l’expulsion de [N] [M] et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail sis à [Adresse 5]) [Adresse 4] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 3] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut par [N] [M] d’avoir libéré les lieux, au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

DÉBOUTE la SCI JPLC de sa demande d’ astreinte;

CONDAMNE [N] [M] à payer à la SCI JPLC, à titre provisionnel, la somme de 870,10 euros arrêtée à la date du 14 avril 2026, représentant l’arriéré locatif échu et impayé;

CONDAMNE [N] [M] à payer à la SCI JPLC une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

DÉBOUTE [N] [M] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;

DÉBOUTE la SCI JPLC de sa demande d’indexation;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE [N] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé;

CONDAMNE [N] [M] à payer à la SCI JPLC la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge