Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00093 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4JY

COMMUNE DE [Localité 1]

C/

[Z] [J]

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 03 Mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2025, la COMMUNE DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [Z] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], logement n°7 moyennant un loyer mensuel de 432,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la COMMUNE DE [Localité 1] a fait signifier à Madame [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3161,45 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 23 septembre 2025.

Par notification électronique du 2 octobre 2025, la COMMUNE DE [Localité 1] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025 signifié à étude, la COMMUNE DE [Localité 1] a fait assigner Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [Z] [J] au paiement des sommes suivantes:

—  3642,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 29 décembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 3 mars 2026.

A l’audience du 3 mars 2026, la COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [Z] [J] n’a procédé à aucun règlement depuis des mois. Elle actualise sa créance à la somme de 3954,77 euros. Les paiements n’ayant jamais été repris, la COMMUNE DE [Localité 1] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [J] demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement. Au soutien de sa demande, elle explique avoir repris une activité salariée en contrat à durée indéterminée et bénéficier d’un salaire stable. Elle déclare trois enfants à charge et avoir perçu un héritage qui lui permettrait de s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 29 décembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 3 mars 2026.

Par ailleurs, la COMMUNE DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La COMMUNE DE [Localité 1] justifie avoir signifié au locataire le 1er octobre 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 2 décembre 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 31 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 1er octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 mars 2026, que la COMMUNE DE [Localité 1] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3954,77 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [Z] [J] sera condamnée à verser à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme totale de 3954,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 1er octobre 2025 sur la somme de 3161,45 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [Z] [J] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en expliquant avoir retrouvé une situation financière stable grâce à son embauche en contrat à durée indéterminée et être en capacité de s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative grâce à la perception d’un héritage. Toutefois, il sera d’une part relevé que Madame [Z] ne produit aucun justificatif à l’appui de ses déclarations, d’autre part, il ne ressort pas du décompte actualisé au 2 mars 2026 que Madame [Z] [J] serait en capacité de s’acquitter de son loyer ni d’apurer sa dette locative. En effet, elle n’a procédé aucun versement pour son loyer depuis le mois de juillet 2025 en dépit de son embauche en contrat à durée indéterminée.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Madame [Z] [J] n’est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 décembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Cependant, l’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement qui ne sont pas suspensifs des effets de la clause résolutoire dans un délai de deux ans. Compte tenu de la situation financière précédemment énoncée de la débitrice, il conviendra de lui accorder des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois selon les modalités précisées au dispositif, étant rappelé que le non-paiement d’une de ces mensualités rendrait de nouveau l’intégralité de sa dette exigible.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 2 décembre 2025, Madame [Z] [J] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [Z] [J] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 2 décembre 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [Z] [J], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [Z] [J] sera également condamnée à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la COMMUNE DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2025 entre la COMMUNE DE [Localité 1] d’une part, et Madame [Z] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], logement n°7, sont réunies à la date du 2 décembre 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [Z] [J] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1], la somme de 3954,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 1er octobre 2025 sur la somme de 3161,45 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

DÉBOUTE Madame [H] [J] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [H] [J] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la notification du présent jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 150 euros et une 24 ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée vaine pendant 15 jours ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

CONDAMNE Madame [Z] [J] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 1], logement n°7 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [J] à compter de la résiliation du bail, soit le 2 décembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [Z] [J] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 2 décembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Madame [Z] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 13 mai 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION