TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00090 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EX6Y

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [T] et Madame [B] [M] épouse [T] demeurant ensemble [Adresse 2],

représenté par Maître Catherine CHAT de la SCP PEREZ & CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 juin 2022, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] ont mis à disposition de Monsieur [C] [P] un logement meublé à usage d’habitation outre une cave et un parking n°4 et 5 situés [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par exploit du 18 octobre 2024, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Puis, par exploit du 5 février 2025, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry pour :

— Constater que le bail est résilié de plein droit, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire, depuis le 18 décembre 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P], ainsi que celle de toute personne introduite dans les lieux de son chef avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier, si besoin est, en vertu des dispositions de l’Article L.411-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution,

— Fixer à la somme de 550 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [P] depuis le 1er Janvier 2025,

— Condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 4.950 euros, au titre des loyers et charges impayées au 18 décembre 2024,

— Condamner Monsieur [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 550 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [C] [P] ou de celle de tout occupant éventuel de son chef, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer avec intérêts de droit en vertu des dispositions de l’Article 231-7 du Code Civil,

— Condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, outre intérêts au taux légal conformément à l’Article 231-7 du Code Civil.

— Condamner Monsieur [C] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

A l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T], représentés par leur Conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Au soutien de celles-ci, ils précisent que Monsieur [C] [P] a payé de façon irrégulière son loyer à compter de fin 2023 pour cesser de payer totalement en avril 2024. Ils confirment le montant de leur dette à 4950 euros arrêtée au mois de décembre 2024.

Monsieur [C] [P] présent reconnait devoir cette somme et indique souhaiter rester dans les lieux. Il précise être en arrêt maladie et percevoir 1 090 euros d’indemnités. Il indique avoir également des dettes d’impôt à hauteur de 6 000 euros. Il formule une proposition de règlement de la dette à hauteur de 100 euros par mois outre le versement du loyer courant.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de un an, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par voie électronique dont il a été accusé réception le 21 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 3 850 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’aucun élément ne justifie de la reprise du loyer courant, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 550 euros par mois.

Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] produisent un décompte arrêté au mois de décembre 2024 pour un montant de 4 950 euros loyer de décembre inclus.

Le défendeur reconnaît le montant de la dette, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal.Il sera par ailleurs condamné au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [C] [P] qui énonce être en arrêt maladie et ne percevoir que 1 090 euros par mois, avoir des dettes d’impôts importantes, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2022 entre d’une part Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] et d’autre part Monsieur [C] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [C] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué soit 550 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] la somme de 4 950 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2024 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Monsieur [C] [P] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [T] la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle du locataire relative à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION