N° RG 24/00801 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752PQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 24/00801 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752PQ

Minute : 25/296

JUGEMENT

Du : 04 Septembre 2025

M. [I] [S]

C/

Mme [Z] [D]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

SOUS PREFECTURE

M^e Valérie DEVOS-COURTOIS

le :

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Margaux DUMETZ

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Margaux DUMETZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Fredéric ROLLAND, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2022, M. [I] [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5560,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [D] le 6 février 2024.

Par assignation du 7 mai 2024, M. [I] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8917,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être enfin évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

Lors de l’audience, M. [I] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses dernières écritures, et demande le rejet de l’ensemble des demandes formulées par Mme [Z] [D].

Mme [Z] [D], représentée par son conseil, reprenant ses dernières écritures, sollicite, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

— L’annulation du commandement de payer du 30 janvier 2024,

— La condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 12944 euros, subsidiairement la somme de 9002 euros,

— L’injonction à M. [S] de faire réaliser les travaux préconisés par le CCAS de [Localité 6] le 31 juillet 2024 et par l’arrêté du 17 septembre 2024, sous astreinte de 250 euros par semaine,

— La dispense du paiement des loyers pendant l’exécution des travaux,

— La condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 100 euros par mois à compter du 1er février 2022, à parfaire, au titre de son préjudice de jouissance,

— Subsidiairement, la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 146 euros par mois,

— La condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamnation de M. [S] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures de parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5560,51 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

La liste de ces charges récupérables est limitativement fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, M. [I] [S] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 23 avril 2024, Mme [Z] [D] lui devait la somme de 8917,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, aux termes du contrat de location, il a été convenu entre les parties que le locataire verserait une provision sur charges correspondant aux factures d’eau à hauteur de 45 euros par mois.

Le seul élément produit aux débats par le bailleur à ce sujet est une facture, datée du 17 juin 2024, qui laisse apparaître les mentions suivantes : " Occupant : M. [S] [I] ; Adresse du lieu desservi : [Adresse 4] ".

Force est donc de constater qu’en l’état, le tribunal ne peut se convaincre qu’il s’agit de la consommation d’eau de Mme [Z] [D], locataire du bien sis [Adresse 3].

Par conséquent, il convient d’écarter la provision à hauteur de 45 euros sur la totalité de la durée du bail.

Ainsi, à la date du 23 avril 2024, Mme [Z] [D] devait au bailleur la somme de 7702,43 euros au titre de l’arriéré locatif (8917,43 euros – (27 mois x 45 euros)).

Mme [Z] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges liées au ramassage des ordures ménagère, à l’exclusion des charges liées à l’eau (cf supra), son montant sera fixé à la somme mensuelle de 794,23 euros (839,23 – 45).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [S] ou à son mandataire.

Mme [Z] [D] sera déboutée de sa demande tendant à la réduction de cette indemnité à hauteur de 146 euros comme étant mal fondée (les articles visés par elle au soutien de sa demande – article L521-2 du code de la construction et de l’habitation renvoyant à l’article L184-1 du même code – concernent les établissements recevant du public (par exemple une mairie, un commerce, une école, un parc d’attraction, ou un lieu de culte) et non les locaux privés à usage d’habitation).

*

**

Compte tenu de ce qui précède, Mme [Z] [D] sera déboutée de ses demandes tendant à l’annulation du commandement de payer, à la condamnation de M. [I] [S] à faire réaliser des travaux sous astreinte et à la dispense du paiement des loyers pendant le temps desdits travaux.

4. Sur la demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Z] [D]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il résulte notamment que le logement doit :

— assurer le clos et le couvert,

— disposer de dispositifs de retenue des personnes, tels que garde-corps des fenêtres,

— présenter des revêtements, des canalisations, des matériaux de construction qui ne présentent pas de risque n1anifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— disposer de réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude-conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement et en bon état d’usage et de fonctionnement,

— disposer d 'ouvertures et de ventilations permettant un renouvellement de l’air adapte aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

o inhabitabilité partielle ou totale du bien,

o durée du trouble,

o valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,

o coût du relogement et nombre de personnes concernées,

o prix d’acquisition du bien,

o nature des désordres constatés.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’arrêté préfectoral du 17 septembre 2024, reprenant le rapport des services de la mairie de [Localité 6] du 2 septembre 2024, que le logement, objet du litige, présentait un danger ponctuel et imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants du logement pour les raisons suivantes :

— Installation électrique dangereuse,

— Défaut de sécurisation du palier à l’étage,

— Défaut de sécurisation de l’escalier d’accès à l’étage.

Le bailleur produit aux débats une attestation de conformité de l’installation électrique datée du 18 mars 2025 ainsi qu’une facture de l’EIRL MENUISERIE ANSERIENNE datée du 14 avril 2025 à hauteur de 3575 euros relative à la fourniture et la pose d’un escalier.

Il ressort de ce qui précède que les désordres ont existé depuis l’entrée dans les lieux et ont perduré jusqu’au 14 avril 2025.

En outre, les désordres constatés, s’ils n’ont pas eu pour effet de rendre le logement loué inhabitable, en ont néanmoins considérablement restreint l’usage et l’agrément pour la locataire, de par la dangerosité qu’ils ont générée (risque d’électrocution et d’incendie et risque de chute comme rappelés par l’arrêté préfectoral susvisé) et l’inconfort subséquent.

Partant, compte-tenu de l’ampleur et de la durée du trouble de jouissance, le préjudice sera fixé à la somme de 3750 euros, correspondant à 7,3 % du loyer (730 x 7,3% = 100 euros), depuis le 1er février 2022 jusqu’au 14 avril 2025, soit 38 mois (calcul au prorata pour le mois d’avril 2025).

M. [I] [S] sera donc condamné à payer à Mme [Z] [D] la somme de 3750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant en certaines de ses prétentions, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équite ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutés de leur demande respective en ce sens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2022 entre M. [I] [S], d’une part, et Mme [Z] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 31 mars 2024,

ORDONNE à Mme [Z] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 794,23 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à M. [I] [S] la somme de 7702,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à Mme [Z] [D] la somme de 3750 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge