TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00249 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3E5

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R]

domiciliés [Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [B] [R] est comparant

Mme [M] [R] est non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 14 avril 2014, à effet au 17 avril 2014, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 337,41 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, OPAC Savoie a fait signifier à Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2601,85 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 setembre 2025, OPAC Savoie a fait assigner Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 20 août 2025 et dire que Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] à lui payer la somme provisionnelle de 4496,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 août 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 18 novembre 2025, OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes, en réactualisant celle relative à l’arriéré locatif à un montant de 5501,20 euros selon un décompte actualisé au 14 novembre 2025. Le bailleur précise que le paiement des loyers courants a repris en septembre et octobre 2025. Il ajoute que c’est la deuxième procédure engagée à l’encontre des locataires, la première datant de mars 2023. Il indique s’être désisté de sa demande pour cette première procédure puisque les locataires avaient soldé la dette. Il explique aussi avoir engagé une facturation au titre du supplément de loyer de solidarité à l’encontre des locataires. Il déclare être opposé à l’octroi de délais suspensifs. Il demande à pouvoir produire une note en délibéré pour indiquer si le règlement que Monsieur [B] [R] dit avoir effectué le 15 novembre 2025 a effectivement été perçu, note en délibéré qui est autorisée par le juge.

Monsieur [B] [R] comparaît et reconnaît devoir la somme réclamée par le demandeur au titre de l’arriéré de loyers. Il déclare que le dernier prélèvement effectué le 15 novembre 2025 ne sera pas rejeté, et ajoute avoir apuré la dette dans sa totalité par des prélèvements sur son épargne. Il explique vouloir rester dans le logement, être en intérim et percevoir un revenu mensuel de 1600 euros. Il ajoute que sa compagne, Madame [M] [R] ne travaille pas. Il précise qu’ils ont, ensemble, deux enfants à charge.

Madame [M] [R], citée à personne, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Dès lors, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité dela demande de résiliation et d’expulsion

OPAC Savoie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique en date du 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre OPAC Savoie et Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 20 juin 2025, pour une somme en principal de 2601,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025.

4°) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, “l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 21 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC Savoie produit un décompte actualisé au 14 novembre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, démontrant que Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] restaient lui devoir la somme de 5225,20 euros incluant le supplément de loyer de solidarité, après soustraction des frais de poursuite.

OPAC Savoie justifie par ailleurs de l’envoi le 17 décembre 2024 d’une lettre recommandée avec accusé de réception mettant les locataires en demeure de répondre sous quinze jours au questionnaire prévu par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, sous peine de se trouver redevables du supplément de loyer de solidarité forfaitaire (pièce n°6 du demandeur).

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et ne produisent aucune pièce justifiant avoir répondu au questionnaire relatif à leurs ressources et à la composition de leur foyer.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 5225,20 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience puisque le prélèvement du loyer des mois d’août et septembre ont été perçus par le bailleur.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que si Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] disposent d’un reste à vivre limité, Monsieur [B] [R] a perçu un rappel de ses droits au chômage le 28 août 2025. En outre, il travaille désormais en intérim et perçoit un revenu mensuel de 1600 euros. Enfin, le rapport social indique que Monsieur [B] [R] attend la réception de son avis d’imposition pour en faire communication au bailleur, ce qui pourrait réduire les sommes dues par l’annulation du surloyer, de sorte que les locataires apparaissent en situation de régler leur dette locative.

Dès lors, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, Monsieur [B] [R] a exprimé le souhait de la famille de rester dans le logement. Compte tenu des démarches entreprises pour la reprise du paiement des loyers courants et de la situation familiale des époux [R], ayant deux jeunes enfants scolarisés, il sera fait droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite, il est équitable de dire n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2024 à effet au 17 avril 2014 entre l’OPAC Savoie et Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 août 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] à payer à OPAC Savoie la somme provisionnelle de 5225,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 2601,85 euros, à compter du 15 septembre 2025 sur la somme de 1894,76 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC Savoie puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] soient condamnés solidairement à verser à OPAC Savoie une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [M] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION